| RAMZI CHAMAT | OAKS GROUP
La réforme du droit des défauts de construction, applicable dès le 1er janvier 2026, marque une inflexion nette du cadre juridique des opérations immobilières en Suisse. Derrière des ajustements techniques en apparence ciblés — allongement du délai d’avis des défauts et caractère impératif du droit à la réfection — se dessine une évolution plus profonde : le renforcement substantiel de la responsabilité externe des promoteurs immobiliers.
Présentée comme une mesure de protection accrue des acquéreurs, cette réforme agit en réalité comme un révélateur des équilibres contractuels existants. Elle repositionne le promoteur au centre du risque juridique, indépendamment de son rôle opérationnel dans la construction. Dans un contexte où les projets immobiliers sont de plus en plus complexes, fragmentés et financièrement contraints, cette évolution impose une relecture attentive des montages contractuels et une anticipation rigoureuse des conséquences économiques à long terme.
La modification du Code des obligations s’inscrit dans une volonté politique clairement assumée de corriger des déséquilibres constatés dans la pratique. Les autorités ont relevé que les délais d’avis extrêmement courts, souvent réduits contractuellement à quelques jours, ne correspondaient plus aux réalités techniques des ouvrages contemporains ni à la capacité réelle des acquéreurs à identifier des défauts parfois complexes ou différés.
La réforme, relayée notamment par la Conférence des achats de la Confédération, ne bouleverse pas l’architecture générale du droit de la construction. Elle agit de manière ciblée, en neutralisant certaines pratiques contractuelles devenues quasi systématiques, sans remettre en cause la liberté contractuelle dans son principe. Ce positionnement traduit une approche pragmatique : renforcer la sécurité juridique sans désorganiser le marché, mais en rééquilibrant clairement les rapports de force.
Avant la réforme, la garantie des défauts reposait sur un formalisme strict, souvent utilisé comme outil de gestion du risque. L’obligation de dénoncer les défauts apparents immédiatement après la livraison, combinée à la possibilité de réduire encore ces délais par contrat, a longtemps permis de limiter fortement l’exposition des vendeurs d’ouvrages.
Dans le cadre de la promotion immobilière, ce système a favorisé une dilution du risque juridique. Le promoteur pouvait s’appuyer sur des clauses restrictives pour contenir les droits de l’acquéreur, tout en organisant en interne la répartition des responsabilités avec l’entreprise générale. Les litiges portaient fréquemment sur le respect des délais formels plutôt que sur la conformité réelle de l’ouvrage, ce qui affaiblissait la portée économique de la garantie des défauts.
La réforme met un terme à cette logique. Elle recentre l’analyse juridique sur la qualité de l’ouvrage livré et sur la responsabilité de celui qui en assure la mise sur le marché.
Le principe fondamental du droit suisse demeure inchangé : l’acquéreur agit contre son cocontractant direct. Dans la grande majorité des opérations immobilières, ce cocontractant est le promoteur, qu’il s’agisse d’une vente sur plan, d’un immeuble nouvellement achevé ou d’un bien construit récemment.
Avec l’instauration d’un délai légal incompressible de 60 jours pour l’avis des défauts et l’impossibilité d’exclure le droit à la réfection, la responsabilité externe des promoteurs se trouve renforcée à plusieurs niveaux. L’acquéreur dispose désormais d’un temps raisonnable pour identifier et signaler des défauts, y compris après la prise de possession. Surtout, il peut exiger la remise en conformité de l’ouvrage, et non plus se voir imposer une simple compensation financière.
Les promoteurs deviennent ainsi, de manière encore plus explicite, les garants juridiques de la conformité des immeubles qu’ils commercialisent, indépendamment de leur degré d’implication opérationnelle dans la construction.
La réforme ne modifie pas la structure fondamentale des relations contractuelles entre professionnels. L’entreprise générale n’est pas exposée directement aux prétentions de l’acquéreur, sauf situation particulière. Elle demeure liée au promoteur par un contrat d’entreprise, et non à l’acheteur final.
