Immobilien-Glossar.

Die wichtigsten Begriffe aus Immobilien undProjektentwicklung in der Schweiz, einfach erklärt.

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1. Hypothek: Teil des Darlehens, der etwa die ersten zwei Drittel des Immobilienwerts abdeckt und grundsätzlich nicht amortisiert werden muss.

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2. Hypothek: Teil des Darlehens über die erste Hypothek hinaus bis 80 % des Werts, der grundsätzlich innert 15 Jahren zu amortisieren ist.

3

3. Säule Verpfändung: Die 3. Säule ermöglicht freiwilliges Sparen für das Alter, wobei Bank- oder Versicherungsprodukte Steuervorteile bieten. Guthaben der Säule 3a können durch Verpfändung als Sicherheit für eine Hypothekarfinanzierung dienen.

A

Abdichtung: Schichten und Bahnen, die das Eindringen von Wasser ins Gebäude verhindern, insbesondere bei Flachdächern, Terrassen und Untergeschossen.
Abgrenzungsposten: Buchhalterische Rückstellung, die vom Eigentümer gebildet wird, um zukünftige Ausgaben oder Mietzinsausfälle vorwegzunehmen. Dieser Mechanismus gewährleistet finanzielle Stabilität bei anstehenden Renovierungsarbeiten oder im Falle von Leerstand.
Abnahmeprotokoll: Bei der Abnahme unterzeichnetes Dokument, das die festgestellten Mängel und die Fristen für deren Behebung festhält. Nicht aufgeführte Mängel lassen sich später schwerer geltend machen.
Abrechnung auf Nachweisbasis: Eine Abrechnungsart, bei der der Endpreis durch die tatsächliche Summe der vom Generalunternehmer angefallenen und nachgewiesenen Kosten bestimmt wird. Jeder Aufwand muss durch einen Buchungsbeleg belegt sein.
Absichtserklärung: Ein vorvertragliches Dokument, das die wesentlichen Bedingungen einer künftigen Immobilientransaktion zwischen den Parteien festlegt. Es sichert Verhandlungen ab, indem wichtige Einigungspunkte vor der formellen Unterzeichnung der notariellen Beurkundung schriftlich fixiert werden.
AHV: Die Alters- und Hinterlassenenversicherung bildet die erste Säule des Schweizer Vorsorgesystems. Dieses obligatorische Umlageverfahren garantiert Rentnern und Hinterbliebenen ein durch Sozialbeiträge finanziertes Grundeinkommen.
Akontozahlungsaufforderung: Eine Zahlungsaufforderung des Verwalters an die Stockwerkeigentümer zur Finanzierung laufender oder ausserordentlicher Ausgaben des Gebäudes. Diese Zahlungen dienen der Deckung der kollektiven Kosten des Miteigentums.
Alleineigentum: Eine Form des exklusiven Besitzes, bei der eine einzelne Person alle Rechte an einer Immobilie ausübt. Nur dieser Inhaber kann das Objekt nutzen, verändern, vermieten oder veräussern, ohne die Zustimmung von dritten Teilhabern einholen zu müssen.
Allgemeine Mietbedingungen und Ortsgebrauch: Sammlung vertraglicher Normen, die den Mietvertrag ergänzen, um Unterhaltspflichten und Bewirtschaftungsmodalitäten zu präzisieren. Ihre Gültigkeit hängt von den anwendbaren kantonalen und bundesrechtlichen Vereinbarungen ab.
Altersbedingte technische Wertminderung: Der Wertverlust eines Gebäudes infolge normaler Abnutzung, natürlicher Alterung oder mangelnder Instandhaltung. Dieser Parameter ist für die realistische Bewertung einer Immobilie wesentlich.
Amortisation (Immobilie): Wertminderung einer Immobilie aufgrund von Alterung oder die periodische Rückzahlung einer Hypothekarschuld. In der Schweiz bezieht sich die finanzielle Amortisation gemäss Bankanforderungen spezifisch auf die Hypothek im zweiten Rang.
Amtliche Vermessung: Dies ist die umfassende technische Erfassung der Grundstücksgrenzen und Parzellen, welche das Fundament des Grundbuchs bildet. Sie gewährleistet die Rechtssicherheit bei der exakten Definition der Eigentumsrechte.
Amtsblatt: Offizielles kantonales Publikationsorgan, in dem unter anderem Baugesuche und Versteigerungen veröffentlicht werden.
Anfangsmiete: Die Anfangsmiete ist der zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Betrag, beeinflusst durch vorherige Mieten, den Markt und die Regulierung. Sie kann angefochten werden, wenn sie als übermässig erachtet wird, wobei in einigen Kantonen spezifische Höchstgrenzen gelten.
Anfrage: Ein fakultatives Beratungsverfahren, das es dem Gesuchsteller ermöglicht, die Position der Behörde vor Einreichung eines formellen Gesuchs zu erfahren. Es klärt die Übereinstimmung des Projekts mit den Planungsvorschriften.
Angebotspreis: Der Angebotspreis stellt den Betrag dar, den der Verkäufer ursprünglich bei der Veröffentlichung der Immobilie verlangt. Er bildet eine Verhandlungsgrundlage, die je nach Marktbedingungen variieren kann.
Angeld: Ein bei Vertragsunterzeichnung gezahlter Betrag zur Besiegelung der Verpflichtung der Parteien. Nach Schweizer Recht hängt deren Verlust oder die Rückzahlung des doppelten Betrags von den spezifischen im Kaufvertrag festgelegten Klauseln ab.
Anlagehorizont: Der Anlagehorizont definiert den geplanten Zeitraum, über den eine Immobilienanlage gehalten werden soll. Dieser Zeitraum beeinflusst massgeblich die steuerliche Strategie und die Auswahl der vom Investor genutzten Finanzierungsinstrumente.
Annuität: Periodischer Betrag für die Rückzahlung eines Darlehens, der sowohl den Kapitalanteil als auch die geschuldeten Zinsen umfasst. Der Begriff bezieht sich meist auf die jährliche Zahlung, während monatliche Zahlungen als Monatsraten bezeichnet werden.
Annuitätendarlehen: Diese Art von Hypothekendarlehen beinhaltet konstante periodische Zahlungen, die aus einem Zinsanteil und einer Kapitaltilgung bestehen. Die Struktur der Belastung entwickelt sich mit der schrittweisen Verringerung der Gesamtschuld.
Anzahlung: Teilzahlung des Kaufpreises im Voraus, in der Regel auf das Konto des Notars bei Unterzeichnung des Kaufvertrags.
Anzahlungsbetrag: Anteil der Hypothekarfinanzierung, der dem durch die Bank beliehenen Teil des Pfandwerts entspricht. In der Schweiz ist diese Grenze in der Regel auf 80 % des Verkehrswertes der Immobilie festgelegt.
Architekt: Fachperson, die das Projekt entwirft, die Pläne erstellt, das Baugesuch einreicht und die Bauleitung bis zur Übergabe übernehmen kann.
Arkade (Ladenlokal): Genfer Begriff für eine Gewerbefläche im Erdgeschoss eines Gebäudes, genutzt für ein Geschäft oder eine berufliche Tätigkeit.
Asbest: Ein faseriges Silikat, das früher aufgrund seiner isolierenden Eigenschaften im Bauwesen verwendet wurde und heute aufgrund seiner Toxizität verboten ist. Sein Vorkommen erfordert professionelle Massnahmen zur Risikobewertung sowie zur Eindämmung oder Entfernung.
Attika: Oberstes, oft von der Fassade zurückversetztes Geschoss eines Gebäudes mit Terrasse und meist freier Aussicht.
Auffüllen: Technisches Verfahren, bei dem eine Ausgrabung oder ein unebenes Gelände mit festem Material aufgefüllt wird, um eine ebene Fläche zu erhalten. Dieser Vorgang ist oft eine notwendige Vorarbeit bei Erdarbeiten, um den Boden für zukünftige Bauten vorzubereiten.
Auflösende Bedingung: Vertragliche Bestimmung, die die automatische Beendigung einer Verpflichtung bei Eintritt eines bestimmten Ereignisses vorsieht. Im Gegensatz zur aufschiebenden Bedingung bleibt der Vertrag bis zum Eintritt der Bedingung in Kraft.
Aufrichtefest: Traditionelles Schweizer Fest, wenn das Gebäude seine endgültige Höhe erreicht, um den Bauleuten zu danken und das Ende des Rohbaus zu feiern.
Aufschiebende Bedingung: Klausel, welche die Wirkung eines Vertrags vom Eintritt eines Ereignisses abhängig macht, etwa einer Baubewilligung oder Finanzierung.
Aufstockung: Hinzufügen eines oder mehrerer Geschosse auf ein bestehendes Gebäude, um neue Flächen ohne zusätzlichen Bodenverbrauch zu schaffen.
Auftrag: Der Auftrag ist ein Vertrag, durch den sich der Beauftragte verpflichtet, das ihm übertragene Geschäft zu führen. Im Immobilienbereich formalisiert er die Maklerdienstleistungen für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie.
Auftraggeber: Der Auftraggeber bezeichnet die Partei, die einem Dritten, dem Beauftragten, die Aufgabe überträgt, in ihrem Namen Rechtshandlungen vorzunehmen. Die vertragliche Beziehung unterliegt den Bestimmungen des Obligationenrechts.
Aufwendung: Aufwendungen bezeichnen Ausgaben, die zur Werterhaltung oder Wertsteigerung einer Immobilie getätigt werden. Diese Kosten können je nach Zweckmässigkeit als notwendig, nützlich oder rein wertsteigernd eingestuft werden.
Auktion: Eine Auktion ist ein Verkaufsverfahren, bei dem die Immobilie dem Höchstbietenden zugeschlagen wird. In der Schweiz werden Immobilienauktionen oft vom Betreibungs- und Konkursamt durchgeführt.
Ausführungsplan: Ausführungspläne liefern die detaillierten technischen Vorgaben, die für die tatsächliche Realisierung von Arbeiten auf der Baustelle unerlässlich sind. Sie integrieren die finalen Masse und Materialien, die von den verschiedenen Gewerken für den Bau validiert wurden.
Aushub: Der Aushub umfasst das Abtragen von Erdreich, um unterirdische Räume oder Fundamente auf einem Baugrundstück zu schaffen. In der Schweiz bezeichnet dieser Begriff technisch die Umsetzung von Fundamentarbeiten oder Kellergeschossen beim Bau.
Ausnutzungsreserve: Restliches Baupotenzial eines Grundstücks, definiert durch die Differenz zwischen der gemäss Bauordnung zulässigen Geschossfläche und der bereits bebauten Fläche. Sie stellt die zukünftige, von den lokalen Behörden bewilligungsfähige Erweiterungskapazität dar.
Ausnützungsziffer: Verhältnis zwischen anrechenbarer Geschossfläche und Grundstücksfläche. Sie legt die zulässige Dichte fest.
Ausnützungsziffer (AZ): Kennwert für das zulässige Baumass auf einem Grundstück, ausgedrückt als Verhältnis zwischen Geschossfläche und Grundstücksfläche. Dieser Parameter regelt die Raumplanung auf kommunaler Ebene.
Ausschreibung: Einladung an Unternehmen, für ein Arbeitspaket auf Grundlage eines genauen Leistungsverzeichnisses ein Angebot einzureichen, um Preise und Fristen zu vergleichen.
Aussengestaltung: Gesamtheit der Anlagen ausserhalb des Gebäudes, wie Gärten, Zäune oder Stellplätze, die zur Aufwertung der Immobilie dienen. Diese äusseren Elemente werden bei der Schätzung des Gesamtwerts der Immobilie berücksichtigt.
Ausserordentliche Generalversammlung: Eine während des Geschäftsjahres einberufene Versammlung zur Beratung dringender Punkte, die eine sofortige Entscheidung der Stockwerkeigentümer erfordern. Sie erfordert die Einhaltung von Quoren, um die Gültigkeit der abgegebenen Stimmen zu gewährleisten.
Ausstattungskostenplan: Dieser Plan detailliert die notwendigen Investitionen für die ergänzende möbeltechnische Einrichtung eines Gebäudes. Er beinhaltet mobile Ausrüstungen und Verbrauchsmaterialien, die für den Betrieb und die tägliche Nutzung der Immobilienfläche unerlässlich sind.
Ausstiegsoption: Vertragliche Klausel, die dem Mieter erlaubt, seinen Mietvertrag vor dem geplanten Ablaufdatum unter definierten Bedingungen zu kündigen. Dieses Recht garantiert Flexibilität bei der Nutzung unter Einhaltung der Rückgabebedingungen.

