| R. CHAMAT | OAKS GROUP
Le 1er mars 2026 n’est pas une date spectaculaire. Il n’annonce ni réforme majeure, ni refonte fiscale. Et pourtant, pour de nombreux acquéreurs, cette échéance pèsera concrètement sur le coût réel d’un projet immobilier. Casatax fonctionne ainsi : discret, technique, souvent relégué au second plan… jusqu’au moment où il devient décisif.
Dans la pratique, nous constatons que Casatax est rarement mal compris sur son principe. En revanche, son impact réel est très souvent surévalué, ou à l’inverse sous-estimé, faute d’une lecture structurée. À un mois de l’entrée en vigueur du barème 2026, il est utile de poser un cadre clair, sans anticipation excessive ni minimisation abusive.
C’est un point fondamental, et pourtant encore trop souvent ignoré : Casatax n’est pas indexé sur les prix de vente de l’immobilier, mais sur l’évolution de l’indice des prix de la construction.
Cette mécanique explique la relative stabilité du dispositif. Même lorsque le marché immobilier progresse rapidement, Casatax suit un rythme plus lent, plus technique, parfois frustrant pour les acquéreurs qui espèrent un rattrapage. Ce n’est pas sa fonction.
Dans l’exécution réelle des projets, Casatax agit comme un correcteur fiscal partiel. Il accompagne l’augmentation structurelle des coûts, sans jamais prétendre compenser la rareté du foncier ou la pression de la demande. Cette logique est constante depuis plusieurs années et rien n’indique un changement de philosophie pour 2026.
Si Casatax 2026 attire autant l’attention, ce n’est pas en raison d’une rupture attendue. C’est parce que le marché se situe aujourd’hui à la frontière des plafonds.
De plus en plus de transactions se concluent à quelques milliers, parfois quelques dizaines de milliers de francs près, des limites d’éligibilité. Dans ces zones intermédiaires, un ajustement même modéré peut avoir un effet concret : rendre un projet éligible, améliorer sensiblement son équilibre financier, ou au contraire confirmer son exclusion.
Ce choix n’est pas neutre. Il engage le calendrier de signature, la stratégie de négociation et parfois la structure même du financement. À l’approche du 1er mars, la vraie question n’est donc pas de savoir si Casatax va “augmenter”, mais si votre projet est sensible à cette variation.
Sans préjuger des montants officiels, certains éléments peuvent être considérés comme structurellement probables.
Les ajustements observés ces dernières années restent contenus. Ils reflètent l’évolution des coûts de construction, généralement dans une fourchette modérée. Casatax 2026 devrait s’inscrire dans cette continuité, avec une progression graduelle, sans effet de rattrapage brutal.
Concrètement, cela signifie un élargissement marginal de l’éligibilité, pas une redéfinition du périmètre.
La réduction des droits de mutation et celle liée à la cédule hypothécaire reposent sur une architecture fiscale stable. En l’absence de réforme explicite, une remise en cause de ces mécanismes à court terme est peu probable.
Cette stabilité est un élément rassurant, mais elle implique aussi une chose : les gains supplémentaires attendus en 2026 resteront limités.
Sur le terrain, l’impact de Casatax 2026 se lit différemment selon la position du projet par rapport aux plafonds.
Dans ce cas, attendre le 1er mars apporte rarement un avantage décisif. Le gain fiscal supplémentaire existe, mais il reste marginal par rapport aux enjeux globaux : prix négocié, conditions de financement, disponibilité du bien. Reporter une signature uniquement pour Casatax est rarement justifié.
Ici, l’ajustement 2026 ne change rien. Un bien structurellement hors périmètre ne devient pas éligible par un simple ajustement annuel. Attendre expose alors davantage à un risque de marché ou de financement qu’à un gain fiscal réel.
C’est dans cette configuration que Casatax 2026 prend toute son importance. Un projet situé juste au-dessus du plafond peut basculer, ou s’en rapprocher suffisamment pour rendre une négociation pertinente. À l’inverse, un projet trop optimistement positionné peut rester exclu malgré l’attente.
Dans ces situations, la décision d’attendre ou de signer doit être chiffrée, pas intuitive. Ignorer ce point expose à des arbitrages a posteriori difficiles à corriger.
À moyen terme, Casatax continuera à jouer son rôle d’amortisseur fiscal, sans suivre la trajectoire réelle des prix de l’immobilier. Cette logique va progressivement accentuer un écart : les biens “standard” resteront dans le périmètre, tandis que les biens premium s’en éloigneront définitivement.
À long terme, Casatax ne doit pas être envisagé comme un moteur de décision, mais comme un outil de sécurisation. Il améliore l’équation financière sans jamais la transformer. Miser sur Casatax pour “rendre possible” un projet structurellement trop tendu est une erreur fréquente.
Ce choix engage la responsabilité de l’acquéreur. Il engage aussi la qualité du montage financier dans la durée.
Casatax 2026 n’apportera ni surprise majeure, ni bouleversement. Mais à l’approche du 1er mars, il mérite une lecture précise, débarrassée des attentes excessives comme des raccourcis.
Pour certains projets, l’impact sera marginal. Pour d’autres, il fera la différence entre un montage fragile et un montage maîtrisé. La valeur ne se trouve pas dans l’annonce du barème, mais dans la capacité à situer son projet par rapport à lui.
À Genève, les décisions immobilières se jouent rarement sur un chiffre isolé. Casatax 2026 s’inscrit exactement dans cette réalité : un paramètre discret, mais déterminant lorsqu’il est compris et intégré avec méthode.
