| RAMZI CHAMAT | OAKS GROUP SA
Le marché immobilier connaît des fluctuations importantes, et la situation varie considérablement d'un pays à l'autre. Cet article se concentre sur l'état du marché immobilier aux États-Unis en 2024, une réalité bien différente de celle que l'on peut observer en Suisse ou dans d'autres pays. Face à des taux hypothécaires changeants, une offre limitée, et des prix toujours en hausse, les acteurs du marché immobilier américain se retrouvent à naviguer dans un contexte complexe. Dans ce qui suit, nous allons explorer les tendances actuelles, les défis en matière d'accessibilité, et les prévisions pour l'année à venir, tout en fournissant des stratégies pratiques pour les acheteurs et vendeurs américains.
Le marché immobilier américain continue de susciter des préoccupations en 2024. Des changements récents, notamment les taux hypothécaires fluctuants, les stocks limités, et les pressions sur les prix, ont redéfini l'expérience des acheteurs et des vendeurs aux États-Unis. Dans cet article, nous examinons la situation actuelle du marché immobilier américain, les défis d'abordabilité et les prédictions pour 2024-2025.
En septembre 2024, la Réserve fédérale américaine a réduit les taux d'intérêt de 50 points de base. Cette décision, la première réduction en plus de quatre ans, a entraîné une baisse des taux hypothécaires, qui ont récemment atteint leur niveau le plus bas depuis février 2023. Cependant, bien que cette baisse soit une évolution positive pour les acheteurs, les taux restent élevés par rapport aux normes historiques aux États-Unis.
En parallèle, les prix des maisons aux États-Unis continuent d'augmenter, quoique à un rythme plus lent. Selon l'indice des prix immobiliers S&P CoreLogic Case-Shiller, les prix des maisons aux États-Unis ont augmenté de 5,4% en glissement annuel en juin. Bien que cette hausse soit légèrement inférieure à celle de 5,9% enregistrée en mai, les prix atteignent toujours des sommets records, rendant l'accès à la propriété difficile pour de nombreux acheteurs potentiels américains. Les experts prévoient que les prix pourraient se stabiliser vers la fin de 2024 à mesure que l'inventaire augmente, mais aucune baisse substantielle n'est attendue ni en 2024 ni en 2025.
Lisa Sturtevant, économiste en chef chez Bright MLS, souligne que "la pression à la hausse sur les prix des maisons rend ce marché immobilier le plus inabordable de l'histoire" aux États-Unis. Les acheteurs, bien qu'ayant un certain pouvoir de négociation dans le contexte actuel, continueront de faire face à des défis en 2024 et au-delà.
Malgré quelques signes d'amélioration, l'inventaire des logements aux États-Unis reste limité, bien en deçà des niveaux observés avant la pandémie. L'augmentation des stocks se produit progressivement, mais la situation reste critique. De nombreux propriétaires actuels sont "verrouillés" dans des taux hypothécaires ultra-bas et sont réticents à vendre, sachant qu'ils devront échanger contre des taux plus élevés dans un marché où les prix des maisons restent élevés.
La construction de nouveaux logements aux États-Unis apporte un certain soulagement, mais elle est insuffisante pour combler le déficit d'inventaire. Les nouvelles constructions sont à leur niveau le plus élevé depuis 2008, mais ce n'est pas encore suffisant pour répondre à la demande croissante. Ainsi, le marché immobilier américain continue d'être dominé par une offre limitée, ce qui alimente encore la hausse des prix des maisons.
Le marché immobilier aux États-Unis en 2024 est sans conteste l'un des plus inabordables de l'histoire récente. Même si les taux hypothécaires ont tendance à baisser et que les annonces de maisons voient des réductions de prix, la capacité d'achat reste hors de portée pour de nombreux acheteurs potentiels. Une partie de ce défi découle des changements récents dans les pratiques de l'industrie, tels que les nouvelles règles imposées par la National Association of Realtors (NAR). Celles-ci impliquent que les acheteurs sont désormais plus susceptibles de devoir payer les commissions des courtiers, impactant encore davantage leur budget.
Avec les prix des maisons qui continuent de grimper et les taux d'intérêt hypothécaires qui, bien que plus bas, restent élevés, la plupart des familles américaines à revenu modéré peinent à envisager l'accession à la propriété. L’indice d’accessibilité au logement de la NAR confirme cette réalité, indiquant une lecture préliminaire de 93,3 en juin – le niveau le plus bas cette année aux États-Unis. Un indice inférieur à 100 signifie qu'une maison à prix médian est inabordable pour une famille moyenne.
Dans ce contexte, les acheteurs et vendeurs américains doivent adopter des stratégies astucieuses pour optimiser leurs transactions immobilières :
Les experts prévoient que 2025 pourrait être une année "meilleure" pour le marché immobilier américain, mais pas nécessairement une année "géniale". Le marché restera compétitif, bien que les taux hypothécaires devraient continuer à baisser légèrement, ce qui pourrait améliorer quelque peu l'abordabilité.
Cependant, les attentes concernant une chute importante des prix des maisons aux États-Unis sont faibles. La demande accumulée, alimentée par une génération de Millennials entrant dans leurs années d’achat de maison, et la croissance des salaires sont des facteurs qui soutiendront la demande de logements en 2025. Pourtant, en raison de l’offre limitée et des taux hypothécaires qui ne devraient pas revenir à des niveaux historiquement bas, les acheteurs devront rester réalistes quant à leurs attentes.
Acheter une maison aux États-Unis en 2024 ou attendre 2025 reste une décision hautement personnelle. Les conditions du marché actuel, bien qu'inhospitalières pour de nombreux acheteurs, pourraient se détériorer ou s’améliorer modérément. Les experts conseillent de ne pas se concentrer uniquement sur les fluctuations du marché, mais plutôt de considérer ses besoins, sa capacité financière et ses objectifs à long terme.
Attendre 2025 peut comporter des risques, notamment si les taux hypothécaires baissent rapidement et déclenchent une nouvelle vague de demande, rendant le marché encore plus concurrentiel. Pour ceux qui sont prêts, l'opportunité d'acheter et de commencer à accumuler de la valeur nette reste une option à envisager sérieusement.
Ainsi, le marché immobilier américain de 2024 est marqué par des défis d'abordabilité, une offre limitée et des taux hypothécaires en baisse. La patience et la stratégie sont les clés pour naviguer dans ce marché difficile, que vous soyez acheteur ou vendeur.
