Vendre un immeuble en Suisse : la loi anti-blanchiment exige un dossier de détention

Depuis le 1er octobre 2026, la loi révisée sur le blanchiment d’argent (LBA) s’applique aussi à certains conseillers qui interviennent dans des transactions immobilières. Pour un vendeur ou un acquéreur, la conséquence est concrète : savoir qui détient réellement un bien, et qui l’achète, fait désormais partie du calendrier d’une vente.

Le Secrétariat d’État aux questions financières internationales confirme que la révision de la LBA et la loi sur la transparence des personnes morales sont entrées en vigueur le 1er octobre 2026. Dans une tribune publiée par Bilan, Emanuel von Graffenried (BN Conseils) résume l’enjeu : la valeur d’un immeuble ne se lit plus seulement dans ses murs, mais aussi dans la lisibilité de sa détention.

Qui est concerné ?

La loi crée une nouvelle catégorie d’assujettis : les conseillers qui participent, à titre professionnel, à une transaction immobilière. Selon l’analyse de MCE Avocats, c’est la prestation fournie qui compte, pas le titre professionnel. Peuvent ainsi être visés :

• les courtiers et conseillers en transaction ;
• les promoteurs immobiliers qui conseillent une opération ;
• les avocats, notaires, fiduciaires et experts-comptables ;
• les conseillers en financement et les family offices.

Le propriétaire qui vend lui-même son bien n’est pas assujetti à ce titre. En revanche, il sera interrogé par les professionnels qui l’accompagnent.

Ce que les professionnels doivent vérifier

Les obligations principales décrites par MCE Avocats sont les suivantes :

• vérifier l’identité du client ;
• identifier l’ayant droit économique, y compris derrière plusieurs niveaux de sociétés ;
• déterminer l’objet et le but de l’opération ;
• documenter ces démarches de manière compréhensible pour un tiers qualifié ;
• mener des clarifications approfondies en cas de risque accru : structure complexe sans justification économique apparente, lien avec un pays à risque, personne politiquement exposée, absence de contact personnel ou montant inhabituel.

Le détail des exigences est fixé par le règlement de l’organisme d’autorégulation (OAR) auquel le professionnel est affilié. Les standards peuvent donc varier légèrement d’un OAR à l’autre.

Les échéances à connaître

Concrètement, une transaction en cours au moment de l’entrée en vigueur peut déjà faire l’objet de ces vérifications.

Ce que cela change pour un vendeur

La meilleure offre n’est plus seulement la plus élevée. Un acquéreur qui ne peut pas expliquer clairement qui se trouve derrière sa structure risque de ralentir, voire de bloquer, la signature. Comparer les offres implique désormais d’évaluer aussi leur capacité à passer les contrôles.

La structure du vendeur compte aussi. Un immeuble détenu par une société, une holding ou plusieurs associés suppose de pouvoir démontrer rapidement qui contrôle l’actif et qui est autorisé à signer. C’est là que les délais se perdent le plus souvent.

Cas pratique : la vente d’un immeuble détenu par une société

Prenons un exemple fictif. Un immeuble locatif genevois appartient à une SA, elle-même détenue par une holding dont les actions sont réparties entre trois membres d’une même famille. Un acquéreur se présente via une société étrangère.

Avant la réforme, la discussion portait surtout sur l’état locatif, les baux, les travaux et le prix. Désormais, il faut également, des deux côtés :

• reconstituer la chaîne de détention jusqu’aux personnes physiques ;
• produire les extraits du registre du commerce, le registre des actions et les éventuelles conventions d’actionnaires ;
• vérifier les pouvoirs de signature ;
• comprendre l’origine des fonds de l’acquéreur et le but de l’acquisition.

Si ces informations sont prêtes dès le lancement, la vente suit son rythme. Si elles sont réunies au moment de l’offre, la négociation peut se figer pendant plusieurs semaines, sans que le prix soit en cause.

Notre recommandation : un dossier de détention à jour

Bilan évoque l’idée d’un « passeport transactionnel » : une documentation tenue à jour sur l’actif, sa structure de propriété, ses ayants droit économiques et les pouvoirs de représentation. Chez OAKS GROUP, nous conseillons de la préparer bien avant toute mise en vente :

• un organigramme simple de la détention, jusqu’aux personnes physiques ;
• les statuts, extraits du registre du commerce et registre des actions à jour ;
• la liste des signataires autorisés ;
• à côté du dossier technique habituel : état locatif, baux, servitudes, travaux et autorisations.

Ce dossier ne sert pas qu’à vendre. Il facilite aussi un refinancement, une restructuration ou une transmission.

Ce qu’il faut retenir

• Depuis le 1er octobre 2026, certains conseillers en transactions immobilières sont soumis à la LBA.
• L’identification de l’ayant droit économique intervient pendant la transaction, pas seulement au moment de la signature.
• Une structure de détention claire et documentée réduit le risque de blocage.

Questions fréquentes

Un particulier qui vend son appartement est-il soumis à la LBA ?

Non, le vendeur n’est pas assujetti à ce titre. En revanche, le courtier, le conseiller ou le notaire qui l’accompagne peut lui demander des documents d’identification et des informations sur l’opération.

Pourquoi le courtier me demande-t-il qui détient ma société ?

Parce qu’il doit identifier l’ayant droit économique, même derrière plusieurs sociétés. Un organigramme et des documents à jour permettent de répondre en quelques jours plutôt qu’en plusieurs semaines.

Les transactions déjà engagées sont-elles concernées ?

Selon MCE Avocats, aucun délai transitoire n’est prévu pour les obligations de diligence : elles s’appliquent dès le 1er octobre 2026, y compris aux mandats en cours. Seule l’affiliation à un OAR bénéficie d’un délai.

Sources

• Bilan, « La valeur d’un immeuble ne se lit plus seulement dans ses murs », Emanuel von Graffenried
• SFI, lutte contre le blanchiment d’argent : entrée en vigueur le 1er octobre 2026
• MCE Avocats, révision de la LBA et secteur immobilier
• ARIF, FAQ sur les nouveaux conseillers selon la LBA

Article informatif, ne constitue pas un avis juridique. Illustration générée par IA.