| R. CHAMAT | OAKS GROUP
La tension sur le logement en Suisse ne relève plus d’un phénomène conjoncturel. Elle résulte d’un déséquilibre structurel entre une demande soutenue et une offre durablement contrainte. Taux de vacance historiquement bas, délais de construction longs et coûts élevés convergent vers un même constat : la pression actuelle n’a pas vocation à se résorber rapidement.
Dans la pratique, cette réalité s’observe bien avant les statistiques. Chercher un logement prend plus de temps. Construire un immeuble devient plus complexe. Chaque décision engage davantage de contraintes, de délais et de risques. Le marché ne dysfonctionne pas ponctuellement : il fonctionne durablement sous tension.
Depuis plusieurs années, le marché du logement évolue sous le seuil d’équilibre généralement admis. Le taux de vacance national se situe autour de 1,0 %, alors qu’un marché fonctionnel nécessite environ 1,5 %. En dessous de ce niveau, la pénurie devient structurelle.
Dans les grands centres urbains, la situation est encore plus tendue. À Genève, le taux de vacance se situe autour de 0,34 %. À Zurich, il avoisine 0,48 %. À ces niveaux, le marché fonctionne sans réserve. Chaque logement libéré est immédiatement absorbé, sans capacité d’amortissement.
Concrètement, cela signifie qu’aucun choc – démographique, économique ou institutionnel – ne peut être absorbé sans provoquer une tension immédiate sur les loyers et l’accès au logement.
La tension actuelle ne résulte pas d’un ralentissement récent de la construction. Elle est le produit d’un déficit accumulé sur plus d’une décennie. Année après année, la production de logements est restée inférieure aux besoins réels.
À l’échelle nationale, ce déficit se chiffre en dizaines de milliers d’unités. Même lors des phases de forte activité, la construction n’a pas permis de reconstituer un stock suffisant. Le marché avance en flux tendu permanent.
Dans la pratique, cela signifie que chaque nouveau logement livré répond à un besoin existant, sans jamais créer de marge supplémentaire. Le retard ne se comble pas. Il se déplace.
Entre l’identification d’un terrain et la livraison effective d’un immeuble, il s’écoule en moyenne entre huit et douze ans. Ce délai intègre la planification territoriale, les procédures d’autorisation, les oppositions, les recours et les ajustements successifs.
Ce temps long n’est pas le fruit d’un dysfonctionnement ponctuel. Il est inhérent au modèle suisse, qui privilégie la concertation, la sécurité juridique et la maîtrise de l’aménagement du territoire.
Mais ce cadre crée un décalage structurel : la demande évolue plus vite que la capacité de réponse du système. Les décisions prises aujourd’hui produiront des effets bien après que la pression actuelle aura encore augmenté.
Sur les cinq dernières années, les coûts de construction ont progressé de 20 à 30 %. Cette hausse résulte de facteurs convergents : augmentation du prix des matériaux, tension sur la main-d’œuvre qualifiée, complexité accrue des projets et renforcement continu des normes énergétiques et environnementales.
Ces exigences traduisent des choix collectifs en faveur de la durabilité et de la qualité du bâti. Elles améliorent la performance des logements sur le long terme, mais elles constituent aussi un socle de coûts plus élevé.
Dans l’exécution réelle des projets, il n’existe aujourd’hui aucun levier permettant un retour aux niveaux de coûts antérieurs. Cette réalité est désormais intégrée par l’ensemble des acteurs du secteur.
La pénurie ne se limite pas à des indicateurs macroéconomiques. Elle transforme concrètement l’accès au logement. Les loyers à la relocation augmentent, les critères de sélection se renforcent et les délais de recherche s’allongent.
Les ménages aux revenus intermédiaires sont particulièrement exposés. Trop solvables pour bénéficier de dispositifs spécifiques, mais insuffisamment armés pour absorber des hausses continues, ils se retrouvent progressivement sous pression.
Le logement devient ainsi un facteur de sélection sociale, avec des effets visibles sur la composition des quartiers et la répartition territoriale des ménages.
Un marché du logement durablement sous tension ne concerne pas uniquement les ménages. Il pèse directement sur l’économie. La mobilité professionnelle se complique, le recrutement devient plus difficile et certaines entreprises renoncent à s’implanter ou à se développer dans les zones les plus tendues.
À moyen terme, cette contrainte fragilise l’attractivité des centres économiques. Les ménages s’éloignent, les temps de déplacement augmentent et les infrastructures sont davantage sollicitées.
Le logement devient ainsi un paramètre stratégique de compétitivité territoriale.
Plusieurs éléments convergent vers le même constat. La demande reste solide, portée par la dynamique démographique et l’attractivité économique. L’offre, elle, demeure contrainte par le foncier, la planification et les délais de production.
Les mesures politiques engagées sont nécessaires, mais leurs effets se mesureront sur dix à vingt ans. À court terme, elles ne modifient pas l’équation fondamentale du marché.
Attendre un rééquilibrage rapide revient à ignorer la temporalité propre au logement.
Le logement en Suisse est entré dans une phase où la tension devient la norme. Cette situation n’est ni accidentelle ni transitoire. Elle résulte de choix institutionnels, territoriaux et sociétaux assumés, mais contraignants.
À long terme, seule une production soutenue, continue et politiquement acceptée permettra d’atténuer la pression. En attendant, la rareté restera un paramètre structurant du marché.
La tension sur le logement ne va pas disparaître à court terme. Les chiffres, les délais et les coûts convergent vers un constat clair : l’offre ne parvient plus à suivre une demande résiliente.
Regarder cette réalité en face n’a rien d’alarmiste. C’est une condition nécessaire pour prendre des décisions responsables, adaptées au temps long. Le logement est devenu un enjeu central de stabilité économique et sociale. Et pour les années à venir, la tension est appelée à durer.