B

Bann: Gerichtliche Verfügung auf Antrag des Eigentümers zur Untersagung des Zugangs oder der Nutzung eines Privatgrundstücks. Diese offizielle Maßnahme schränkt die Nutzung für Dritte ein und wird öffentlich bekannt gemacht.
Basisparzelle: Die Basisparzelle ist die Grundeinheit, welche die rechtliche Grundlage für Stockwerkeigentum bildet. Sie umfasst physisch alle Sondereinheiten sowie die gemeinschaftlichen Teile, die das Miteigentum an der Liegenschaft ausmachen.
Bau- und Zonenordnung: Gesamtheit der kommunalen Vorschriften, die die Bodennutzung und technische Baunormen festlegen. Sie definiert Gebäudehöhen, Abstände und zulässige Nutzungen, um eine geordnete, den kantonalen Anforderungen entsprechende städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten.
Bauabnahme: Gemeinsame Besichtigung nach Abschluss der Arbeiten, bei der Käuferschaft oder Bauherrschaft den Zustand prüft und allfällige Mängel festhält.
Bauabrechnung: Definitive Schlussabrechnung eines Bauprojekts, die den ursprünglichen Kostenvoranschlag den tatsächlichen Kosten inklusive Nachträgen gegenüberstellt.
Baubeginn: Offizieller Start der Bauarbeiten, der der Behörde zu melden ist, sobald die Baubewilligung rechtskräftig ist und allfällige Auflagen erfüllt sind.
Baubeschrieb: Dokument mit den vorgesehenen Materialien, Ausstattungen und Oberflächen einer Wohnung. Als Vertragsbestandteil legt es genau fest, was die Käuferschaft erhält.
Baubewilligung: Von der kantonalen oder kommunalen Behörde erteilte Bewilligung für den Bau, Umbau oder Abbruch eines Gebäudes.
Baubewilligungsamt (OAC): Genfer Kantonsdienststelle, die für die Prüfung von Dossiers und die Erteilung von Baugenehmigungen zuständig ist. Sie prüft die Konformität der Projekte mit den geltenden Planungs- und Sicherheitsvorschriften.
Bauhandwerkerpfandrecht: Recht von Unternehmern und Handwerkern, bei ausbleibender Bezahlung innert vier Monaten nach Abschluss ihrer Arbeiten ein Pfandrecht auf der Liegenschaft eintragen zu lassen.
Bauherr: Person oder Unternehmen, in dessen Auftrag ein Bauwerk erstellt wird, das Programm festlegt und die Finanzierung trägt.
Bauherrenberatung: Unabhängige Fachperson, die ausschliesslich die Bauherrschaft vertritt: Sie prüft Verträge, überwacht Qualität, Kosten und Termine und wahrt deren Interessen gegenüber allen Projektbeteiligten.
Bauherrenhaftpflichtversicherung: Versicherung zum Schutz des Eigentümers vor finanziellen Risiken durch Schäden an Dritten während der Bauarbeiten. Aufgrund der Kausalhaftung des Bauherrn ist sie von grundlegender Bedeutung.
Bauingenieur: Fachperson, welche die Tragstruktur des Gebäudes (Fundation, Decken, Wände, Träger) bemisst und deren Stabilität und Sicherheit gewährleistet.
Baukosten: Der Baupreis umfasst alle für die physische Realisierung des Gebäudes notwendigen Kosten. Dieser Betrag beinhaltet Honorare, Rohbauarbeiten und Ausbauten, exklusive der Grundstückskosten.
Baukostenplan (BKP): Standardisierte Schweizer Gliederung der Projektkosten von 0 (Grundstück) bis 9 (Ausstattung), mit der Kostenvoranschläge erstellt und Ausgaben verfolgt werden.
Baukostenplan (BKP) - Elementorientiert: Klassifizierungsstandard zur Strukturierung von Baukosten nach technischen Elementen. Diese Methode erleichtert die Kostenschätzung, die Budgetkontrolle und den Kostenvergleich über die verschiedenen Phasen des Bauvorhabens hinweg.
Baukostenplan (BKP) / NPK: Dieses standardisierte Verzeichnis listet Bauleistungen auf, um eine einheitliche Ausschreibung zu ermöglichen. Es erleichtert den Angebotsvergleich und die Budgetüberwachung auf Baustellen.
Baukredit: Ein Baukredit finanziert die Ausgaben eines Projekts schrittweise entsprechend Baufortschritt und nachgewiesenen Kosten. In der Schweiz hängen Auszahlungen, Bauzinsen, Sicherheiten und die Umwandlung in eine Hypothekarfinanzierung von Bank, Budget und Vertragsunterlagen ab.
Bauleitung: Aufgabe des Architekten oder einer Fachperson, die Unternehmen auf der Baustelle koordiniert und Qualität, Termine und Kosten überwacht.
Baunebenkosten (BKP 5): Die Baunebenkosten gemäss BKP 5 umfassen die indirekten Aufwendungen, die für die Realisierung eines Immobilienprojekts notwendig sind. Sie beinhalten technische Honorare, behördliche Genehmigungen, Bauzinsen sowie Versicherungen während der Bauphase.
Baupolizei: Diese öffentliche Behörde überwacht die Einhaltung der gesetzlichen und regulatorischen Vorschriften für Bautätigkeiten in einem Gebiet. Sie prüft die Konformität von Projekten mit den Zonennutzungsplänen und geltenden Sicherheitsnormen.
Bauprofile: Stangen und Latten, die während der öffentlichen Auflage auf dem Grundstück aufgestellt werden, um Volumen und Höhe des künftigen Gebäudes sichtbar zu machen.
Bauprogramm: Detaillierter Terminplan, der die Arbeiten der verschiedenen Unternehmen koordiniert und die wichtigsten Etappen bis zur Übergabe festlegt.
Baurecht: Dienstbarkeit, die das Erstellen und Besitzen eines Gebäudes auf fremdem Boden für eine bestimmte Dauer erlaubt.
Baurechtszins: Finanzielle Entschädigung, die der Baurechtsnehmer dem Grundstückseigentümer für die Nutzung des Bodens zahlt. Die Höhe und Modalitäten werden vertraglich zwischen den Parteien festgelegt, ohne strenge gesetzliche Regelung.
Baustellengenehmigung Stadt Genf: Die Baustellengenehmigung ist eine in Genf erforderliche städtische Bewilligung zur vorübergehenden Nutzung von öffentlichem Grund. Sie regelt die Installation von Baueinrichtungen, Verkehrsführung und potenzielle Lärmimmissionen auf öffentlichen Wegen.
Bauwerk: Ergebnis einer baulichen Erstellung einschließlich Struktur, Ausbau und integrierter technischer Ausstattung. Es repräsentiert die fertiggestellte materielle Einheit aus der Arbeit von Bauunternehmern oder qualifizierten Handwerkern.
Bauwesenversicherung: Diese Deckung schützt die Baustelle während der Bauphase vor Sachschäden und Diebstahl. Sie sichert die Entschädigung von Ausrüstung und Materialien ab, um finanzielle Verluste für den Bauherrn oder Unternehmer zu begrenzen.
Bauzinsen: Zinsen auf dem Baukredit während der Bauzeit, bevor dieser in eine Hypothek umgewandelt wird.
Bauzone: Gebiet, das gemäss kommunalem oder kantonalem Nutzungsplan für die Überbauung bestimmt ist.
Beauftragter: Der Beauftragte ist die natürliche oder juristische Person, die mit der Ausführung eines Auftrags im Namen des Auftraggebers betraut ist. Ihr Handeln ist strikt durch die im Auftragsvertrag festgelegten Bedingungen begrenzt.
