| RAMZI CHAMAT | OAKS GROUP SA
Dans un contexte économique marqué par l’incertitude mondiale et des ajustements monétaires majeurs, le marché immobilier suisse continue de faire preuve d’une étonnante résilience. Le deuxième trimestre 2025 marque un tournant, avec des indicateurs de prix et de volumes en forte progression. Ce dynamisme renouvelé soulève des questions sur la soutenabilité de la reprise, les perspectives à moyen terme et les opportunités à saisir.
Le marché immobilier suisse semble avoir retrouvé un rythme de croissance soutenu après plusieurs trimestres de ralentissement. Au deuxième trimestre 2025, les prix des logements – appartements comme maisons – ont enregistré leur plus forte hausse en trois ans. Dans un environnement de taux bas, de demande intérieure vigoureuse et de pénurie persistante de logements, les dynamiques du marché se transforment. L’ensemble du territoire est concerné, avec des hausses marquées dans les centres urbains, les cantons centraux et certaines régions périphériques. Cette analyse propose un tour d’horizon des principales tendances observées, des moteurs de cette reprise et des perspectives pour la suite de l’année.
Les prix des appartements ont progressé de 1,2 % et ceux des maisons individuelles de 1,0 %, soit les plus fortes hausses trimestrielles depuis 2022. Cette accélération s’explique par une conjonction de facteurs favorables : baisse des taux hypothécaires, inflation maîtrisée, demande intérieure forte et offre structurellement insuffisante.
Les grandes agglomérations tirent cette reprise. Zoug, Lucerne et Sion enregistrent les hausses les plus marquées pour les appartements (+2,4 % à Zoug et Lucerne, +2,0 % à Sion), tandis que les maisons progressent fortement à Sion (+2,3 %), Lausanne et Zoug (+1,6 %). Lugano fait figure d’exception, avec une baisse simultanée des prix des appartements (–1,1 %) et des maisons (–0,8 %). St-Gall enregistre également un léger recul des prix des maisons.
Sur les dix dernières années, Zoug reste la ville la plus dynamique du marché suisse avec une hausse de plus de 70 % des prix des appartements, suivie par Zurich (+47,5 %). À l’échelle cantonale, les appartements surperforment une fois encore les maisons. Les hausses les plus fortes sont observées à Uri (+3,0 %), Zoug (+2,5 %) et Obwald (+2,2 %). Pour les maisons, les progressions les plus notables sont enregistrées en Valais (+1,8 %), à Zoug et Obwald (+1,6 %) ainsi qu’à Fribourg (+1,5 %).
Les transactions poursuivent leur reprise, confirmant la dynamique enclenchée en début d’année. Le marché semble en voie de retrouver, voire de dépasser, la moyenne des dix dernières années. Cette tendance est largement portée par l’amélioration continue des conditions de financement. Les taux fixes à 10 ans sont désormais inférieurs à 1,5 % et les taux variables indexés sur le SARON avoisinent 0,7 %.
Dans ce contexte, de nombreux acheteurs souhaitent sécuriser leur acquisition avant une nouvelle hausse des prix. L’accélération conjointe des prix et des volumes renforce ce sentiment d’urgence, en particulier dans les régions où l’offre reste extrêmement limitée. Même si les conditions d’octroi de crédit ont été durcies par les exigences de Bâle III, leur effet reste marginal face à la baisse des taux et à une confiance générale en amélioration.
Cependant, le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande continue de peser sur le marché. Le taux de vacance a atteint un plus bas historique et le nombre de permis de construire a chuté de 13 % en glissement annuel au T2 2025. Malgré une possible reprise de l’activité de construction au second semestre, le déficit annuel reste estimé à près de 50’000 logements – un déséquilibre qui constitue un moteur clé de la hausse des prix.
Depuis la fin du premier trimestre, la Banque nationale suisse a abaissé son taux directeur à 0 % – une décision motivée par une inflation très faible (0,3 %) et un franc suisse historiquement fort (1,25 USD pour 1 CHF). Cette orientation monétaire plus accommodante a renforcé la baisse des taux hypothécaires et redonné confiance aux ménages.
Parallèlement, les perspectives monétaires mondiales influencent directement le marché suisse. Aux États-Unis, l’adoption du « Big Beautiful Bill », combinant baisses d’impôts, investissements publics et aides sociales, alimente les anticipations d’une politique monétaire plus souple. Cette dynamique a provoqué une baisse des rendements obligataires à l’échelle mondiale, exerçant une pression baissière sur les taux suisses. Dans ce contexte, les marchés anticipent de plus en plus un retour possible des taux négatifs en Suisse – un scénario encore inimaginable il y a quelques mois.
Pour les ménages suisses, cette situation renforce l’attractivité de l’achat immobilier, souvent plus avantageux que la location. Pour les acheteurs étrangers, la force du franc renchérit les acquisitions, mais la stabilité politique, la sécurité juridique et la fiscalité avantageuse de la Suisse continuent d’en faire une destination de choix pour les investissements à long terme.
Le deuxième trimestre 2025 confirme le retour d’une phase de croissance plus affirmée pour l’immobilier résidentiel en Suisse. Hausse simultanée des prix et des volumes, amélioration des conditions de financement, pression continue sur l’offre : tous les signaux convergent vers une reprise durable, soutenue par des fondamentaux solides. Dans ce contexte, les vendeurs bénéficient d’un environnement favorable, tandis que les acheteurs cherchent à sécuriser leur acquisition avant une nouvelle hausse des prix. Si l’évolution des taux et les dynamiques internationales restent à surveiller, les perspectives pour le second semestre 2025 s’annoncent positives, avec une prévision de hausse des prix révisée à 4 %.
Les prochains mois seront décisifs, et quatre indicateurs clés mériteront une attention particulière : les décisions de la BNS, les orientations de la Réserve fédérale américaine, l’évolution des taux longs et le niveau d’activité dans le secteur de la construction. Face à une demande soutenue et une offre toujours contrainte, le marché immobilier suisse semble solidement engagé sur une trajectoire ascendante.
