17. Oktober 2026 — Ramzi Chamat

Baumschutz und Verdichtung: Wohnbau in der Schweiz neu denken

Baumschutz und Verdichtung in der Schweiz gehören bereits bei der ersten Grundstücksprüfung zusammen. Zusätzlicher Wohnraum entbindet nicht davon, den Baumbestand zu berücksichtigen. Umgekehrt bedeutet der Schutz von Bäumen nicht, jede bauliche Entwicklung grundsätzlich auszuschliessen. Für Grundeigentümer und Projektentwickler stellt sich die Frage, was tatsächlich bewilligungsfähig ist und unter welchen Bedingungen.

In seinem am 12. Oktober 2026 auf immobilier.ch veröffentlichten Beitrag beschreibt Serge Guertchakoff die wachsende Bedeutung von Bäumen bei raumplanerischen Abwägungen. Seine Recherche bildet die Hauptquelle dieser Analyse, ergänzt durch offizielle Informationen aus Genf, dem Kanton Waadt und vom Bundesamt für Wohnungswesen. Daraus ergibt sich ein anderer Blick auf die Debatte: Gefragt ist nicht eine abstrakte Entscheidung zwischen Bäumen und Wohnungen, sondern eine Planung, die beide Bedürfnisse berücksichtigt.

Baumschutz und Verdichtung: kein pauschales Entweder-oder

Ein Baum ist nicht bloss ein Gestaltungselement, das am Ende eines Projekts hinzugefügt wird. Sein Erhalt betrifft die Qualität der Aussenräume, die Anpassung an Hitze und das Erleben eines Quartiers. Der Kanton Genf weist darauf hin, dass Baumfällungen Hitzeinseln verstärken und den Wert eines Standorts mindern können.

Im Beitrag von immobilier.ch spricht sich Staatsrat Nicolas Walder für eine Einzelfallabwägung aus, ohne generellen Vorrang des Wohnungsbaus oder des Erhalts der Baumkronen. Er betont auch, wie Parkierungsanlagen und unterirdische Leitungen den für Vegetation verfügbaren Raum beeinflussen.

Dieser Ansatz entspricht der Mitteilung des Bundesamtes für Wohnungswesen vom 4. September 2025 zur Interessenabwägung für eine qualitätsvolle Innenentwicklung. Interessen zu erfassen, zu bewerten und Varianten zu vergleichen, hilft, Entscheide nachvollziehbar zu begründen. Verdichtung ist ein raumplanerisches Ziel, keine Befreiung von der Prüfung des konkreten Standorts.

Genf: die Fällbewilligung gehört zur Projektplanung

Gemäss dem offiziellen Genfer Merkblatt für Baumfällungen im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben muss das Gesuch gleichzeitig mit dem Baugesuch eingereicht werden. Das Verfahren betrifft unter anderem Neubauten, Erweiterungen und Umbauten, die eine Fällung erfordern.

Zu den Unterlagen gehören insbesondere ein Plan mit den zu fällenden Bäumen, eine Bewertung nach USSP-Normen, ein Umgebungsgestaltungsplan mit den vorgesehenen Pflanzungen sowie Fotos der zu entfernenden und zu erhaltenden Vegetation. Eine Verringerung des Baumbestands ist grundsätzlich mit einer Kompensationspflicht verbunden.

Für die Bauherrschaft folgt daraus: Baumbestandserfassung und Landschaftsplanung sollten die Architektur mitprägen, statt einen bereits festgelegten Entwurf nachträglich zu korrigieren. Ein Baum allein macht ein Grundstück nicht unbebaubar. Umgekehrt beinhaltet die Bebaubarkeit eines Grundstücks keine Bewilligung zum Fällen.

Angekündigte Rechtsänderungen sind von bereits geltenden Vorschriften zu trennen. Die offizielle Genfer Seite zu den Instrumenten der Baumpolitik kündigt das Inkrafttreten des Reglements zum Schutz und zur Entwicklung des Baumbestands, RPDPA, für 2027 an. Es soll das RCVA ersetzen. Dieser angekündigte Zeitplan bedeutet nicht, dass die künftigen Bestimmungen bereits im Oktober 2026 gelten.

Waadt: Schutz, Bewilligung und Kompensation sind getrennte Schritte

Im Kanton Waadt trat das Gesetz über den Schutz des Natur- und Landschaftserbes, die LPrPNP, am 1. Januar 2023 in Kraft. Die Ausführungsverordnung gilt seit dem 1. Juli 2024, wie die kantonale Mitteilung zur Reform festhält.

Die Regelung betrifft nicht nur besonders eindrückliche Einzelbäume. Die kantonalen Informationen beschreiben einen Bestand, zu dem unter anderem Bäume, Hecken und Gehölzgruppen zählen, und erläutern die Zuständigkeiten von Gemeinden, Kanton und Eigentümerschaft. Bei der Grundstücksprüfung sind deshalb auch kommunale Regelungen und allfällige Inventare einzubeziehen.

Bei Bau- und Gestaltungsvorhaben sieht der Kanton eine Ersatzabgabe vor, wenn eine Kompensation durch Pflanzungen nicht möglich ist. Mit dieser Abgabe lässt sich keine Fällbewilligung kaufen. Zu unterscheiden sind die rechtliche Zulässigkeit der Entfernung eines geschützten Elements, die Bewilligungsbedingungen und der Ausgleich für einen bewilligten Eingriff.