Bebaute Fläche: Dies entspricht der gesamten Grundfläche eines Bauwerks, gemessen an den Außenkanten der Bauelemente. Dieser Wert ist grundlegend für die Beurteilung der Einhaltung der Bodennutzungskoeffizienten gemäß den lokalen Vorschriften.
Belastungsgrenze für Grundpfandrechte: Dies stellt den maximalen Anteil des Wertes einer Immobilie dar, der mit einer Hypothek belastet werden kann. In der Praxis sollte die Verschuldung, einschliesslich Zinsen, Amortisation und Unterhalt, idealerweise nicht mehr als etwa ein Drittel des Bruttohaushaltseinkommens betragen.
Belastungsquote: Verhältnis der kalkulatorischen Wohnkosten (Zins von 5 %, Amortisation und Unterhalt) zum Bruttoeinkommen. Die Banken verlangen, dass es einen Drittel nicht übersteigt.
Belehnungsgrad: Anteil des Kaufpreises, der über die Hypothek finanziert wird. Bei selbst bewohntem Wohneigentum liegt er in der Schweiz in der Regel bei höchstens 80 %.
Beratungsstelle für Unfallverhütung: Diese Schweizer Organisation betreibt Forschung und gibt Empfehlungen zur Reduzierung von Unfallrisiken in Wohn- und Freizeitbereichen. Sie arbeitet mit Behörden zusammen, um die Sicherheit der Infrastruktur zu verbessern.
Bericht der Kontrollstelle: Eine von den Rechnungsprüfern einer Stockwerkeigentümergemeinschaft erstellte Zusammenfassung über die Konformität und Korrektheit der Buchhaltung. Dieses Dokument wird der Eigentümerversammlung zur Genehmigung der finanziellen Verwaltung des abgelaufenen Geschäftsjahres vorgelegt.
Beschränktes dingliches Recht: Ein beschränktes dingliches Recht ist ein subjektives Recht, das Dritten gegenüber durchsetzbar ist und eine teilweise Herrschaft über eine Sache gewährt. Es kann ein Sicherungsrecht, Nutzungsrecht oder Genussrecht sein und schränkt das volle Eigentum ein.
Besichtigungsrecht des Vermieters: Das Besichtigungsrecht des Vermieters in der Schweiz erlaubt den Zugang zur Mietwohnung aus triftigen Gründen nach angemessener Vorankündigung. Der Mieter muss diesen Besuchen zustimmen, ausser in Notfällen.
Besitztums-Effekt: Diese kognitive Verzerrung führt dazu, dass Eigentümer ihrer Immobilie einen höheren subjektiven Wert beimessen, nur weil sie diese besitzen. Dies kann einen Immobilienverkauf behindern, indem eine Diskrepanz zu den tatsächlichen Marktpreisen entsteht.
Bestehende Immobilie: Bezeichnet ein bereits fertiggestelltes und potenziell bewohntes Gebäude, im Gegensatz zu einem Neubauprojekt. Der Erwerb erfordert eine sorgfältige technische Zustandsanalyse, um etwaige Kosten für Renovierungen oder energetische Nachrüstungen frühzeitig einplanen zu können.
Betreute Wohnung: Eine speziell für Senioren oder Menschen mit eingeschränkter Mobilität eingerichtete Wohnung mit Sicherheitsausstattung und Betreuungsangeboten. Sie ermöglicht den Bewohnern, ihre Autonomie zu bewahren und gleichzeitig von einem angepassten Betreuungsumfeld zu profitieren.
Bewegliche Sache: Eine bewegliche Sache ist ein Objekt, das physisch verschoben werden kann, ohne seine Substanz oder das Gebäude zu verändern. Sie unterscheidet sich rechtlich von unbeweglichen Sachen, die dauerhaft mit dem Boden verbunden sind.
Bewertungsaxiom: Dieser Grundsatz besagt, dass sich der Wert einer Immobilie ausschließlich auf ihre Fähigkeit zur Erzielung von Rendite oder Nutzen stützt. Emotionale Kriterien werden zugunsten einer rein wirtschaftlichen und objektiven Analyse ausgeschlossen.
Bewirtschaftungsabrechnung: Ein buchhalterischer Bericht, der alle Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit dem Betrieb eines Gebäudes erfasst. Er ermöglicht Eigentümern die präzise Ermittlung des Nettofinanzergebnisses ihrer Investition.
Bezugsbewilligung: Nach einer Konformitätskontrolle erteilte Bewilligung, ein neues oder umgebautes Gebäude zu bewohnen oder zu nutzen.
Bodennutzungsplan: Planungsinstrument der Stadt Genf, das insbesondere die Verteilung von Wohnraum und anderen Nutzungen sowie Freiräume regelt. Geltungsbereich und Vorschriften sind für den jeweiligen Perimeter und das konkrete Projekt zu prüfen.
Bodenplatte: Unter der gesamten Gebäudegrundfläche betonierte Stahlbetonplatte, welche die Last gleichmässig auf den Baugrund verteilt und den Boden des Untergeschosses bildet.
Brandschutz (VKF): Vorschriften der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen zu den Sicherheitsanforderungen: Materialien, Brandabschnitte, Fluchtwege und Brandmeldung.
Bruttogeschossfläche (BGF): Summe der Flächen aller Geschosse eines Gebäudes inklusive Wände, massgebend für Dichte und Baupotenzial.
Bruttomiete: Die Bruttomiete entspricht dem gesamten monatlichen Betrag, der vom Mieter zu zahlen ist. Sie beinhaltet die Nettomiete sowie alle Nebenkosten, die mit der Nutzung des Objekts verbunden sind (Energie, Wasser, Unterhalt etc.).
Bruttorendite: Einfaches Mass der Rentabilität, berechnet durch das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis der Immobilie. Dieser Indikator berücksichtigt keine Betriebskosten und bietet einen vorläufigen Überblick über die finanzielle Performance.
Bundesamt für Statistik (BFS): Nationale Behörde zur Erstellung offizieller statistischer Daten über die Schweiz, einschließlich Immobilienpreisindizes. Diese objektiven Informationen leiten die öffentliche Politik und nationale Wirtschaftsanalysen.
Bürge: Der Bürge ist eine natürliche oder juristische Person, die sich solidarisch dazu verpflichtet, die finanziellen Verpflichtungen des Mieters im Falle eines Ausfalls zu übernehmen. Diese Bürgschaft stärkt die Sicherheit des Vermieters gegenüber dem Risiko von Mietzinsausfällen.
Bürgerliches Haus: Dieses Wohnhaus zeichnet sich durch seine noble Architektur und wertige Materialien aus, ohne dass es an einen landwirtschaftlichen Betrieb gebunden ist. Es stellt einen typischen Wohnsitz der gehobenen Schicht dar, oft in weniger dichten Gebieten.
Bürgschaftsorganisation: Gesellschaft, die die Rückzahlung einer Schuld im Falle des Ausfalls des Hauptschuldners garantiert. Der Kreditnehmer zahlt einen Beitrag, um von dieser Deckung zu profitieren und so die Gewährung der Bankfinanzierung abzusichern.
BVG (Berufliches Vorsorgegesetz): Das BVG regelt das Schweizer Vorsorgesystem, welches den Vorbezug von Altersguthaben für den Erwerb von Wohneigentum ermöglicht. Versicherte müssen dabei die gesetzlichen Bedingungen für Vorbezüge oder Verpfändungen vor der Pensionierung einhalten.

