Loyer de référence statistique : ce que la réforme du bail coûterait aux propriétaires

Le Conseil fédéral prépare un contre-projet indirect à l’initiative sur les loyers. Selon une analyse du Chief Investment Office d’UBS publiée le 30 octobre 2026, la variante étudiée remplacerait le calcul actuel par un loyer de référence statistique et indexerait les baux en cours sur 80 ou 90% de l’inflation. Pour un propriétaire d’immeuble de rendement, l’enjeu se mesure directement dans l’état locatif.

Le point de départ est le rapport de l’Office fédéral du logement (OFL) du 25 septembre 2026, qui esquisse une réorientation de la fixation des loyers. Le texte n’est pas encore un projet de loi : la consultation est attendue au premier semestre 2027 et le message au Parlement d’ici fin 2027.

Le système actuel en deux phrases

• À la conclusion du bail, la méthode absolue s’applique : rendement brut et net, mais aussi loyers usuels du quartier. Dans les faits, les nouvelles locations bénéficient d’une large liberté contractuelle.
• En cours de bail, la méthode relative s’applique : le loyer suit le taux de référence hypothécaire, 40% de l’inflation, la hausse des coûts et les prestations supplémentaires.

Ce que la variante étudiée changerait

Le loyer de référence serait estimé selon l’emplacement, la surface, l’équipement et l’état du bien, à partir d’un échantillon de loyers effectivement payés. Il définirait une fourchette de loyers non abusifs. Les coûts d’investissement et le rendement ne seraient plus déterminants pour le loyer initial.

Le point faible relevé par UBS : un loyer en retard sur le marché

Le modèle reposerait surtout sur des loyers de baux existants. Il refléterait donc l’offre et la demande avec retard. Sur les marchés tendus, comme Genève, UBS anticipe un écart croissant entre loyers autorisés et loyers de marché. Dans les régions peu liquides ou au parc hétérogène, la fiabilité du modèle serait aussi limitée.

Les projections d’UBS sur dix ans

Dans le scénario de base d’UBS (taux directeur de la BNS remonté progressivement à 1% d’ici l’été 2028), les loyers des baux existants évolueraient en moyenne par an jusqu’en 2036 :

Dans le scénario « haut » (inflation plus forte), le classement reste le même. Seul le scénario « bas » (taux négatifs, faible inflation) inverse la logique : le droit actuel y produirait la hausse la plus forte.

Cas pratique : ce que cela représente pour un immeuble

Exemple fictif, calculé par OAKS à partir des moyennes annuelles d’UBS : un immeuble de huit logements loués 2 500 CHF par mois chacun, sans travaux ni changement de propriétaire.

L’écart atteint environ 27 000 CHF par an au bout de dix ans. Capitalisé à un taux de 3,5%, cela représente un ordre de grandeur de 770 000 CHF de valeur pour un seul immeuble. Ce calcul est purement illustratif : UBS souligne qu’à ce stade, l’ampleur d’éventuelles pertes de valeur ne peut pas être estimée de façon fiable, car elle dépendra de la conception du modèle et du marché local.

Les effets attendus sur le marché

UBS identifie plusieurs risques si les hausses de coûts fonciers, de construction et de financement ne se reflètent plus suffisamment dans les loyers :

• un attrait moindre des immeubles de rapport pour les investisseurs privés et institutionnels ;
• un ralentissement de la création de logements locatifs ;
• davantage de conversions d’immeubles locatifs en PPE, ce qui réduirait encore l’offre locative.

L’option d’ajuster le loyer à la référence tous les quatre ans pourrait toutefois réduire en partie l’écart actuel entre anciens et nouveaux baux.

Ce que nous conseillons aux propriétaires

• Ne rien décider dans l’urgence : le texte n’existe pas encore et la date d’un éventuel référendum n’est pas fixée.
• Mesurer l’écart actuel entre vos loyers en cours et les loyers de marché : c’est lui qui détermine votre exposition.
• Documenter les travaux à plus-value, qui resteraient répercutables dans la variante étudiée.
• Intégrer le scénario réglementaire dans toute évaluation ou projet de vente d’immeuble de rendement à moyen terme.

Ce qu’il faut retenir

• La variante étudiée remplacerait la méthode absolue par un loyer de référence statistique.
• En cours de bail, l’indexation passerait de 40% à 80 ou 90% de l’inflation, sans lien avec le taux de référence.
• Selon UBS, dans le scénario de base, les loyers existants progresseraient de 0,8% par an au lieu de 1,8%.

Questions fréquentes

La réforme du droit du bail est-elle déjà adoptée ?

Non. Il s’agit d’une variante esquissée dans un rapport de l’OFL. Le projet de loi devrait être mis en consultation au premier semestre 2027, puis transmis au Parlement d’ici fin 2027.

Mon loyer suivrait-il encore le taux de référence hypothécaire ?

Pas dans la variante étudiée. L’évolution des loyers en cours serait liée à 80 ou 90% de l’indice des prix à la consommation, au lieu du taux de référence et de 40% de l’inflation.

Quel impact sur la valeur d’un immeuble locatif ?

Si les loyers autorisés restent durablement sous le marché, le rendement et donc la valeur peuvent baisser. UBS estime toutefois impossible, à ce stade, d’en chiffrer l’ampleur de manière fiable.

Source

UBS Switzerland AG, Chief Investment Office GWM, « Immobilier suisse », Thomas Rieder, Matthias Holzhey et Fabian Waltert, 30 octobre 2026. Le cas pratique est un calcul d’OAKS GROUP basé sur les moyennes publiées par UBS.

Article informatif, ne constitue pas un conseil juridique ou en placement. Illustration générée par IA.