| R. CHAMAT | OAKS GROUP
Il arrive rarement qu’un dispositif fiscal évolue exactement comme anticipé. Pas dans ses grandes lignes, mais dans ses chiffres précis, dans son calendrier, dans son intention sous-jacente. CASATAX 2026 fait partie de ces cas. L’indexation annoncée confirme ce que nous avions déjà identifié : le mécanisme poursuit sa trajectoire, sans rupture, mais avec des ajustements qui ne sont pas neutres pour les acheteurs comme pour les acteurs du marché.
À compter du 1er mars 2026, les nouveaux paramètres sont officiellement fixés, avec un plafond de prix désormais arrêté à CHF 1’394’928.–. Ces chiffres méritent mieux qu’une lecture rapide ou qu’un simple tableau comparatif. Car derrière ces montants, il y a une logique, des arbitrages, et des conséquences concrètes dans l’exécution des projets immobiliers à Genève.
CASATAX n’est plus un dispositif expérimental depuis longtemps. Il s’est installé comme un outil structurel de la politique d’accession à la propriété, avec une mécanique connue : réduction des droits d’enregistrement pour l’achat d’un logement destiné à être une résidence principale, sous condition de prix.
Chaque année, l’indexation ajuste les plafonds et les montants pour tenir compte de l’évolution générale des prix. Sur le papier, cela ressemble à une simple opération technique. Dans la pratique, c’est tout autre chose.
Sur le terrain, nous constatons que ces ajustements jouent un rôle d’amortisseur. Sans eux, une partie croissante des biens « standards » sortirait mécaniquement du champ d’application du dispositif, non pas parce qu’ils deviennent luxueux, mais parce que le marché évolue plus vite que les seuils fiscaux.
L’indexation 2026 s’inscrit clairement dans cette logique de maintien, pas d’expansion. CASATAX ne devient pas plus généreux. Il évite simplement de devenir obsolète.
La question que se posent les acheteurs n’est jamais théorique. Elle est simple, directe, parfois brutale :
Est-ce que ce bien entre encore dans les critères CASATAX, ou pas ?
En 2025 déjà, de nombreux dossiers se situaient à la limite haute. Quelques milliers de francs faisaient basculer un projet d’un côté ou de l’autre. Cette zone grise n’a pas disparu en 2026. Elle s’est déplacée.
Le nouveau plafond du prix d’achat passe à CHF 1’394’928.–, contre CHF 1’374’396.– l’année précédente. L’augmentation est réelle, mais elle ne crée pas un nouvel espace de liberté. Elle suit simplement la hausse structurelle des valeurs observées sur le marché genevois.
Concrètement, cela signifie que des biens qui auraient été exclus en l’absence d’indexation restent aujourd’hui éligibles. À l’inverse, cela ne transforme pas des biens hors marché en opportunités fiscales.
Ce point est essentiel : CASATAX continue de cibler une typologie précise de logements et de ménages. Il ne corrige pas la tension du marché. Il en atténue certains effets marginaux.
À compter du 1er mars 2026, les paramètres applicables sont les suivants :
Ces chiffres peuvent sembler techniques. Ils ne le sont pas lorsqu’on les replace dans un budget global. La réduction des droits d’enregistrement représente une économie immédiate, mobilisable dès l’acte. Elle influence directement la capacité de financement, le montant des fonds propres requis et, dans certains cas, la faisabilité même du projet.
Dans l’exécution réelle des projets, CASATAX n’est jamais un simple bonus. Il structure la négociation, le calendrier et parfois même le choix du bien.
Avec un plafond fixé à CHF 1’394’928.–, chaque franc compte. Un prix affiché à CHF 1’400’000.–, même légèrement négociable, sort immédiatement du dispositif. À l’inverse, un ajustement contractuel bien pensé peut sécuriser l’éligibilité.
Ce choix n’est pas neutre. Il engage le vendeur, l’acheteur, le notaire et, indirectement, l’établissement financier. Toute approximation, toute imprécision contractuelle peut entraîner une perte sèche de l’avantage fiscal.
L’entrée en vigueur au 1er mars 2026 crée une frontière temporelle claire. Les actes passés avant cette date relèvent encore des paramètres 2025. Ceux conclus après devront respecter les nouveaux seuils.
Dans la pratique, cela implique une coordination fine. Reporter ou accélérer une signature peut avoir un impact direct sur le montant des droits dus. Ce type de décision se prend rarement à la légère, surtout lorsqu’il s’agit d’un projet de résidence principale.
La réduction de 50 % des frais liés à la cédule hypothécaire est souvent reléguée au second plan. C’est une erreur. Sur certains montants, l’économie générée est loin d’être marginale.
En pratique, cela se traduit par une réduction des frais annexes, qui allège la charge initiale et améliore la lisibilité du budget global. Dans un contexte de taux et de contraintes bancaires accrues, chaque optimisation compte.
Il serait tentant de présenter cette indexation comme une amélioration significative. Ce serait inexact.
À moyen terme, cette indexation confirme une chose : CASATAX est désormais un élément stable du paysage fiscal genevois. Il évolue par ajustement, pas par refonte.
Cette stabilité a une conséquence directe. Les acteurs du marché l’intègrent dans leurs calculs. Les prix se positionnent en tenant compte des plafonds. Les promoteurs, les vendeurs et les intermédiaires savent exactement où se situe la ligne.
À long terme, cette mécanique crée un effet paradoxal. Le dispositif protège certains acheteurs, mais il rigidifie aussi certains segments du marché autour de seuils psychologiques très précis.
Ce n’est ni un défaut, ni une qualité. C’est une réalité structurelle, avec laquelle il faut composer.
Acheter sous CASATAX n’est pas une opportunité à saisir à tout prix. C’est un cadre à maîtriser. Chaque décision – choix du bien, négociation, calendrier, structure du financement – doit être prise en connaissance des règles exactes.
Ce choix engage sur le long terme. Il influence la capacité d’endettement, la liquidité future du bien et, parfois, les marges de manœuvre patrimoniales.
Dans la pratique, ceux qui tirent réellement parti du dispositif sont rarement ceux qui s’y fient aveuglément. Ce sont ceux qui l’intègrent comme un paramètre parmi d’autres, avec une lecture globale du projet.
CASATAX 2026 ne change pas la donne. Il confirme une trajectoire. Les chiffres sont désormais connus, validés, applicables. Ils offrent de la visibilité, mais pas de raccourci.
Pour les acheteurs concernés, l’enjeu n’est pas de savoir si CASATAX existe encore. Il est de comprendre précisément ce qu’il permet, ce qu’il ne permet pas, et comment l’intégrer intelligemment dans une décision qui dépasse largement la seule question fiscale.
Dans un marché aussi contraint que celui de Genève, la lucidité reste le meilleur levier. CASATAX en fait partie. Il n’en est jamais le cœur.
