| R. CHAMAT | OAKS GROUP
La suppression annoncée de la valeur locative en Suisse est souvent présentée comme une réforme fiscale parmi d’autres. Un ajustement technique, un débat de spécialistes, une ligne de moins dans une déclaration. Sur le terrain, la réalité est tout autre. Cette évolution touche directement à la manière dont un propriétaire se projette dans son logement, dans son patrimoine et dans le temps long.
Dans l’exécution concrète, la fin de la valeur locative ne se résume jamais à un gain ou à une perte immédiate. Elle modifie un équilibre parfois ancien, construit au fil des années entre charges, confort d’usage, décisions de rénovation et anticipation de la valeur future. Elle oblige à regarder son bien non plus comme un simple lieu de vie stabilisé, mais comme un actif qui évolue, qui vieillit, et qui demande des arbitrages assumés.
C’est précisément pour cette raison que 2028 ne doit pas être perçu comme une échéance lointaine. C’est un point de bascule. Et comme tout changement structurel, il se prépare en amont, tant que les marges de manœuvre existent encore.
Pendant des décennies, la valeur locative a fait partie du paysage immobilier suisse. Elle était intégrée aux calculs, parfois acceptée sans enthousiasme, parfois utilisée comme un levier d’optimisation. Beaucoup de propriétaires ont appris à vivre avec elle, au point qu’elle influençait certaines décisions sans même être explicitement remise en question.
Sa suppression rompt avec cette logique.
Sur le principe, l’intention est simple : ne plus imposer un revenu théorique pour un logement occupé par son propriétaire. Mais dans la réalité, cette simplification apparente entraîne des conséquences beaucoup plus larges. La disparition progressive de certains mécanismes de compensation, en particulier la déductibilité des frais d’entretien, modifie profondément la lecture économique d’un bien immobilier.
Concrètement, cela signifie que les travaux ne pourront plus être amortis fiscalement de la même manière. Ce qui relevait hier d’un compromis acceptable devient demain une charge pleinement assumée. Les décisions ne sont plus lissées par un cadre fiscal protecteur. Elles deviennent plus directes, plus visibles, plus engageantes.
Ce choix n’est pas neutre. Il déplace la responsabilité vers le propriétaire. Il l’oblige à arbitrer en fonction de la valeur réelle créée, et non plus uniquement en fonction d’un équilibre comptable.
Dans la pratique, les situations que l’on rencontre sont souvent similaires. Des maisons bien situées, parfois transmises sur plusieurs générations, avec un attachement émotionnel fort. Des biens entretenus, mais dont certaines rénovations ont été repoussées au fil du temps. Non par négligence, mais parce que le cadre existant permettait de différer certaines décisions sans conséquence immédiate.
Avec la fin de la valeur locative, ce raisonnement perd de sa pertinence.
Les coûts de rénovation — qu’ils soient énergétiques, techniques ou fonctionnels — pèseront plus directement sur la valeur économique du bien. Ils ne pourront plus être absorbés indirectement. Chaque intervention, chaque report, chaque arbitrage laissera une trace plus visible dans la trajectoire du logement.
Concrètement, un bien insuffisamment modernisé devient plus difficile à valoriser. Un logement énergivore suscite davantage de réserves. Un projet repoussé trop longtemps réduit progressivement les options futures. Ce ne sont pas des hypothèses théoriques, mais des situations déjà observables sur le marché.
Ce choix engage directement la trajectoire patrimoniale du propriétaire, parfois sans qu’il en ait pleinement conscience au moment où il décide de ne pas agir.
La réforme agit comme un révélateur. Elle met en lumière une évolution déjà perceptible depuis plusieurs années : le marché devient plus exigeant, plus lisible, moins indulgent face aux compromis accumulés.
Sur le terrain, on constate que les biens qui n’ont pas été préparés subissent une forme d’érosion silencieuse. Il ne s’agit pas nécessairement d’une chute brutale de valeur, mais d’une accumulation de signaux faibles. Des négociations plus longues. Des exigences accrues de la part des acheteurs. Des comparaisons défavorables avec des biens rénovés plus récemment, parfois à quelques rues de distance.
