| RAMZI CHAMAT | OAKS GROUP SA
Avec ses 282 km², Genève est l’un des cantons les plus petits de Suisse, mais aussi l’un des plus densément peuplés. La population cantonale pourrait augmenter de 110 000 habitants d’ici 2050, atteignant environ 614 000 résidents. Cette croissance exerce une pression intense sur le marché immobilier, où il faudrait produire 2 800 nouveaux logements par an pour éviter une pénurie majeure. Dans ce contexte, la densification de la zone villas, ou zone 5, représente une option viable, bien que complexe, pour répondre à ces besoins tout en respectant le cadre de vie et les exigences environnementales. Oaks Group SA, acteur clé du développement immobilier durable à Genève, joue un rôle important en proposant des projets résidentiels de qualité qui répondent à ces défis.
La zone villas, qui couvre environ 11 % des surfaces constructibles de Genève, a longtemps été perçue comme une zone résidentielle à faible densité, offrant des habitations individuelles entourées de jardins. Cependant, avec un indice d’utilisation du sol (IUS) initialement fixé à 0,2, cette zone s’est avérée sous-utilisée dans un contexte de pénurie de logements.
Depuis les années 1990, des réformes législatives et urbanistiques ont permis une densification progressive. Pour Oaks Group SA, cette évolution représente une opportunité de créer des projets immobiliers novateurs qui intègrent harmonieusement les nouvelles normes environnementales et les besoins de la population.
Adoptée en 1929, la première Loi sur les constructions et installations diverses (LCI) séparait déjà la zone villas de la zone agricole. À l’époque, l’IUS était fixé à 0,2. Dans les années 1990, des dérogations ont été introduites pour autoriser des projets plus denses, tels que l’habitat groupé ou les constructions en ordre contigu, mais uniquement dans des cas exceptionnels.
En 2012, une réforme a autorisé une densité supérieure (IUS jusqu’à 0,6) pour les parcelles de plus de 5 000 m² ou répondant à des critères énergétiques élevés. Entre 2014 et 2018, grâce à ces dérogations, le nombre de logements construits en zone villas a bondi de 460 à 1 300 unités par an.
Ces constructions se sont concentrées dans six communes : Thônex, Vandoeuvres, Collonge-Bellerive, Chêne-Bougeries, Troinex et Veyrier, qui ont accueilli la moitié des nouveaux logements.
En réponse aux réactions populaires et à la nécessité d’une densification plus maîtrisée, une mise à jour de la LCI a été adoptée en 2020. Désormais, seules les zones définies comme « périmètres de densification accrue » peuvent bénéficier de dérogations pour augmenter l’IUS.
Des critères environnementaux stricts, tels que 40 % de pleine terre et un indice de verdure (IVER), sont désormais obligatoires. Ces nouvelles exigences encouragent des acteurs comme Oaks Group SA à intégrer des approches novatrices pour des projets durables qui respectent l’équilibre entre densité et qualité de vie.
La commune de Thônex, où 70 % des surfaces constructibles sont en zone villas, illustre comment une approche proactive peut transformer cette zone. Sur une parcelle de 15 000 m², un Plan Localisé de Quartier (PLQ) a été adopté en seulement 18 mois, permettant la construction d’un immeuble de quatre étages avec 84 logements (IUS de 0,6).
L’expérience de Thônex démontre qu’avec une coordination entre les municipalités, l’État et les habitants, il est possible de densifier rapidement et efficacement. Pour Oaks Group SA, ces exemples réussis inspirent des projets immobiliers responsables qui allient respect de l’environnement et optimisation de l’espace.
Toutes les zones villas ne peuvent pas être densifiées au même niveau. Des secteurs sensibles, riches en patrimoine ou en paysages, comme Cologny ou Vandoeuvres, nécessitent une préservation stricte (IUS limité entre 0,25 et 0,3). En revanche, les zones proches des nœuds de transport ou des centres urbains pourraient supporter un IUS supérieur à 0,6, voire plus, selon les projets.
Entre 2014 et 2018, l’augmentation rapide des projets a suscité des plaintes concernant des constructions jugées disproportionnées. Une meilleure intégration architecturale, accompagnée d’espaces publics de qualité, est essentielle pour garantir que la densification soit perçue positivement.
Pour Oaks Group SA, l’urbanisme durable et une architecture soignée sont au cœur de chaque projet pour répondre aux attentes des habitants tout en respectant les normes en vigueur.
Si la densification des zones villas est pleinement exploitée, elle pourrait contribuer à la création de 10 000 à 15 000 logements d’ici 2050, soit environ 15 % des besoins totaux.
Pour Oaks Group SA, cela représente une opportunité de renforcer son rôle en tant qu’acteur de référence dans le développement immobilier durable en Suisse. Chaque projet doit allier innovation, respect des normes écologiques et optimisation de l’espace.
La densification doit s’inscrire dans une vision globale du développement cantonal, intégrant des projets mixtes combinant habitations, services et espaces verts. L’adoption de véhicules partagés, la réduction des parkings privés et une gestion efficace de l’eau sont des pistes pour rendre les futurs quartiers plus durables.
La densification de la zone villas à Genève est à la fois un défi et une opportunité. En combinant innovation, critères environnementaux stricts et concertation avec les parties prenantes, Genève peut devenir un modèle de développement maîtrisé.
Pour des acteurs comme Oaks Group SA, ces évolutions représentent un cadre favorable à la création de projets résidentiels de qualité qui répondent à la demande croissante tout en respectant l’environnement.
Oaks Group SA joue un rôle actif dans la création de projets résidentiels innovants. En respectant les nouvelles normes, comme la préservation de 40 % de pleine terre, la société s’engage à offrir des solutions durables qui renforcent la qualité de vie des habitants.
Les six communes les plus densifiées sont : Thônex, Vandoeuvres, Collonge-Bellerive, Chêne-Bougeries, Troinex et Veyrier, représentant 50 % des logements construits grâce aux dérogations.
Une densification bien pensée permet de répondre à la demande en logements tout en préservant l’environnement et en maintenant une qualité de vie optimale pour les habitants.