C

CAMAC (Zentrale Baubewilligungsbehörde): Die CAMAC koordiniert Baubewilligungsgesuche durch die Zentralisierung der Stellungnahmen verschiedener kantonaler Dienste. Sie stellt die elektronische Übermittlung der Dossiers sicher, um das Verwaltungsverfahren zu beschleunigen.
Cap: Ein Cap ist ein Finanzinstrument zur Begrenzung des maximalen Zinssatzes einer variablen Hypothek. Er schützt den Kreditnehmer vor einem plötzlichen Zinsanstieg bei gleichzeitiger Wahrung der Marktflexibilität.
Carport: Ein überdachter Stellplatz, der meist an ein Haus angebaut ist und mindestens eine offene Seite aufweist. Er bietet Schutz vor Witterungseinflüssen und ist eine kostengünstigere Alternative zur geschlossenen Garage.
Casatax: Casatax ist eine Genfer Regelung zur Reduzierung der Handänderungssteuern beim Erwerb von selbstbewohntem Wohneigentum unter bestimmten Bedingungen. Dieses Programm unterstützt den Wohneigentumserwerb von Haushalten im Kanton.
Cashflow: Der Cashflow stellt die Differenz zwischen den Mieteinnahmen und den Ausgaben für den Betrieb einer Immobilie dar. Ein positiver Saldo zeigt die Fähigkeit der Immobilie, ihre Kosten selbst zu finanzieren und eine Nettorendite zu erwirtschaften.
CRB (Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung): Das CRB (Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung) entwickelt und veröffentlicht schweizerische Instrumente zur Klassifikation, Beschreibung und Kostensteuerung im Bauwesen. Seine Kataloge und Systeme sind Fachinstrumente, keine Gesetze, und werden je nach Vertrag oder Projekt angewendet.