Dans certains cas, l’écart de valorisation devient significatif. Pas parce que le bien est mauvais, mais parce qu’il n’est plus aligné avec les attentes actuelles. Ce décalage se creuse avec le temps.
Concrètement, cela signifie que le temps ne neutralise plus les écarts. Il les accentue. Chaque année sans décision claire réduit la marge de manœuvre future et renforce le caractère contraint des choix à venir.
On parle souvent de normes, de performance énergétique ou de standards techniques. Ces termes peuvent sembler abstraits. Dans la réalité, ils traduisent des attentes très simples, presque évidentes : mieux vivre, mieux consommer, mieux anticiper.
Aujourd’hui, un bien immobilier est évalué à travers des questions très concrètes. Est-il agréable à vivre toute l’année, y compris lors des périodes de forte chaleur ou de froid marqué ? Est-il adaptable à l’évolution des usages, des structures familiales, du télétravail ? Est-il cohérent avec les attentes des générations futures ?
Dans l’exécution réelle des projets, ces critères prennent progressivement le pas sur les considérations purement fiscales. La valeur se déplace vers la qualité d’usage, la durabilité des choix réalisés et la capacité du bien à évoluer sans interventions lourdes et répétées.
Cela se traduit par une lecture différente des rénovations. Il ne s’agit plus uniquement de répondre à une exigence réglementaire, mais de structurer un actif capable de conserver son attractivité dans le temps. Rénover devient une décision patrimoniale structurante, pas un simple ajustement technique.
La fin de la valeur locative impose une lecture plus honnête des arbitrages à venir. Conserver, rénover, transformer, vendre : chaque option engage une trajectoire distincte, avec ses implications financières, patrimoniales et personnelles.
Dans la pratique, cela implique de penser les rénovations comme de véritables investissements. Non pas dans une logique de rendement immédiat, mais dans une logique de cohérence globale. Cela suppose de hiérarchiser les priorités, d’accepter que tout ne puisse pas être fait en même temps, mais que chaque intervention s’inscrive dans une vision d’ensemble.
Ce choix n’est pas toujours confortable. Il engage des ressources, du temps, parfois une remise en question de certaines habitudes. Mais il apporte aussi une forme de clarté. Les décisions sont assumées pour ce qu’elles sont, sans se reposer sur des mécanismes externes appelés à disparaître.
Dans l’exécution réelle, les propriétaires les plus sereins sont souvent ceux qui ont accepté cette posture : celle de décideurs. Ils n’attendent pas que le cadre les contraigne. Ils l’intègrent, puis agissent en conséquence. Cette approche ne promet pas des gains immédiats. Elle offre quelque chose de plus durable : de la maîtrise.
À long terme, la suppression de la valeur locative s’inscrit dans une transformation plus large du marché immobilier suisse. Un marché moins dépendant des dispositifs fiscaux, plus attentif à la qualité intrinsèque des biens.
Cette évolution ne pénalise pas tous les propriétaires. Elle crée surtout une distinction plus nette entre ceux qui anticipent et ceux qui subissent. Les biens préparés, cohérents, lisibles dans leur positionnement conservent leur attractivité. Les autres deviennent plus exposés aux ajustements, parfois de manière progressive, parfois plus brutale.
Cette dynamique redéfinit peu à peu les critères de valeur. Elle rend le marché plus transparent, mais aussi plus exigeant. À long terme, elle favorise les décisions prises en amont, dans une logique de responsabilité plutôt que de réaction.
La fin de la valeur locative n’est ni une catastrophe annoncée, ni une promesse automatique. C’est un changement de cadre. Et comme tout changement structurel, il appelle une phase d’adaptation lucide.
Préparer 2028 dès aujourd’hui, c’est accepter de se poser les bonnes questions tant qu’il est encore possible d’y répondre sereinement. C’est transformer une réforme potentiellement subie en décision maîtrisée. C’est redonner du sens aux arbitrages patrimoniaux, en les ancrant dans la réalité plutôt que dans des mécanismes transitoires.
Dans un marché qui évolue, la valeur ne disparaît pas. Elle se construit, souvent en amont, et toujours avec discernement.
