Entrée en vigueur au 1er janvier 2025 de la nouvelle fiscalité immobilière : Focus sur la LEFI et l’IBGI.

Introduction

Les réformes fiscales touchant l'immobilier en Suisse introduisent de nouvelles dynamiques dès le 1er janvier 2025. La LEFI (Loi sur les Estimations Fiscales de certains Immeubles) et les changements concernant l'IBGI (Impôt sur les Bénéfices et Gains Immobiliers) visent à moderniser les règles fiscales tout en renforçant l'équité et la conformité au droit fédéral. Ces mesures auront un impact significatif sur les propriétaires, investisseurs et l'ensemble du marché immobilier.

1. La LEFI : une réforme au service d’une fiscalité équitable

La LEFI, adoptée par le vote populaire en 2023, modifie profondément les bases fiscales appliquées aux biens immobiliers en Suisse. Ses principales dispositions comprennent :

• Augmentation des valeurs fiscales : les biens anciens, acquis avant le 31 décembre 2014, subiront une revalorisation de 12% pour refléter plus fidèlement les réalités du marché immobilier actuel.

• Indexation annuelle plafonnée : dès 2025, les valeurs fiscales des biens seront ajustées annuellement à hauteur de 1% maximum, en fonction de l’indice genevois des prix à la consommation.

• Réduction des taux d’imposition ciblés :
  • L’impôt immobilier complémentaire (IIC) passera de 1‰ à 0,2‰ pour les résidences principales détenues par des particuliers.
  • Une réduction de 15% du taux d’imposition sur la fortune applicable aux biens immobiliers sera mise en œuvre.

• Nouvelle taxation des gains immobiliers anciens : les biens détenus depuis plus de 25 ans, auparavant exemptés, seront désormais soumis à un taux de 2% sur la plus value.

Ces ajustements témoignent d’une volonté de simplifier les règles fiscales tout en favorisant une répartition plus juste de la charge fiscale.

2. L’IBGI : un levier contre la spéculation immobilière

L'IBGI est l’outil principal pour taxer les plus-values immobilières réalisées lors de la vente de biens. Les réformes entrant en vigueur en 2025 apportent plusieurs ajustements :

• Taux progressifs en fonction de la durée de détention : le taux d'imposition diminue avec le temps, mais une réforme introduit un plancher minimal de 2% après 25 ans de détention, garantissant ainsi une contribution fiscale même pour les biens de longue date.

• Harmonisation avec le droit fédéral : en corrigeant des disparités historiques, l'IBGI s’aligne sur les exigences fédérales, qui imposent une taxation uniforme sur les gains immobiliers, quel que soit le canton.

Cette évolution permet de renforcer la transparence fiscale et de mieux réguler les pratiques spéculatives, contribuant à un marché immobilier plus stable et moins exposé aux fluctuations.

3. LEFI et IBGI : une complémentarité stratégique

Bien que distinctes dans leurs objectifs, la LEFI et l'IBGI se complètent pour moderniser la fiscalité immobilière. Ensemble, elles favorisent :

Une répartition équitable de la charge fiscale :

• La LEFI revalorise les bases fiscales en phase avec le marché.

• L’IBGI garantit que les gains réalisés sur les transactions immobilières contribuent au financement des infrastructures publiques.

Une meilleure conformité avec le droit fédéral :

• Les nouvelles mesures alignent la fiscalité cantonale avec les normes fédérales, réduisant les disparités et les failles fiscales.

Une protection des propriétaires occupants :

• Les résidences principales bénéficient d’allégements fiscaux ciblés, compensant les hausses fiscales globales pour préserver l’accès à la propriété.

4. Un calendrier clair : entrée en vigueur au 1er janvier 2025

L’application synchronisée des réformes au 1er janvier 2025 permettra une transition ordonnée pour tous les acteurs concernés. Les administrations fiscales disposent d’un délai suffisant pour adapter leurs procédures, tandis que les propriétaires et investisseurs peuvent ajuster leurs stratégies.

5. Conclusion : vers un système fiscal immobilier plus juste

Les réformes introduites par la LEFI et l’évolution de l'IBGI marquent une avancée significative vers un cadre fiscal moderne et équitable. En ajustant les valeurs fiscales et en garantissant une taxation proportionnée des gains immobiliers, ces dispositifs renforcent la stabilité du marché tout en respectant les principes de justice sociale et d’efficacité économique.

Pour les acteurs immobiliers, ces changements appellent à une réflexion stratégique afin de maximiser leurs investissements et d’assurer leur conformité avec les nouvelles règles. Les propriétaires occupants bénéficieront quant à eux d’une protection ciblée, confirmant l’engagement de ces réformes envers un accès durable à la propriété.

FAQ

1. Quels sont les principaux changements introduits par la LEFI ?
 

La LEFI augmente les valeurs fiscales des biens anciens de 12%, introduit une indexation annuelle plafonnée à 1%, réduit certains taux d’imposition et impose un nouveau taux minimal de 2% sur les gains immobiliers pour les biens détenus depuis plus de 25 ans.

2. Quelles transactions sont concernées par l’IBGI ?
 

L’IBGI s’applique aux plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers. Les taux d’imposition varient selon la durée de détention, avec un plancher de 2% introduit après 25 ans.

3. Quand ces réformes entreront-elles en vigueur ?
 

Les mesures de la LEFI et l’évolution de l’IBGI entreront en vigueur le 1er janvier 2025.

4. Ces réformes affecteront-elles les résidences principales ?
 

Oui, mais des allégements spécifiques sont prévus, notamment une réduction de l’IIC pour les résidences principales détenues par des particuliers.

5. Pourquoi ces réformes étaient-elles nécessaires ?
 

Elles visent à moderniser un système fiscal jugé obsolète, à assurer une meilleure équité et à harmoniser les pratiques fiscales avec le droit fédéral.

Ramzi Chamat
OAKS GROUP SA