D

Dachstuhl: Holz- oder Stahlkonstruktion, welche die Eindeckung eines Steildachs trägt. Seine Fertigstellung markiert traditionell das Ende des Rohbaus.
Dachwohnung: Eine Wohnung unter dem Dach, die durch schräge Decken oder Dachschrägen gekennzeichnet ist. Diese Wohnform bietet eine besondere natürliche Belichtung und eine Innenatmosphäre, die oft aufgrund ihres intimen Charakters geschätzt wird.
Dauerhafte Baute: Eine dauerhafte Baute ist ein dauerhaft mit dem Boden verbundenes Bauwerk, insbesondere ein Gebäude oder bestimmtes Tief- und Ingenieurbauwerk. In der Schweiz bedarf ihre Erstellung grundsätzlich einer Bewilligung nach kantonalem Recht, Nutzungsplan und anwendbaren technischen Vorschriften.
Dauerhaftes Baurecht (DDP): Das DDP ist ein dauerhaftes Baurecht in der Schweiz, das den Eigentum an Gebäuden auf fremdem Grund ermöglicht und im Grundbuch eingetragen ist. Es ist zeitlich begrenzt und bietet finanzielle Vorteile für den Baurechtsnehmer und den Grundeigentümer.
Definitives Baugesuch: Ein vollständiges Dossier, das bei den zuständigen Behörden zur Erlangung einer formellen Baubewilligung eingereicht wird. Es enthält alle Pläne und Nachweise, die für die rechtliche Prüfung des Projekts erforderlich sind.
Dekontamination: Technische Maßnahmen zur Beseitigung von Schadstoffen im Boden oder in den Strukturen eines Standorts. Sie ist vor jeder neuen Nutzung von Industrieflächen erforderlich.
Delegierter: Ein innerhalb einer Stockwerkeigentümergemeinschaft gewählter Vertreter, der die Kommunikation zwischen Bewohnern und der professionellen Verwaltung erleichtert. Er erfüllt eine neutrale Kontrollfunktion ohne eigene Entscheidungsbefugnis.
Denkmalpflege (SMS): Diese kantonale Genfer Behörde sorgt für den Schutz und die Aufwertung des architektonischen Erbes sowie historischer Stätten. Sie prüft Umbauprojekte, um die Einhaltung der Erhaltungsvorschriften und die Integrität denkmalgeschützter Gebäude zu gewährleisten.
Denkmalschutz: Öffentliche Massnahmen zur Erhaltung der historischen und kulturellen Substanz bemerkenswerter Gebäude. Dieser Schutz bringt strenge Renovierungsvorgaben mit sich, die häufig durch finanzielle Unterstützung oder kantonale Subventionen ausgeglichen werden.
Dienstbarkeit: Last auf einem Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks oder einer Person, zum Beispiel ein Wegrecht.
Direkte Amortisation: Regelmässige Rückzahlung der Hypothekarschuld direkt an die Bank, wodurch sich die Hypothek schrittweise verringert.
Discounted Cash Flow (DCF): Eine finanzielle Bewertungsmethode, die auf der Diskontierung zukünftiger Cashflows basiert, die ein Vermögenswert generiert. Sie ermöglicht die Bestimmung des Barwerts einer Immobilieninvestition.
Diversifikation: Eine Strategie, die darauf abzielt, Immobilienanlagen zu variieren, um Markt- oder Leerstandsrisiken zu verringern. Sie optimiert die allgemeine Resilienz des Anlageportfolios.
Dominante Lage: Dieser Begriff bezeichnet eine Immobilie, die auf einer topografischen Erhebung liegt und die umliegende Bebauung überragt. Diese privilegierte geografische Lage bietet einen freien Ausblick und kann die Marktattraktivität der Immobilie erheblich beeinflussen.
Doppelboden: Ein Doppelboden ist eine erhöhte Struktur, die einen Hohlraum über der tragenden Bodenplatte für die Leitungsführung schafft. Dieses System erleichtert den Zugang zu Verkabelungen und die Wartung der in Gebäude integrierten Infrastrukturen.
Doppeleinfamilienhaus: Das Doppeleinfamilienhaus besteht aus zwei aneinandergebauten Einheiten, die sich eine gemeinsame Wand teilen und oft eine symmetrische Architektur aufweisen. Es ermöglicht, die Vorteile des Einfamilienhauses mit einer höheren Siedlungsdichte zu verbinden.
Dreifachnettomietvertrag (NNN): Ein Dreifachnettomietvertrag (NNN) überbindet dem Mieter neben dem Mietzins bestimmte Betriebs-, Unterhalts- und eigentumsbezogene Kosten. In der Schweiz ist eine solche Überwälzung nur innerhalb der mietrechtlichen Grenzen, zulässigen Nebenkosten und klaren Vertragsbestimmungen wirksam.

