| RAMZI CHAMAT | OAKS GROUP SA
Le marché immobilier suisse, pilier de l’économie nationale, évolue face aux défis économiques et réglementaires. Après une année 2024 marquée par une stabilisation des coûts de financement et une reprise modérée de la construction, 2025 s’annonce comme une année de transition. Avec l’entrée en vigueur progressive de la réforme du droit de la construction et de Bâle III, ainsi que l’arrivée d’une loi renforçant la responsabilité des vendeurs, le secteur devra s’adapter à des transformations majeures. Cet article explore les dynamiques récentes et les perspectives à venir.
Le marché immobilier suisse, reconnu pour sa stabilité et son attractivité, constitue un pilier clé de l'économie nationale. Toutefois, comme tout secteur, il est sensible aux évolutions économiques, sociales et réglementaires. Après une année 2023 marquée par des taux d’intérêt élevés et une pénurie croissante de logements, 2024 a offert un léger répit grâce à la stabilisation des coûts de financement et à une reprise modérée de l'activité de construction. Alors que l’année 2025 s’annonce sous le signe de nouvelles opportunités et de défis, il est essentiel d’analyser les tendances observées en 2024 et de formuler des projections éclairées pour l’année à venir. Cet article propose une rétrospective complète de l’année écoulée et un aperçu des perspectives pour 2025, en s’appuyant sur les dynamiques des taux d’intérêt, des prix immobiliers, et de l’offre de logements.
En 2024, l’économie suisse a continué de démontrer sa résilience, malgré des vents contraires sur la scène internationale. La Banque nationale suisse (BNS) a adopté une politique monétaire plus accommodante, abaissant son taux directeur à 0,5 %. Cette décision, motivée par une inflation maîtrisée et des signaux de ralentissement économique, visait à stimuler l’activité économique, notamment dans le secteur immobilier.
La baisse des taux a permis de stabiliser le coût des hypothèques, après des hausses marquées en 2022 et 2023. En conséquence, les ménages suisses ont montré un regain d’intérêt pour l’acquisition de biens immobiliers, bien que certaines incertitudes économiques aient freiné les décisions d’achat dans les segments les plus coûteux.
Les taux hypothécaires en 2024 ont évolué à la baisse, en ligne avec les ajustements de la BNS. Les hypothèques à taux fixe sur dix ans, qui avaient atteint des sommets en 2023, ont enregistré une diminution progressive tout au long de l’année, atteignant une moyenne de 1,8 %. Cette baisse a permis d’améliorer l’accessibilité à la propriété pour de nombreux ménages, tout en soutenant la demande pour les biens résidentiels.
Malgré une demande soutenue, les prix des logements en propriété ont enregistré une croissance plus modérée en 2024 par rapport aux années précédentes. Avec une hausse moyenne de 2,8 %, le marché a montré des signes de stabilisation, bien que des disparités régionales persistent.
Le marché locatif est resté sous forte pression en 2024. Les loyers ont augmenté, en particulier dans les grandes villes où les taux de vacance demeurent exceptionnellement bas, autour de 1,3 %. Les nouveaux logements locatifs, bien qu’en augmentation, n’ont pas suffi à combler la demande. Cette situation a conduit à une augmentation des débats publics sur la nécessité de logements abordables, notamment pour les jeunes ménages et les familles.
Prévue pour entrer en vigueur dans la deuxième moitié de 2025 ou au début de 2026, cette réforme vise à transformer les pratiques du secteur immobilier en Suisse. Elle introduit plusieurs nouveautés :
Impact anticipé :
Cette réforme augmentera les coûts pour les constructeurs, mais améliorera la qualité et la transparence des projets. Les délais pour les nouveaux projets pourraient également s’allonger en raison des exigences supplémentaires, contribuant à une tension accrue sur l’offre à court terme.
Les accords de Bâle III, pleinement appliqués en 2025, imposeront des exigences accrues en fonds propres pour les banques. Les implications pour le marché immobilier incluent :
La BNS pourrait abaisser son taux directeur de 0,25 % en 2025, offrant des conditions encore plus favorables pour les acheteurs et les investisseurs.
Une réforme prévue pour 2026 imposera une responsabilité directe aux vendeurs pour les vices cachés découverts après la transaction. Bien que cette mesure ne soit pas encore en vigueur, elle influence déjà les pratiques des acteurs :
Les acteurs de l’immobilier investiront davantage dans les rénovations énergétiques et les outils numériques, avec :
Le marché immobilier suisse se trouve à un carrefour stratégique en 2025, confronté à des changements qui redéfiniront durablement ses dynamiques. Les ajustements monétaires initiés en 2024, avec une baisse des taux directeurs, ont déjà amorcé une phase de stabilisation et de relance. Cependant, cette année charnière est marquée par des réformes réglementaires d’envergure, notamment l’application des accords de Bâle III, qui redéfinissent l’accès au crédit hypothécaire, et la réforme du droit de la construction, prévue pour la deuxième moitié de 2025 ou début 2026, visant à améliorer la qualité et la transparence des projets immobiliers.
Ces mesures, bien qu’indispensables pour renforcer la durabilité et la résilience du secteur, posent des défis de taille aux acteurs du marché. Les coûts de construction risquent d’augmenter, les délais de projets pourraient s’allonger, et l’accès à la propriété sera plus exigeant pour de nombreux ménages. Pourtant, ces réformes ouvrent également des opportunités, notamment pour les investisseurs institutionnels, les promoteurs innovants et les acheteurs prêts à se positionner stratégiquement.
Par ailleurs, la transition écologique et la digitalisation offrent des leviers pour transformer le secteur. Les bâtiments respectueux de l’environnement et les outils numériques continuent de remodeler les attentes des consommateurs et les pratiques des professionnels. Les régions périphériques, stimulées par l’essor du télétravail et l’amélioration des infrastructures, se présentent comme des zones de croissance prometteuses.
Dans cet environnement en mutation, 2025 ne se limite pas à être une année de défis. Elle constitue une opportunité unique pour les acteurs du marché d’innover, d’investir dans des solutions durables et de répondre aux besoins diversifiés des acheteurs et des locataires. Si les obstacles structurels, comme la pénurie de logements abordables, persistent, les efforts conjoints des régulateurs, des investisseurs et des promoteurs immobiliers pourraient progressivement ouvrir la voie à un marché plus équilibré et durable.
L’avenir du marché immobilier suisse repose sur sa capacité à s’adapter à ces changements, en conciliant innovation, durabilité et accessibilité, tout en maintenant sa position de leader en matière de stabilité économique et sociale.
Les principaux facteurs incluent la baisse des taux d'intérêt, les nouvelles réglementations comme la réforme du droit de la construction et les exigences accrues en fonds propres des banques liées à Bâle III. De plus, la demande constante dans les grandes villes contribue à maintenir des prix élevés.
Les nouvelles lois renforcent la transparence et la qualité des projets immobiliers, en imposant des garanties plus longues, des normes environnementales strictes et une documentation technique accrue. Cela pourrait entraîner une hausse des coûts et des délais pour les nouveaux projets.
Oui, la pression sur le marché locatif persistera, en particulier dans les grandes villes, en raison d'une forte demande et d'une offre limitée. Les loyers devraient continuer à augmenter légèrement.
Avec des taux d'intérêt bas et des rendements locatifs attractifs, 2025 offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs, malgré des coûts de conformité réglementaire accrus.
La digitalisation permet d’optimiser les transactions, d’améliorer l’expérience client et d’intégrer des outils d’intelligence artificielle pour une gestion plus efficace des biens et des projets immobiliers.
