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 |  RAMZI CHAMAT | OAKS GROUP SA

Pourquoi le prix de l'immobilier ne cesse-t-il d'augmenter en Suisse ?

L’immobilier en Suisse est depuis longtemps perçu comme un secteur solide et stable, offrant à la fois sécurité et rendement. Cependant, ces dernières années ont vu une montée rapide et soutenue des prix dans ce domaine, transformant l’accès à la propriété en un défi de plus en plus complexe pour une grande partie de la population. Alors que la demande continue de croître sous l'effet de facteurs économiques et démographiques, l’offre, elle, reste insuffisante, exacerbée par des contraintes de construction et une réglementation stricte. À cela s’ajoute un contexte économique mondial incertain, où les taux d'intérêt historiquement bas jouent un rôle crucial dans le maintien de cette dynamique haussière.

Comprendre les causes profondes de cette hausse, ainsi que ses implications pour les acheteurs, les propriétaires et les investisseurs, est essentiel pour anticiper les évolutions futures du marché immobilier suisse. De plus, la dimension régionale introduit des disparités importantes, rendant le sujet encore plus complexe. Ce document explore les multiples facteurs à l’origine de l’augmentation des prix immobiliers en Suisse et les enjeux à venir dans un contexte marqué par des réformes potentielles et des défis économiques.

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Introduction

 

Le marché immobilier suisse traverse une période prolongée de hausse des prix, une tendance qui s’accélère en 2024. Divers facteurs se conjuguent pour alimenter cette montée, tels qu’une demande soutenue par l’immigration, des taux hypothécaires historiquement bas et une offre limitée en raison du ralentissement de la construction. Ces éléments exercent une pression croissante sur les prix des logements, créant un contexte complexe pour les acheteurs, propriétaires et investisseurs, avec des disparités régionales notables et des perspectives futures incertaines.

 

Certaines zones, notamment les régions montagneuses et touristiques, connaissent des hausses spectaculaires, tandis que d’autres subissent des ajustements localisés. Parallèlement, des réformes fiscales majeures, telles que l’abolition de la valeur locative imputée, sont en discussion et pourraient profondément remodeler le marché immobilier suisse dans les prochaines années. Il devient donc essentiel de comprendre les causes de cette hausse des prix et d’en évaluer les impacts à court et long terme.

 

 

Un marché soutenu par des facteurs convergents

 

La hausse des prix immobiliers en Suisse persiste depuis plusieurs années sans montrer de signes de ralentissement en 2024. Cette situation, paradoxale dans un contexte économique mondial incertain, s’explique par plusieurs facteurs convergents : une forte demande alimentée par l’immigration, des taux hypothécaires historiquement bas et une offre limitée due à une activité de construction en baisse. Ces conditions favorisent une augmentation continue des prix, avec des disparités importantes selon les régions et les types de biens.

 

 

Des causes structurelles bien définies

 

Plusieurs raisons expliquent cette dynamique haussière. Premièrement, la demande est constamment soutenue, notamment grâce à l’arrivée de travailleurs étrangers dans des secteurs comme la haute technologie, la finance et la santé. Cette pression se ressent particulièrement dans les grandes villes et centres économiques comme Zurich, Genève et Bâle.

 

En parallèle, l’offre reste restreinte en raison de la baisse de la construction, freinée par des coûts élevés, des contraintes réglementaires et la rareté des terrains disponibles. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande est exacerbé dans les zones densément peuplées, où les prix continuent de grimper. De plus, la faiblesse des taux hypothécaires encourage l’accès à la propriété, rendant l’achat plus abordable pour de nombreux ménages et contribuant ainsi à l’augmentation des prix.

 

 

Disparités régionales marquées

 

Bien que la tendance générale soit à la hausse, les différences régionales sont importantes. Les zones montagneuses, les cantons des Grisons, du Valais, ainsi que des destinations touristiques comme l’Oberland bernois, connaissent des hausses marquées, souvent supérieures à 4 %. Cette flambée s’explique par une demande soutenue pour les résidences secondaires et les logements de vacances, malgré une légère baisse de l’intérêt pour ce type de biens. En revanche, certaines régions, comme la Suisse du Nord-Ouest et orientale, enregistrent une stabilisation, voire une légère baisse des prix, notamment autour des lacs de Zurich et de Zoug.

 

 

Des perspectives de hausse continue

 

Malgré quelques ajustements locaux, la tendance générale à la hausse devrait se maintenir en 2024 et au-delà. Les experts anticipent même une accélération en 2025, en raison de la baisse continue des taux hypothécaires et de la hausse des loyers, qui incitent davantage de locataires à envisager l’achat d’un bien immobilier. La faible disponibilité des biens sur le marché, combinée à une demande persistante, laisse peu de place à une stabilisation des prix à court terme.

 

 

L'impact potentiel des réformes fiscales

 

Une réforme fiscale majeure pourrait également influencer le marché : l’abolition de la valeur locative imputée. Ce débat, en cours depuis 2017, suscite des divergences entre le Conseil national et le Conseil des États quant à l’ampleur de l’abolition et aux déductions des intérêts hypothécaires. Si cette réforme est adoptée, elle pourrait être effective dès 2027, après un vote public en 2026. Les propriétaires seraient directement impactés, avec des allègements fiscaux pour certains et des pénalités pour d’autres, notamment ceux nécessitant des rénovations.

 

 

Conclusion

 

La hausse des prix de l’immobilier en Suisse s’inscrit dans un contexte durable de forte demande et d’offre limitée. Les disparités régionales montrent un marché hétérogène où les conditions locales jouent un rôle crucial. À l’horizon 2025, la pression haussière pourrait s’accentuer, renforcée par des conditions financières favorables et une offre toujours restreinte. Cependant, les réformes fiscales en cours, notamment l’abolition de la valeur locative imputée, pourraient bouleverser l’équilibre actuel, redéfinissant les règles pour les propriétaires et les investisseurs.

 

Ramzi Chamat

OAKS GROUP SA

 



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