Beträge und Modalitäten sind für den jeweiligen Fall zu prüfen. Ein lokales Berechnungsbeispiel ist kein allgemeiner Tarif für sämtliche Bäume in der Schweiz.

Die Machbarkeit entscheidet sich auch unter der Erde

Die Recherche von immobilier.ch macht auf einen häufig unterschätzten Punkt aufmerksam: Einen Baum zu erhalten bedeutet mehr, als auf dem Plan seinen Stamm auszusparen. Untergeschosse, Zufahrten und Leitungsführungen sind gemeinsam mit Fachpersonen für den Baumbestand zu prüfen.

Unsere immobilienwirtschaftliche Einordnung lautet: Die theoretisch realisierbare Geschossfläche allein bestimmt nicht den praktisch nutzbaren Entwicklungswert eines Grundstücks. Erforderliche Projektanpassungen, mögliche Untersuchungs- und Kompensationskosten sowie Verfahrensunsicherheiten gehören ebenfalls dazu. Sie können die Wirtschaftlichkeit verändern, ohne zwangsläufig den Grundstückswert zu senken.

Umgekehrt kann ein gut integrierter, erhaltener Baum zur Nutzungsqualität von Wohnungen und gemeinschaftlichen Aussenräumen beitragen. Daraus lässt sich jedoch weder ein bestimmter Preisaufschlag noch eine schnellere Bewilligung versprechen. Solche Wirkungen bleiben zu prüfende Annahmen und dürfen nicht als gesicherte Vorteile in die Kalkulation eingehen.

Fünf Prüfungen vor Grundstückskauf und Entwurfsfestlegung

Für OAKS GROUP als Immobilienentwicklerin, die auf eigene Rechnung investiert, liegt die Bedeutung dieser Entwicklung darin, Standortqualitäten und Einschränkungen früher in Grundstücksentscheide einzubeziehen. Eine zweckmässige Prüfung umfasst:

Den Bestand dokumentieren: Standorte, Zustand und Schutzstatus der Bäume mit qualifizierter fachlicher Unterstützung erfassen.
Den geltenden Rahmen prüfen: kantonale und kommunale Regeln, Inventare sowie die für das Grundstück relevanten Verfahren.
Anordnungsvarianten vergleichen: Gebäude, Parkierung, Zufahrten, Leitungen und nicht unterbaute Bodenflächen, ohne die Bewilligung einer Variante vorauszusetzen.
Kostenpositionen trennen: Untersuchungen, Projektanpassungen, Schutz während der Bauarbeiten und allfällige Kompensationen.
Entscheidungsspielraum bewahren: eine angenommene Fällmöglichkeit bei der Grundstücksbewertung nicht als gesichertes Recht behandeln.

Dies sind Empfehlungen zur Vorbereitung, keine einheitliche Liste gesetzlicher Pflichten. Ziel ist es, Zielkonflikte früh genug zu erkennen, bevor die wirtschaftlichen Eckwerte eines Projekts feststehen.

Das Wichtigste in Kürze

Der Baumschutz verändert vor allem die Vorbereitung von Bauvorhaben. In Genf und im Kanton Waadt müssen Bewilligung, Erhalt und Kompensation gemeinsam betrachtet werden, ohne ihre Funktionen zu verwechseln oder die Regeln eines Gebiets auf ein anderes zu übertragen.

OAKS GROUP setzt auf eine tragfähige Verdichtung: zusätzliche Wohnungen, wo der geltende Rahmen dies ermöglicht, verbunden mit einem schlüssigen Konzept für Boden, Landschaft und Nutzung. Bäume sind damit Teil der Entwurfs- und Machbarkeitsprüfung und nicht bloss ein Problem am Ende des Planungsprozesses.

Häufig gestellte Fragen

Darf ein Baum auf einem Privatgrundstück in Genf für ein Bauvorhaben gefällt werden?

Das Grundeigentum allein berechtigt nicht zur Fällung. Steht diese im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben, muss das Fällgesuch zusammen mit dem Baugesuch eingereicht werden; die Behörde prüft den Fall, und eine Kompensation ist grundsätzlich erforderlich.

Erlaubt eine Ersatzabgabe im Kanton Waadt die freie Entfernung eines Baums?

Nein. Bei einem Bau- oder Gestaltungsvorhaben kann eine Abgabe anfallen, wenn eine Kompensation durch Pflanzungen nicht möglich ist; sie ersetzt jedoch nicht die Prüfung der Bewilligung. Die einschlägigen Regeln und Bedingungen sind für das konkrete Grundstück abzuklären.

Gilt das neue Genfer Reglement zum Baumschutz bereits?

Die konsultierte offizielle Seite kündigt das Inkrafttreten des RPDPA als Ersatz für das RCVA für 2027 an. Diese Ankündigung darf daher nicht als bereits im Oktober 2026 geltende Regel behandelt werden; der zum Zeitpunkt des Gesuchs massgebende Rechtsrahmen ist bei der zuständigen Behörde zu bestätigen.