| RAMZI CHAMAT | OAKS GROUP SA
En Suisse, le secteur de la construction joue un rôle crucial dans l'économie, mais il est souvent marqué par des défis juridiques et contractuels qui affectent les acquéreurs et les maîtres d’ouvrage. Les défauts de construction, les responsabilités floues, et les clauses contractuelles complexes rendent difficile la protection des droits des particuliers. Face à ces enjeux, le Conseil national a adopté une réforme du droit de la construction le 12 septembre 2024, visant à renforcer la position des acquéreurs et à imposer de nouvelles obligations aux promoteurs immobiliers. Cette réforme, qui modifie le Code des obligations en matière de vente et de contrat d’entreprise, introduit des mesures clés telles que l’allongement du délai pour signaler les défauts et un droit impératif à la réparation sans frais pour les acquéreurs. Ce texte explore en détail les changements apportés par cette réforme, leurs impacts pour les acteurs du secteur, et les perspectives d’un marché immobilier plus transparent et équitable.
Le 12 septembre 2024, le Conseil national suisse a approuvé une réforme majeure du droit de la construction. Cette révision du Code des obligations, qui touche à la vente et aux contrats d’entreprise, vise à renforcer les droits des acquéreurs de biens immobiliers et des maîtres d’ouvrage face aux défauts de construction. Les changements incluent un allongement du délai pour signaler les défauts et l’introduction d’un droit impératif à la réparation sans frais pour les acquéreurs, visant à mettre fin à des pratiques contractuelles jugées abusives par le Conseil fédéral. Cet article analyse les principaux éléments de cette réforme, ses implications pour les différents acteurs du secteur de la construction, et son impact attendu sur le marché immobilier.
Selon le droit en vigueur, les acquéreurs doivent vérifier l’immeuble et signaler les défauts découverts dans un délai très court, souvent fixé à sept jours. Le Tribunal fédéral a précisé que ce délai peut même être réduit si les défauts risquent de causer des dommages plus importants en cas de retard. Cette règle, héritée du droit de la vente de marchandises à distance, se révèle inadaptée aux biens immobiliers, notamment en raison de la complexité des défauts cachés qui apparaissent progressivement.
Il est unanimement reconnu que le délai actuel est trop bref et met les profanes en difficulté, car ils ne possèdent souvent pas les connaissances nécessaires pour identifier et signaler correctement les défauts. Le Conseil fédéral a souligné que ces règles sont particulièrement inadaptées pour les contrats liés à des ouvrages immobiliers où les défauts peuvent se manifester insidieusement au fil des semaines ou des mois.
Pour remédier à ces problèmes, la réforme introduit un délai de 60 jours pour signaler les défauts, qu’ils soient apparents ou cachés. Ce délai commence à courir au moment où les défauts sont découverts, permettant ainsi aux acquéreurs de consulter des professionnels pour obtenir des conseils juridiques et techniques avant d’aviser des défauts. Contrairement aux pratiques actuelles, ce délai ne pourra pas être contractuellement réduit, bien que des délais plus longs, comme ceux prévus par la Norme SIA 118 (deux ans), restent possibles.
Avant la réforme, les acquéreurs ne bénéficiaient pas d’un droit explicite à la réparation des défauts. Les contrats incluaient souvent des clauses de cession de droits de garantie, transférant la responsabilité des défauts des promoteurs aux sous-traitants. Ces clauses permettaient aux promoteurs de se décharger de leur responsabilité et posaient de nombreux problèmes pratiques et juridiques. Les acquéreurs devaient souvent se tourner contre plusieurs sous-traitants pour obtenir réparation, avec des risques importants liés à l'identification des responsables et à la solvabilité des entreprises.
Ces clauses sont non seulement jugées douteuses et opaques par le Conseil fédéral, mais elles sont également pathologiques sur le plan juridique. Elles rendent difficile la mise en œuvre des droits de l’acquéreur, qui doit souvent faire face à des défis tels que l’identification des entreprises responsables et la gestion de différents contrats aux clauses de responsabilité variées. En conséquence, de nombreux acquéreurs se retrouvent sans véritable recours pour faire réparer les défauts de leur bien.
La réforme interdit désormais aux promoteurs d’exclure leur responsabilité via des clauses de cession des droits de garantie, obligeant les promoteurs à réparer directement les défauts à leurs frais. Ce droit impératif s’applique principalement aux biens immobiliers destinés à un usage personnel ou familial. Toutefois, le Conseil national souhaite élargir ce droit à toutes les constructions, indépendamment de leur usage, créant ainsi un débat avec le Conseil des États qui préfère limiter ce droit aux biens personnels et familiaux. La décision finale sur cette divergence sera prise lors de la session d’automne 2024 par la Commission des affaires juridiques du Conseil des États.
La réforme clarifie également la notion de « sûretés suffisantes » que les propriétaires doivent fournir pour éviter l’inscription d’une hypothèque légale par les artisans et entrepreneurs. Désormais, ces sûretés doivent couvrir non seulement le montant réclamé par l’entrepreneur, mais aussi les intérêts moratoires pour une période de dix ans. Cette clarification met fin à une incertitude juridique qui compliquait souvent la constitution de telles garanties de substitution, améliorant ainsi la protection des parties concernées.
Pour les promoteurs, cette réforme impose des obligations supplémentaires, exigeant une adaptation de leurs pratiques contractuelles et organisationnelles. L’interdiction des clauses de transfert de responsabilité et l’obligation de réparer directement les défauts incitent à des contrôles qualité plus rigoureux et à la création de provisions financières pour couvrir les coûts potentiels de réparation.
La réforme du droit de la construction introduit des changements profonds qui renforcent les droits des acquéreurs et imposent de nouvelles responsabilités aux promoteurs immobiliers. En prolongeant le délai pour signaler les défauts et en établissant un droit impératif à la réparation, la réforme vise à protéger les particuliers contre des défauts de construction et des pratiques contractuelles abusives. Pour les promoteurs, ces ajustements représentent des défis financiers et organisationnels importants. Désormais, les promoteurs doivent non seulement assumer la responsabilité des réparations, mais aussi renforcer leurs contrôles qualité et prévoir des fonds pour couvrir les coûts des défauts constatés.
Contrairement à certains promoteurs, OAKS GROUP, dirigé par Ramzi Chamat et Luca Copercini, met l’accent sur la protection des acquéreurs depuis plus de deux ans. Pour OAKS GROUP, cette nouvelle réforme est plus que positive, car elle confirme leur engagement envers des pratiques éthiques et transparentes qui placent l'acquéreur au centre de leurs préoccupations. En maintenant des standards élevés de qualité et en évitant les clauses abusives, OAKS GROUP continue de se démarquer dans un marché en quête de plus de sécurité et de justice pour les acheteurs de biens immobiliers.