E

Eidgenössischer Fachausweis Immobilien-Vermarkter: Dieser Abschluss bescheinigt die technischen, rechtlichen und kommerziellen Kompetenzen, die für die professionelle Immobilienvermittlung in der Schweiz erforderlich sind. Er garantiert dem Kunden eine Beratungsqualität, die den nationalen Standards entspricht.
Eigenkapitalrendite: Finanzkennzahl zur Bewertung des Gewinns einer Immobilie im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Sie dient dazu, die Effizienz des Fremdkapitalhebels durch Hypotheken auf die Nettorendite für den Investor zu messen.
Eigenmietwert: Fiktives Einkommen, das der Miete entspricht, die ein Eigentümer für die selbst bewohnte Wohnung erhalten würde, und zum steuerbaren Einkommen zählt.
Eigenmittel: Anteil des Kaufpreises, der ohne Fremdkapital finanziert wird. In der Schweiz sind für Wohneigentum grundsätzlich mindestens 20 % erforderlich.
Eigentum: Das umfassende dingliche Recht an einer Immobilie, das im Grundbuch eingetragen ist und dem Inhaber die freie Nutzung und Verfügung ermöglicht. Nach Schweizer Recht unterscheidet man hauptsächlich zwischen Alleineigentum, Miteigentum oder Gesamteigentum, je nach rechtlicher Konstellation.
Eigentümerrat: Optionales Gremium innerhalb einer Stockwerkeigentümergemeinschaft zur Unterstützung des Verwalters bei seinen Verwaltungsaufgaben. Er wird von der Eigentümerversammlung gewählt, um die laufenden Aktivitäten zu beaufsichtigen.
Eigentumsanteil: Nach Schweizer Recht bezeichnet der Eigentumsanteil das dingliche Recht an einer Liegenschaft. Er unterscheidet sich in drei im Grundbuch eingetragenen Formen: Alleineigentum, Miteigentum nach Quoten oder Gesamteigentum.
Eigentumsformen: Das Schweizer Recht unterscheidet zwischen Alleineigentum, Miteigentum und Gesamteigentum gemäss den ausgeübten dinglichen Rechten. Jede Form bestimmt den Umfang der Verfügungsbefugnisse der Eigentümer über eine Liegenschaft oder Einheit.
Eigentumsübertragung: Zeitpunkt, an dem die Käuferschaft rechtlich Eigentümerin wird. In der Schweiz erfolgt sie mit dem Eintrag im Grundbuch, nicht schon mit der Unterzeichnung des Vertrags.
Eigentumswohnung: Bezeichnet eine von ihrem Eigentümer oder einem Familienmitglied bewohnte Immobilie. Wenn der Eigentümer die Wohnung nicht bewohnt, gilt sie als im Eigentum befindlich, aber nicht vom Eigentümer bewohnt.
Einbauküche: Eine Küche, deren Möbel und Geräte maßgeschneidert integriert sind, um den verfügbaren Raum zu optimieren. Sie steigert den Immobilienwert durch ein spezifisches, an den Raum angepasstes ergonomisches Design.
Einbauküche mit Geräten: Eine Küche, die mit allen für den Alltag notwendigen Haushaltsgeräten wie Backofen, Kochfeld und Kühlschrank ausgestattet ist. Im Gegensatz zur Einbauküche betont dieser Begriff primär die funktionale Präsenz der Geräte.
Einfache Bürgschaft: Verpflichtung, durch die ein Bürge für die Mietschulden gegenüber dem Vermieter einsteht. Der Vermieter kann den Bürgen erst in Anspruch nehmen, nachdem er den Hauptschuldner erfolglos betrieben hat.
Einfamilienhaus: Ein Einfamilienhaus ist ein freistehendes Gebäude, das für einen einzelnen Haushalt auf einem privaten Grundstück konzipiert ist. Diese Wohnform gewährleistet eine vollständige Autonomie und beinhaltet keinerlei gemeinschaftliche Gebäudeteile.
Eingetragene Partnerschaft: Die eingetragene Partnerschaft ermöglicht es zwei Personen gleichen Geschlechts, ihre Verbindung nach Bundesgesetz zu formalisieren. Dieser Status führt standardmäßig zur Gütertrennung, sofern nicht durch notariellen Vertrag eine Errungenschaftsbeteiligung vereinbart wurde.
Einseitiges Verkaufsversprechen: Dieser Rechtsakt verpflichtet den Eigentümer exklusiv dazu, seine Immobilie innerhalb eines festgesetzten Zeitraums an einen potenziellen Käufer zu veräussern. Der Käufer erhält eine exklusive Kaufoption, während der Verkäufer das Objekt während dieser Frist nicht an Dritte vergeben darf.
Element-Baukostenplan (eCCC): Schweizer Referenzsystem zur Standardisierung der Beschreibung und Berechnung von Baukosten nach Hauptgruppen und Elementen. Es harmonisiert die Kommunikation zwischen Baubeteiligten, um eine durchgängige finanzielle Transparenz zu gewährleisten.
Energetische Sanierung: Arbeiten zur Senkung des Energieverbrauchs eines Gebäudes: Dämmung, Ersatz von Fenstern und Heizung, Installation von Solarmodulen.
Engagementkapazität: Dieser Begriff definiert die maximale Grenze an Krediten, die ein Haushalt basierend auf Einkommen und Vermögen tragen kann. Sie dient dazu, die finanzielle Tragbarkeit des Immobilienprojekts zu validieren.
Enteignung: Die Enteignung ermöglicht es dem Gemeinwesen, einen Eigentümer zur Abtretung seines dinglichen Rechts für ein Projekt von öffentlichem Interesse zu zwingen. Dieser streng geregelte Vorgang stellt als Gegenleistung eine faire Entschädigung für den Enteigneten sicher.
Entschädigung bei Hypothekenumstellung: Vertraglich vorgesehene Gebühr oder Entschädigung bei einer Umstellung des Kredits auf ein anderes Modell oder einen anderen Zinssatz vor Ablauf. Betrag und Bedingungen richten sich nach der Finanzierung; zusätzlich kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
Entwicklungszone: In Genf eine Zone, in welcher der Staat Boden-, Wohnungs- und Mietpreise kontrolliert, um den Wohnungsbau zu fördern.
Entwurf des Kaufvertrags: Dies ist ein rechtlicher Entwurf, der vom Notar erstellt wird, um den Parteien die Bedingungen eines Verkaufs zu unterbreiten. Dieses Dokument dient der Überprüfung der Konditionen vor der Erstellung der endgültigen öffentlichen Beurkundung.
Erbbescheinigung: Amtliches Dokument, das die Erben einer verstorbenen Person ausweist. Es ist nötig, um sie im Grundbuch einzutragen oder eine geerbte Liegenschaft zu verkaufen.
Erbengemeinschaft: Gemeinschaft von Erben, die den Nachlass gemeinsam besitzen, solange er nicht geteilt ist.
Erbvorbezug: Übertragung einer Liegenschaft zu Lebzeiten an eine künftige erbberechtigte Person, als Vorschuss auf ihren Erbteil. Er wird bei der Erbteilung angerechnet.
Erdarbeiten: Aushub- und Auffüllarbeiten zur Vorbereitung des Grundstücks vor dem Bau: Baugrube, Planierung und Abtransport des Materials.
Erdwärmesonden: Tief in den Boden gebohrte Rohre, welche die Erdwärme für eine Wärmepumpe nutzen. Die Bohrung ist bewilligungspflichtig.
Erheblicher Schaden: Eine schwere Verschlechterung eines Gebäudes, die dessen Stabilität oder normale Nutzung beeinträchtigt und umfangreiche strukturelle Eingriffe erfordert. Dieses Konzept ist bei der Beurteilung von Baumängeln relevant.
Erneuerungsfonds: Rücklage der Stockwerkeigentümergemeinschaft, mit der grössere künftige Arbeiten wie die Sanierung von Dach oder Fassaden finanziert werden.
Errungenschaftsbeteiligung: Dieser Schweizer Güterstand gilt automatisch, falls kein Ehevertrag besteht. Er unterscheidet zwischen Eigengut und Errungenschaft, wobei letztere bei der Auflösung der Ehe durch Scheidung oder Tod zwischen den Ehegatten hälftig geteilt wird.
Ersatzbeschaffung: Mechanismus, der die Aufschiebung der Besteuerung eines Immobiliengewinns ermöglicht, indem der Verkaufserlös in den Kauf einer Ersatzliegenschaft reinvestiert wird. Diese steuerliche Massnahme fördert die Immobilienmobilität, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Erstkäufer: Ein Erstkäufer ist ein Erwerber, der zum ersten Mal Eigentümer eines Hauptwohnsitzes wird. Er muss die von den Schweizer Aufsichtsbehörden festgelegten Kriterien zur Solvenz und zum Eigenkapital erfüllen.
Ertragswertmethode: Diese Methode schätzt den Wert einer Immobilie durch die Kapitalisierung der künftigen Mieterträge. Das Ergebnis hängt hauptsächlich von dem von den Investoren geforderten Renditesatz gemäss Risiko und Standort ab.
Erwerbsausfallversicherung: Deckung zur Sicherung des Einkommens bei längerfristiger Arbeitsunfähigkeit infolge von Krankheit oder Unfall. Sie ist entscheidend, um die Hypothekarverpflichtungen des Eigentümers abzusichern.
Erwerbsnebenkosten: Alle Kosten, die zum Kaufpreis hinzukommen: Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren, Notariatskosten und Kosten für die Errichtung von Schuldbriefen.
Exit: Begriff für den Abschluss einer Investition oder die vorzeitige Rückzahlung einer Hypothekenschuld. Dieser Vorgang zielt in der Regel darauf ab, Kapitalgewinne zu sichern oder sich an eine neue Vermögenssituation anzupassen, die sofortige Liquidität erfordert.
Exklusiver Verkaufsauftrag: Vertrag, mit dem ein Eigentümer den Verkauf seiner Immobilie für eine bestimmte Dauer einem einzigen Makler überträgt.
Externe Prüfung: Dabei handelt es sich um eine gründliche Bewertung eines Immobilienvermögens durch eine unabhängige Stelle zur Identifizierung von Optimierungspotenzialen. Dieses Verfahren stellt die technische Konformität sicher und verbessert das operative Immobilienmanagement.

