| Ramzi Chamat
Le canton de Genève a récemment introduit une nouvelle pratique fiscale visant à prévenir la double imposition en cas de transaction immobilière. Cette modification, connue sous le nom de «step-up», offre des possibilités novatrices aux divers acteurs du marché immobilier, en particulier lors de la reprise d'une société immobilière (SI). Cet article a pour objectif d'éclairer cette nouvelle pratique et son impact potentiel sur les transactions immobilières dans la région de Genève.
| Ramzi Chamat
L'univers fiscal de l'immobilier à Genève connaît une transformation significative, marquée par l'introduction de réformes notables dans la gestion et l'imposition des sociétés immobilières. Désormais, à Genève, un mécanisme innovant nommé « step-up » peut être appliqué sous certaines conditions pour éviter une double imposition sur la plus-value immobilière. Cette évolution offre une panoplie d'opportunités, surtout pour les sociétés immobilières, en modifiant les modalités de taxation et en introduisant une flexibilité inédite dans la cession des actions. Le « step-up », loin d'être un simple ajustement technique, s'inscrit dans une démarche plus large visant à renforcer l'attractivité du marché immobilier genevois en optimisant le cadre fiscal. Cet article explore en profondeur les implications, les opportunités et les conditions de ce nouveau mécanisme, en éclairant ses enjeux dans le contexte fiscal actuel du canton de Genève.
Traditionnellement, la vente d'actions d'une société immobilière ayant un bien-fonds dans le canton de Genève par une personne physique est considérée comme un transfert économique de l'immeuble lui-même. Cette transaction est principalement soumise à l'impôt sur les gains immobiliers basé sur la différence entre le prix de vente attribué au bien-fonds genevois et son coût d'acquisition.
Dans le cas où la SI vend ultérieurement l'immeuble (asset deal), le gain immobilier est à nouveau imposé via l'impôt sur le bénéfice au niveau de la SI, entraînant une potentielle double imposition de la même plus-value.
Pour contrecarrer cette double imposition, l'Administration fiscale genevoise permet désormais, sous certaines conditions, d'appliquer le mécanisme du «step-up». Ce procédé permet de reprendre le prix de vente attribué aux immeubles genevois lors de la cession des actions de la SI, en cas de vente subséquente de biens fonds par cette dernière. Une réserve latente imposée pourra être reconnue dans les comptes fiscaux de la SI, neutralisant ainsi le gain comptable lors de la dissolution de ladite réserve latente.
Cette approche est déjà admise dans plusieurs cantons suisses, validée par deux décisions du Tribunal Fédéral, et introduit à Genève pour rendre la reprise d'une société immobilière plus attractive qu'auparavant.
L'application de ce mécanisme est toutefois soumise à diverses conditions telles que la déclaration d'une réserve latente imposée sur les immeubles dans les comptes fiscaux de la SI, le prélèvement effectif d'un impôt sur les gains immobiliers lors du transfert des actions de la SI, et la validation de l'application du mécanisme de «step-up» par transmission d'informations déterminantes aux autorités fiscales.
Cette nouvelle pratique fiscale présente des opportunités significatives pour les acteurs du marché immobilier et les institutions de prévoyance, facilitant la cession des actions d'une SI par des particuliers et offrant une flexibilité accrue dans les négociations contractuelles et les stratégies de détention immobilière.
En somme, l'innovation et l'adaptation sont au cœur des récentes évolutions fiscales dans le secteur de l'immobilier à Genève. Le mécanisme du « step-up » marque un tournant stratégique dans l'approche de la double imposition des plus-values immobilières dans le canton de Genève. En offrant une solution pour contrer l'imposition subséquente de gains immobiliers, il ouvre la voie à de nouvelles perspectives pour les propriétaires de sociétés immobilières, facilitant ainsi la cession d'actions tout en évitant les fardeaux fiscaux redondants.
Cependant, il est crucial pour les acteurs du marché immobilier et pour les institutions de prévoyance de comprendre en profondeur les conditions d'application et les implications de ce mécanisme innovant. L’impact de ce mécanisme peut s’avérer considérable, notamment dans les négociations contractuelles et les transactions immobilières impliquant la vente de sociétés immobilières.
La mise en œuvre réussie du « step-up » dépendra en grande partie de la coopération et de la transparence entre les vendeurs et les acquéreurs dans le transfert d'informations pertinentes, ainsi que de l’application rigoureuse des conditions stipulées par l'Administration fiscale genevoise. Ce mécanisme s'inscrit dans une ambition plus large de renforcement de l'attractivité de Genève comme place de marché et pôle immobilier, en instaurant un environnement fiscal optimisé et en rendant les transactions immobilières plus fluides et plus flexibles.
À long terme, l’introduction du « step-up » pourrait servir de modèle pour d'autres cantons suisses, en illustrant comment les innovations fiscales peuvent contribuer à dynamiser le marché immobilier et à créer un écosystème plus équilibré et plus propice pour les investisseurs, les propriétaires et les acteurs du marché immobilier en général.
