Schweizer Immobilien im 3. Quartal 2026: weniger Verkäufe, höhere Preise

Die Schweizer Immobilienpreise steigen weiter, doch der Zugang zu Wohneigentum wird anspruchsvoller. Im Immobilienbarometer für das dritte Quartal 2026, aktualisiert am 14. Oktober, weist RealAdvisor einen jährlichen Preisanstieg von 3,4 % für Wohnungen und 2,9 % für Einfamilienhäuser aus. Gleichzeitig schätzt das Unternehmen, dass die Zahl der Transaktionen innerhalb von zwölf Monaten um 4 % gesunken ist.

Darin liegt die zentrale Spannung: Ein knappes Angebot stützt die Preise, während die finanzielle Tragbarkeit Käufe begrenzt. Für Genf und Waadt kommt es deshalb darauf an, welche Wohnungen an welchem Standort und zu welchem Gesamtpreis tatsächlich finanzierbar sind.

Steigende Preise bedeuten nicht mehr Verkäufe

Quelle: RealAdvisor, Veränderungen per 30. September 2026.

RealAdvisor schätzt die Zahl der Verkäufe in den zwölf Monaten bis Ende September auf rund 43 000. Im Kalenderjahr 2025 waren es 45 000; der jährliche Zehnjahresdurchschnitt liegt bei ungefähr 50 000. Diese Zeiträume sind unterschiedlich und entsprechen keinem Vergleich zweier abgeschlossener Kalenderjahre.

Ein begrenztes Angebot kann die Preise der tatsächlich verkauften Objekte stützen, obwohl mehr Haushalte einen Erwerb verschieben. Knappheit erklärt die Entwicklung jedoch nicht allein: Finanzierung, Lage, Objektmerkmale und Zusammensetzung der Transaktionen spielen ebenfalls eine Rolle.

Günstigere Städte gewinnen an Dynamik

Bei Wohnungen liegt das jährliche Wachstum in St. Gallen bei 5,0 %, in Freiburg bei 4,3 % und in Sitten bei 4,1 %. Die Agglomeration Genf erreicht 2,8 %, Zug 2,6 %. Die fünf günstigsten Agglomerationen in der Auswahl von RealAdvisor verzeichnen durchschnittlich 4,0 %, die fünf teuersten 3,1 %.

Das spricht dafür, dass finanzielle Möglichkeiten die Nachfrage stärker beeinflussen. Eine direkte Wanderung von Käufern zwischen Städten ist damit nicht nachgewiesen. Bei Einfamilienhäusern führen Freiburg und Sitten mit 3,2 % beziehungsweise 3,1 %; die Agglomeration Genf erreicht 1,9 %. Geringeres Wachstum ist kein Preisrückgang, und eine höhere Preissteigerung garantiert keine bessere Rendite.

Genf und Waadt: moderates Wachstum bei knappem Angebot

Quelle: Kantonstabellen des RealAdvisor-Barometers für das 3. Quartal 2026. Kanton und Agglomeration bezeichnen unterschiedliche geografische Räume.

Für Genf nennt der Bericht einen Leerwohnungsanteil von 0,31 % am 1. Juni 2026, gestützt auf die darin zitierten BFS-Daten. Zudem führt er 668 Transaktionen im zweiten Quartal auf, 12,8 % weniger als ein Jahr zuvor, gemäss OCSTAT. Der erste Wert beschreibt den Wohnungsbestand, der zweite einen Verkaufsstrom zu einem anderen Zeitpunkt. Keiner bestimmt für sich genommen den Wert eines einzelnen Objekts.

In der Waadt steigen Wohnungspreise etwas stärker als im Kanton Genf, aber schwächer als im Schweizer Durchschnitt. Innerhalb beider Kantone sind Unterschiede erheblich: Verkehrsanbindung, Nähe zu Arbeitsplätzen, Energiequalität, laufende Kosten und Gesamtkaufpreis können für die Vermarktung wichtiger sein als der kantonale Mittelwert.

Entscheidend ist die Tragbarkeit, nicht nur der Hypothekarzins

Für 2016 bis 2025 nennt das Barometer kumulierte Zuwächse von 31 % bei Kaufpreisen, 14 % bei Mieten und 9 % bei Nominallöhnen, anhand der verwendeten RealAdvisor- und BFS-Reihen. Diese Periode ist von den bis 2026 aktualisierten Angaben zu unterscheiden.

Ein günstiger Hypothekarzins macht Wohneigentum nicht automatisch erschwinglich. Bei einer üblichen Finanzierung selbst genutzten Wohneigentums werden etwa 20 % Eigenmittel eingesetzt. Banken prüfen die Tragbarkeit häufig mit einem kalkulatorischen Zinssatz um 5 %. Die konkreten Anforderungen hängen vom Institut und vom Dossier ab.

Die CHF 60 000 sind weder die tatsächlich bezahlten Zinsen noch die gesamten jährlichen Kosten. Unterhalt und notwendige Amortisation gehören ebenfalls in die Prüfung; Erwerbsnebenkosten müssen zusätzlich berücksichtigt werden. Ein Kauf kann zum Vertragszins tragbar erscheinen und dennoch die Bankprüfung nicht bestehen.

Unser Hypothekenrechner und unser Leitfaden für Immobilienkäufer bieten Orientierung, ersetzen aber keine Kreditentscheidung.