F

Fällbewilligung: Diese behördliche Genehmigung ist erforderlich, um einen Baum auf einem Grundstück zu fällen und das Stadtbild zu wahren. Eine ökologische Ausgleichsmaßnahme, oft durch Neupflanzungen, wird von den kantonalen Behörden häufig vorgeschrieben.
Familienhypothek: Dies ist ein gezieltes Bankangebot für Familien mit Kindern, die im eigenen Hauptwohnsitz leben. Sie bietet oft während einer festgelegten Anfangszeit Vorzugskonditionen bei den Zinssätzen an.
Farbplan: Der Farbplan ist ein technisches Dokument, das die Verteilung der Nutzungsrechte innerhalb eines Stockwerkeigentums detailliert. Er verwendet einen Farbcode zur Unterscheidung von Sondereinheiten, Gemeinschaftsflächen und ausschliesslichen Nutzungsrechten.
Fenster und Aussentüren: Fenster, Fenstertüren und Eingangstüren eines Gebäudes. Ihre Qualität, insbesondere die Dreifachverglasung, ist entscheidend für Wärme- und Schallschutz.
Ferienhaus: Hierbei handelt es sich um eine Immobilie, die primär für die saisonale oder gelegentliche Nutzung durch die Eigentümer bestimmt ist. Die Bankfinanzierung ist oft restriktiver und schliesst häufig die Verwendung von Geldern der zweiten Säule aus.
Fertigstellungsgarantie: Meist von einer Bank ausgestellte Garantie, die der Käuferschaft zusichert, dass das Gebäude auch bei Schwierigkeiten des Erstellers fertiggestellt wird.
Festhypothek: Darlehen mit während der ganzen vereinbarten Laufzeit gleichbleibendem Zinssatz, was gut planbare Kosten ermöglicht.
Feuerversicherung: Spezifische Deckung, die Gebäude vor Schäden durch Feuer und Naturereignisse schützt. In einigen Kantonen wird sie von kantonalen Anstalten mit öffentlichem Monopol verwaltet.
Finanzierung eines Immobilienprojekts: Dieser Prozess besteht in der Mobilisierung externer finanzieller Ressourcen, in der Regel durch Bankkredite, um Bau- oder Akquisitionsvorhaben zu realisieren. Der Finanzierungsplan umfasst das Eigenkapital und das notwendige Fremdkapital.
Finanzierungsbestätigung: Provisorisches Dokument einer Bank, das die Kreditwürdigkeit eines Käufers für ein spezifisches Immobiliengeschäft attestiert. Sie stellt keine endgültige Verpflichtung dar, solange der Kreditvertrag nicht formell unterzeichnet ist.
Finanzplan: Der Finanzplan synthetisiert den Bedarf an Eigenmitteln und externer Finanzierung für jedes Immobilienprojekt. Er integriert Baukosten, Nebenkosten und die Strategie zur Rückzahlung des Hypothekarkredits.
FINMA: Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht überwacht Banken und sichert die Stabilität des Schweizer Finanzsektors. Sie erlässt Aufsichtsregeln für die Vergabe von Hypothekarkrediten, insbesondere hinsichtlich der Eigenkapitalanforderungen.
Forderung: Eine Forderung ist das Recht, von einem Schuldner eine Leistung, meist eine Geldzahlung, aufgrund Gesetzes oder Vertrags zu verlangen. Im schweizerischen Immobilienrecht kann sie durch einen Schuldbrief oder ein anderes dingliches Recht gesichert sein, ohne das Eigentum am Grundstück zu übertragen.
Formelle Enteignung: Die formelle Enteignung führt zum vollständigen Eigentumsübergang an einem Grundstück oder einem dinglichen Recht an die öffentliche Hand. Dieses Verfahren ist der Realisierung von Infrastrukturprojekten von hoher Bedeutung für das Gemeinwesen vorbehalten.
Forward-Hypothek: Festhypothek, deren Zinssatz heute festgelegt wird, obwohl die Finanzierung erst später beginnt, etwa bei der Übergabe einer Neubauwohnung.
Freier Mietzins: Der freie Mietzins bezeichnet einen Betrag, den der Vermieter gemäss Obligationenrecht ohne staatliche Subventionen festlegt. In Genf unterliegt dieser Mietzins dennoch den Bestimmungen zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen.
Fremdkapital: Es bezeichnet den Teil des Kaufpreises, der durch ein Bankhypothekardarlehen finanziert und mit Zinsen zurückgezahlt wird. Diese Schuld muss durch ein Grundpfandrecht auf der Immobilie besichert sein.
Fundation: Im Boden liegender Teil des Bauwerks, der das Gewicht des Gebäudes auf den Baugrund überträgt. Je nach Boden als Einzelfundamente, Bodenplatte oder Pfähle ausgeführt.

