Réforme 2026 : un nouveau cadre pour l’immobilier et la construction en Suisse!

Le 1er janvier 2026 marque une étape décisive pour l’immobilier et la construction en Suisse. Après plusieurs années de débats et de consultations, la révision partielle du Code des obligations (CO) et du Code civil (CC) entre en vigueur. Ces nouvelles dispositions apportent des clarifications attendues et un renforcement majeur des droits des acheteurs et maîtres d’ouvrage face aux vices de construction. En tant que promoteur engagé pour une qualité durable, OAKS GROUP salue cette évolution. Elle protège mieux les propriétaires, responsabilise l’ensemble de la chaîne de construction et élimine certaines pratiques contractuelles déséquilibrées. C’est une réforme saine, qui valorise les entreprises sérieuses et transparentes.
 

1. Fin des clauses d’exclusion de responsabilité : une justice contractuelle rétablie
 

Jusqu’ici, les contrats de vente immobilière pouvaient contenir des clauses limitant ou excluant la responsabilité des promoteurs en cas de défauts. Dès 2026, ce ne sera plus possible.
L’article 368, alinéa 2bis CO impose désormais une obligation impérative de réparation gratuite pour les défauts constatés dans les deux ans suivant la réception d’un bâtiment neuf. 

Toute tentative de suppression ou de limitation de ce droit sera réputée nulle et non avenue.
 

Concrètement :

• L’acheteur n’a plus à se battre pour obtenir réparation.
• Le promoteur ou le vendeur demeure l’interlocuteur unique et responsable.
• Le promoteur sérieux voit sa position renforcée : il pourra démontrer la qualité de son travail en ayant recours contre ses propres sous-traitants si nécessaire.

Notre point de vue :

Cette avancée protège les propriétaires, renforce la crédibilité de la filière et restaure une équité contractuelle attendue depuis longtemps.
 

2. Un délai de réclamation clair : 60 jours au lieu de “immédiatement”
 

Jusqu’à présent, le CO exigeait de signaler un défaut “immédiatement” après découverte, une formule floue qui a généré d’innombrables litiges. Dès 2026, l’article 367, alinéa 1bis CO fixe un délai de 60 jours pour dénoncer un défaut à compter de sa découverte. Ce délai s’applique aussi aux vices cachés et ne peut pas être réduit contractuellement.
 

Pourquoi c’est une avancée :
 

• Fin de l’insécurité juridique.
• L’acheteur dispose du temps nécessaire pour documenter les défauts.
• Sécurité renforcée pour toutes les parties.
   

Notre engagement :
 

OAKS GROUP pratique déjà une traçabilité et un suivi rigoureux des finitions. Ce nouveau délai s’intègre parfaitement à nos standards de qualité et à notre accompagnement post-livraison.
 

3. Un délai de prescription consolidé : 5 ans intangibles
 

Le délai de prescription reste fixé à 5 ans après réception (art. 371 CO), mais la réforme verrouille définitivement la possibilité de réduire ce délai à 2 ou 3 ans, comme certains contrats le prévoyaient.
 

Ce que cela garantit :
 

• Une sécurité juridique stable et transparente.
• Une durée claire, non négociable, qui protège les acheteurs.
• La possibilité de prolonger ce délai dans le cadre d’une garantie contractuelle volontaire.
   

4. Extension aux ventes avec obligation de construire
 

Désormais, l’article 219a CO applique ces règles également aux ventes avec obligation de construire. Cela concerne notamment la vente de biens immobiliers neufs achevés ou en construction dans les deux années précédant la transaction.
 

Conséquence directe :

• L’acheteur d’un bien sur plan ou d’une villa neuve bénéficie des mêmes protections qu’un maître d’ouvrage.
• Le promoteur ne peut plus s’exonérer de ses responsabilités en recourant à un montage contractuel différent.
• En clair, c’est la fin d’une zone grise juridique.
   

5. Adaptation de la norme SIA 118
 

La norme SIA 118, qui imposait un signalement “immédiat” des défauts, sera adaptée pour se conformer au nouveau délai légal de 60 jours. Les clauses contractuelles basées sur l’ancienne norme deviendront inopérantes.
 

Effets positifs :
 

• Harmonisation entre pratiques contractuelles et loi.
• Simplification de la lecture et application des droits.
• Incitation pour les bureaux techniques et juridiques à actualiser leurs documents.
   

6. Hypothèque légale et intérêts moratoires
 

L’article 839, alinéa 3 CC est modifié : l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs couvre désormais aussi les intérêts moratoires, et ce pour une durée de dix ans.
 

Objectif : protéger financièrement les prestataires en cas de retard de paiement ou de litige sur la garantie.
 

7. Une réforme pour une construction de qualité, documentée et responsable
 

Au-delà des articles de loi, cette réforme a une portée symbolique : elle consacre le droit à une construction traçable, bien documentée et assumée par ceux qui la réalisent.
 

Cela implique :
 

• Une documentation rigoureuse des travaux.
• Une gestion plus structurée des réceptions de chantier.
• L’usage accru de plateformes numériques pour archiver plans, rapports et échanges.
   

8. Projets concernés et transition
 

• Les nouvelles règles s’appliquent uniquement aux contrats conclus à partir du 1er janvier 2026.
• Les contrats antérieurs restent soumis à l’ancien droit, sauf adaptation volontaire.
   

Recommandation pratique :
 

• Dès à présent, nous conseillons d’ajuster contrats types et cahiers des charges pour anticiper la transition.
   

9. Une opportunité pour se démarquer : qualité, transparence, confiance
 

Cette réforme impose un cadre plus exigeant, mais aussi plus juste. Pour OAKS GROUP, c’est l’occasion de confirmer notre différence.
 

Concrètement :
 

• Nos contrats de vente et d’entreprise sont déjà adaptés.
• Notre service après-vente et notre documentation chantier sont renforcés.
• La traçabilité et la transparence accompagnent chaque projet, de la planification à la livraison.
   

Conclusion : un tournant salutaire pour le secteur
 

La réforme de 2026 n’est pas une contrainte, mais un pas vers un marché immobilier plus mature, plus éthique et plus sûr.
 

Elle clarifie les responsabilités, protège les acheteurs, renforce la confiance et incite à l’amélioration continue des pratiques.
 

Chez OAKS GROUP, nous faisons de cette évolution un levier de différenciation. Transparence, qualité et service sont les fondations de nos projets, aujourd’hui comme pour les générations futures.