Weniger neue Kredite, keine sofortige Entlastung beim Angebot

Laut den von RealAdvisor zitierten Resolve-Zahlen wurden im zweiten Quartal 2026 22 130 neue Wohnbaukredite über CHF 20,2 Milliarden vergeben. Das entspricht einem jährlichen Rückgang von 3,9 % bei der Anzahl und 5,1 % beim Betrag. Gemeint ist das Neugeschäft, nicht eine entsprechend starke Abnahme des gesamten Hypothekarbestands.

Der Bericht nennt eine nationale Leerwohnungsquote von 0,93 % am 1. Juni 2026, rund 45 500 Wohnungen. Sie misst leer stehende Wohnungen und nicht ausschliesslich das Verkaufsangebot.

2024 wurden laut Barometer 39 638 Wohnungen fertiggestellt, 15,2 % weniger als im Vorjahr; für 2025 werden vorläufig stabile Zahlen genannt. Trotz steigender Baubewilligungen seit 2024 erwartet RealAdvisor zusätzliche Wohnungen vor allem 2027–2028. Eine Bewilligung garantiert jedoch keinen Fertigstellungstermin: Finanzierung, Rechtsmittel und Bauablauf können den Zeitplan verändern.

Was dies für OAKS GROUP SA bedeutet

Für eine Gruppe, die auf eigene Rechnung investiert und entwickelt, ersetzt Wohnraummangel keine sorgfältige Projektprüfung. Er garantiert weder eine Entwicklungsmarge noch einen schnellen Verkauf.

In Genf und der Waadt müssen insbesondere folgende Aspekte zusammenpassen:

• Grundstückspreis und planungsrechtliche Machbarkeit, statt vergangene Preissteigerungen fortzuschreiben.
• Gesamtkosten und Terminplan, einschliesslich der Empfindlichkeit gegenüber Mehrkosten und Verzögerungen.
• Das Gesamtbudget der Käufer, zusätzlich zum Quadratmeterpreis.
• Grundrisse, laufende Kosten und Nutzungsqualität, abgestimmt auf eine erkennbare Nachfrage.
• Verkaufsgeschwindigkeit und Finanzierung, geprüft in mehreren Szenarien.

Bei Renditeliegenschaften gilt dieselbe Disziplin. Steigen Kaufpreise schneller als Mieten, sinkt unter sonst gleichen Bedingungen die Bruttorendite. Betriebskosten, Unterhalt, Leerstand, Finanzierung und geltendes Mietrecht sind zu prüfen, bevor künftige Wertsteigerungen eingeplant werden.

Mehr zu unserem Ansatz in der Immobilienentwicklung in Genf und Waadt und unseren Immobilienprojekten.

Ausblick: positive Tendenz ohne Garantie

Für das Gesamtjahr 2026 erwartet RealAdvisor ungefähr 3,5 % Preiswachstum bei Wohnungen und 3,0 % bei Häusern. Es handelt sich um Prognosen, nicht um endgültige Ergebnisse oder kantonale Vorhersagen für 2027.

Der Raiffeisen-Transaktionspreisindex vom 12. Oktober 2026 bietet eine separate Perspektive: Er weist jährlich 5,9 % für Stockwerkeigentum und 3,6 % für Einfamilienhäuser aus. Datengrundlage und Methode unterscheiden sich. Die Werte dürfen deshalb weder mit den RealAdvisor-Zahlen vermischt noch als deren exakte Bestätigung dargestellt werden.

Für 2027 bleiben tatsächliche Fertigstellungen, Haushaltseinkommen und Finanzierungsbedingungen entscheidend. Benötigt werden nicht nur mehr Wohnungen, sondern Wohnungen, deren Preis, Nutzung und Lage zu einer finanzierbaren Nachfrage passen.

Quellen und Methode

• RealAdvisor, Schweizer Immobilienbarometer T3 2026, aktualisiert am 14. Oktober 2026: Hauptquelle. Die genannten BFS-, OCSTAT- und Resolve-Daten werden so wiedergegeben, wie sie das Barometer zitiert.
• Raiffeisen, Transaktionspreisindex T3 2026, 12. Oktober 2026: ergänzender Index mit eigener Methodik.

Vorsicht bei historischen Vergleichen: RealAdvisor hat sein Modell im dritten Quartal 2026 neu kalibriert. Preisniveaus dieser Ausgabe sind nicht direkt mit früheren Ausgaben vergleichbar. Die hier genannten Veränderungen wurden von RealAdvisor auf der neuen Basis berechnet. Die operative Einordnung stammt von OAKS GROUP SA und ist keine Renditegarantie.

FAQ

Warum können Preise trotz weniger Verkäufen steigen?

Ein knappes Angebot kann die Preise verkaufter Objekte stützen, obwohl weniger Haushalte kaufen können. Preise und Transaktionszahlen messen unterschiedliche Marktmerkmale.

Welche Zahlen gelten für Genf und Waadt?

Laut RealAdvisor steigen Wohnungspreise jährlich um 2,7 % im Kanton Genf und 2,9 % in der Waadt; Häuser legen in beiden Kantonen um 2,1 % zu. Die 2,8 % für Genfer Wohnungen beziehen sich auf die Agglomeration, nicht auf den Kanton.

Genügen niedrige Zinsen für eine Hypothek?

Nein. Banken prüfen auch Eigenmittel, anrechenbares Einkommen und kalkulatorische Belastungen. Vor einem verbindlichen Kauf sollte deshalb das Finanzierungsbudget geklärt werden.