Sa responsabilité reste donc interne, fondée sur l’exécution conforme des travaux et le respect des spécifications contractuelles. Elle répond des défauts vis-à-vis du promoteur, qui peut exercer un recours sur cette base. La chaîne de responsabilité demeure organisée en cascade : promoteur envers l’acquéreur, entreprise générale envers le promoteur, sous-traitants envers l’entreprise générale.
Ce mécanisme, bien connu de la pratique, devient toutefois plus sensible dans un contexte où les droits de l’acquéreur sont renforcés et où les marges de manœuvre contractuelles sont réduites.
L’un des enjeux les plus critiques introduits par la réforme réside dans le décalage temporel entre la responsabilité externe des promoteurs et leurs recours internes. Un défaut peut être découvert par l’acquéreur plusieurs semaines après la livraison juridique de l’immeuble. Le promoteur sera alors tenu d’organiser la réfection dans le cadre légal, sous peine d’engager sa responsabilité.
Or, les droits du promoteur contre l’entreprise générale peuvent être soumis à des délais contractuels plus stricts, souvent liés à la réception des travaux ou à des mécanismes de dénonciation internes. Sans alignement contractuel, le promoteur s’expose à devoir supporter seul le coût de la réfection, non parce que l’entreprise générale serait exonérée sur le fond, mais parce que les conditions formelles du recours ne seraient plus réunies.
Cette désynchronisation constitue l’un des points de vigilance majeurs pour la promotion immobilière à l’approche de 2026.
Pour les entreprises générales, la réforme implique un renforcement des exigences en matière de qualité d’exécution, de documentation et de suivi post-livraison. Le caractère impératif du droit à la réfection rend plus difficile toute stratégie consistant à solder rapidement les obligations après réception.
En contrepartie, le délai légal clair de 60 jours offre une meilleure lisibilité du risque, à condition que les contrats conclus avec les promoteurs soient adaptés. Les entreprises générales disposant de procédures internes solides, d’un contrôle qualité rigoureux et d’une gestion structurée de la sous-traitance seront mieux armées pour absorber cette évolution sans dégradation excessive de leur exposition financière.
À l’approche de 2026, l’adaptation des contrats ne relève plus de l’optimisation, mais de la nécessité. Pour les promoteurs immobiliers, il devient indispensable d’aligner les délais et mécanismes de garantie de l’entreprise générale sur ceux applicables vis-à-vis des acquéreurs.
Cela implique notamment :
Pour les entreprises générales, l’enjeu est symétrique : sécuriser leurs recours contre les sous-traitants et clarifier les limites de leur responsabilité, sans tenter de contourner des règles désormais impératives.
Au-delà de ses effets immédiats, la réforme agit comme un révélateur des fragilités structurelles de certains montages de promotion. Elle favorise une approche plus qualitative de la construction et une anticipation accrue des risques juridiques dès la phase de conception.
Les promoteurs capables d’intégrer ces nouvelles règles dans leur stratégie contractuelle et opérationnelle renforceront leur crédibilité auprès des investisseurs, des acquéreurs et des partenaires institutionnels. À l’inverse, ceux qui continueront à s’appuyer sur des schémas contractuels obsolètes verront leur exposition juridique augmenter, non par durcissement arbitraire du droit, mais par inadéquation de leurs pratiques.
La réforme du droit des défauts de construction applicable dès 2026 ne bouleverse pas les principes fondamentaux du droit suisse ; elle en renforce la logique. Les promoteurs immobiliers demeurent responsables envers les acquéreurs, et cette responsabilité externe devient plus difficile à aménager contractuellement. L’entreprise générale, pour sa part, reste responsable envers le promoteur, dans un cadre qui exige désormais une cohérence contractuelle accrue.
Pour les acteurs de la promotion immobilière, l’enjeu dépasse la seule conformité juridique. Il est stratégique, financier et organisationnel. Anticiper cette réforme, adapter les contrats et repenser la gestion du risque n’est plus une option, mais une condition de maîtrise durable dans un environnement réglementaire devenu plus exigeant, mais aussi plus lisible.