G

Garantierückbehalt: Teil der Zahlungen, den die Bauherrschaft bis zur Abnahme und Behebung der Mängel zurückhält, oft ersetzt durch eine Bankgarantie.
GEAK: Gebäudeenergieausweis der Kantone, der die Effizienz der Gebäudehülle und die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes von A bis G einstuft.
Gebäude: Ein Gebäude ist eine feste Konstruktion, die dazu dient, Menschen oder Aktivitäten unterzubringen, und unterscheidet sich vom unterirdischen Ingenieurbau. Sein Entwurf integriert ästhetische und funktionale Anforderungen, die für die Nutzung an der Oberfläche spezifisch sind.
Gebäudeabstand: Eine baurechtliche Vorschrift, die einen Mindestabstand zwischen zwei auf demselben oder benachbarten Grundstücken errichteten Bauwerken vorschreibt. Sie zielt darauf ab, Dichte und Risiken zu begrenzen.
Gebäudeschadstoffdiagnose: Untersuchung, die gefährliche Stoffe in einem Gebäude wie Asbest oder PCB vor Umbau- oder Abbrucharbeiten erfasst.
Gebäudeversicherung: Obligatorische Deckung für Sachschäden an der Gebäudesubstanz durch Naturereignisse oder Feuer. Sie unterscheidet sich von der Hausratversicherung, die bewegliche Güter schützt.
Gebäudeversicherungsnachweis: Vom Versicherer ausgestellte Bestätigung, welche den Umfang der Feuer- und Elementarschadenversicherung eines Gebäudes belegt. Dieses Dokument ist erforderlich, um gegenüber finanzierenden Bankinstituten den Schutz des Bauwerks nachzuweisen.
Gebäudevolumen: Nach SIA-Normen berechneter umbauter Raum eines Gebäudes, der insbesondere zur Schätzung der Baukosten dient.
Gebühren für Eintragung: Gebühren für Eintragung sind Steuern, die auf bestimmten Rechtsgeschäften erhoben werden, wie z. B. der Erstellung einer Hypothekenurkunde. Sie werden als Prozentsatz des betroffenen Wertes berechnet und an den Staat abgeführt.
Gefälle: Ein physikalisches Maß für die Neigung oder Steigung eines Grundstücks im Verhältnis zur horizontalen Ebene. Dieser Faktor beeinflusst maßgeblich die Baukosten und die Außengestaltung der Immobilie.
Gemeindliche Stellungnahmen Stadt Genf: Diese städtischen Stellungnahmen stellen einen obligatorischen Verfahrensschritt für Baugesuche dar, die in der Stadt Genf eingereicht werden. Sie beurteilen die Eignung eines architektonischen Projekts im Hinblick auf lokale Vorschriften und städtische Planungsziele.
Gemeinnützige Wohnungen (LUP): Diese Wohnungen bieten moderate oder erschwingliche Mieten, oft unterstützt durch öffentliche Mittel. Die Zuteilung erfolgt nach strengen Kriterien wie Einkommen und Haushaltszusammensetzung, um Zugänglichkeit und sozialen Zusammenhalt zu fördern.
Gemeinnütziger Bauherr (MOUP): Organisation, oft Genossenschaft, die gemeinnützigen Wohnraum zu Selbstkostenpreisen entwickelt. Diese Einheiten fördern den nachhaltigen Zugang zu Wohnraum und bewahren gleichzeitig nicht-spekulatives Immobilienvermögen für ihre Mitglieder.
Gemeinschaftliche Teile: Gebäudeteile im Stockwerkeigentum, die allen Eigentümern gemeinsam gehören: Tragstruktur, Dach, Fassaden, Treppenhaus, Lift und technische Anlagen.
Gemeinschaftskonto-Abrechnung: Zusammenfassendes Dokument über die Finanzflüsse bei der gemeinsamen Bewirtschaftung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft oder Liegenschaften. Es ermöglicht die Verteilung von Einnahmen und Ausgaben auf die beteiligten Eigentümer.
Gemeinschaftskosten: Laufende Kosten, welche die Stockwerkeigentümer gemeinsam tragen, etwa Unterhalt, Hauswartung, Heizung, Gebäudeversicherung und Einlagen in den Erneuerungsfonds.
Gemischter Wohnraum (HM): Der Status des gemischten Wohnraums ermöglicht staatliche Förderungen für Einheiten, die sich an die Mittelschicht richten. Als Gegenleistung für Bau- oder Betriebshilfen müssen die Eigentümer die Mietzinse innerhalb eines vorgegebenen Rahmens halten.
Generalunternehmer: Unternehmen, das sich verpflichtet, ein ganzes Bauwerk zu vereinbartem Preis und Termin zu erstellen und dabei alle Gewerke koordiniert.
Genfer Baukostenindex: Dieser offizielle Indikator misst die Entwicklung der Material- und Lohnkosten im Genfer Bausektor. Er dient als Referenz für die vertragliche Indexierung von Mietzinsen und Bauarbeiten.
Geotechnisches Gutachten: Untersuchung von Boden und Untergrund mittels Sondierungen, die Tragfähigkeit, Grundwasser und die geeignete Fundationsart bestimmt.
Gesamteigentum: Eigentumsform, bei der mehrere Personen, etwa Ehegatten oder Erben, gemeinsam die ganze Liegenschaft besitzen und nur gemeinsam entscheiden können.
Gesamtkosten des Kredits: Die Gesamtkosten des Kredits umfassen Zinsen und unmittelbar mit der Finanzierung verbundene Kosten während der gesamten Laufzeit nach der anwendbaren Berechnungsmethode. In der Schweiz hängen sie von Produkt und Vertrag ab und entsprechen nicht zwingend nur dem effektiven Jahreszins oder den Rückzahlungen.
Gesamtpreis: Dieser Tarif deckt alle vertraglich vereinbarten Leistungen ab, ermöglicht jedoch finanzielle Anpassungen. Wenn sich der Arbeitsumfang erweitert, kann der Dienstleister Zuschläge in Rechnung stellen, die durch zusätzliche Kosten gerechtfertigt sind.
Geschäftsübertragungsauftrag: Dieser Auftrag betrifft den Verkauf eines Geschäftsbetriebs, einschliesslich Mietrecht und Kundenstamm. Der Vermittler erleichtert den betrieblichen Übergang unter Einhaltung der gesetzlichen Bedingungen für die Abtretung.
Geschossdecke: Horizontales Stahlbetonbauteil, das zwei Geschosse trennt und die Böden trägt. Ihre Stärke beeinflusst Tragfähigkeit und Schallschutz zwischen den Etagen.
Gesellschaftsrecht: Das Gesellschaftsrecht regelt die immobilienbezogenen Aspekte von Gesellschaften, einschliesslich der Mietprioritäten für Mitglieder. Es kann finanzielle Vorteile beim Verkauf von Gesellschaftsvermögen bieten.
Gesetz über Zweitwohnungen: Seit 2016 beschränkt dieses Gesetz den Bau von Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen ihr Anteil 20 % übersteigt. Ziel ist die Erhaltung der ständig ansässigen Bevölkerung und des permanenten Wohnraums, insbesondere in touristischen Gebieten.
Gesetzliches Grundpfandrecht: Das gesetzliche Grundpfandrecht ist ein Sicherungsrecht, das unmittelbar kraft Gesetzes entsteht. Es erlaubt bestimmten Gläubigern, ihre Forderungen ohne vorherige vertragliche Vereinbarung auf einer Immobilie abzusichern.
Gesetzliches Grundpfandrecht mit Eintragung: Diese Form des Pfandrechts erfordert zwingend einen Eintrag im Grundbuch, um gegenüber Dritten wirksam zu sein. Dies betrifft insbesondere Bauhandwerkerpfandrechte für geleistete Arbeiten an einer Immobilie.
Gesetzliches Grundpfandrecht ohne Eintragung: Dieses Sicherungsrecht besteht kraft Gesetzes automatisch ohne Grundbucheintrag. Es deckt primär öffentlich-rechtliche Ansprüche wie Grundstückssteuern und prioritäre Abgaben ab.
Gesetzliches Steuerpfandrecht: Pfandrecht, das der Kanton zur Sicherung der mit dem Verkauf verbundenen Steuern, etwa der Grundstückgewinnsteuer, eintragen kann. Der Notar behält den Betrag oft vom Kaufpreis zurück.
Gestaffelte Miete: Eine gestaffelte Miete sieht vordefinierte Erhöhungen in Schweizer Franken zu vereinbarten Daten vor, für eine minimale Mietdauer von drei Jahren. Nur eine Erhöhung pro Jahr ist zulässig, und bei einer Verlängerung kann eine neue Klausel eingeführt werden.
Gestaltung von Innenräumen: Ausbauarbeiten im Inneren eines Gebäudes, einschliesslich technischer Installationen, Trennwände und Oberflächenveredelungen. Diese von verschiedenen Handwerkern durchgeführten Arbeiten verwandeln die Rohbaustruktur in einen bewohnbaren und funktionalen Raum.
Gestaltungsplan: Der Gestaltungsplan ist ein Entwicklungsdokument, das die Modalitäten der Einbindung eines Projekts in sein öffentliches Umfeld spezifiziert. Er bindet den Eigentümer nach Validierung durch die städtischen Behörden an spezifische architektonische und funktionale Vorgaben.
Gesuch im beschleunigten Verfahren: Ein vereinfachtes Gesuchsformat für Bauvorhaben mit geringer Auswirkung oder kleinere Renovierungen. Es ermöglicht eine schnellere Bearbeitung durch die zuständige Verwaltung.
Gewährleistungsausschluss: Übliche Klausel im Kaufvertrag, wonach die Verkäuferschaft nicht für Mängel der Liegenschaft haftet, ausser sie hat diese arglistig verschwiegen.
Gewerbeimmobilie: Gewerbeimmobilien umfassen Gebäude für geschäftliche Zwecke, wie Büros, Ladenflächen oder Industriebauten. Die Bewertung solcher Objekte basiert primär auf den Erträgen und der Bonität der abgeschlossenen Mietverträge.
Gewichtete Fläche: Wohnfläche zuzüglich Balkone, Terrassen und privater Gärten mit einem Gewichtungsfaktor, die zum Preisvergleich dient.
Gewichtungsfaktor: Verhältniszahl zur Anpassung des Immobilienwerts unter Berücksichtigung spezifischer Merkmale und der theoretischen Rendite. Er ermöglicht einen fairen Vergleich zwischen Flächen mit unterschiedlichen Qualitäten oder Nutzungen.
Gläubiger: Ein Gläubiger ist die Person, die von einem Schuldner die Erfüllung einer Verpflichtung, insbesondere die Zahlung einer Schuld, verlangen kann. In der Schweiz kann er sich auf Vertrag und gesetzliche Verfahren stützen und eine besicherte oder unbesicherte Forderung besitzen.
Grenzabstand: Der gesetzliche Mindestabstand, der zwischen einem Bauwerk und der Grundstücksgrenze zum Nachbarn eingehalten werden muss. Er wird durch kantonales und kommunales Recht geregelt.
Grundbuch: Vom Kanton geführtes öffentliches Register der Grundstücke, ihrer Eigentümer sowie der damit verbundenen Rechte und Lasten.
Grundbuchanmeldung: Nach der Unterzeichnung vom Notar beim Grundbuchamt eingereichter Antrag, um die neue Eigentümerschaft sowie allfällige Pfandrechte oder Dienstbarkeiten einzutragen.
Grundbuchauszug: Amtliches Dokument mit Eigentümer, Fläche sowie den Dienstbarkeiten, Pfandrechten und Vormerkungen, die auf einer Liegenschaft lasten. Er wird vor jedem Verkauf eingesehen.
Grundbuchgebühren: Abgaben des Grundbuchamts für den Eintrag der Eigentumsübertragung und der Pfandrechte. Ihre Höhe hängt vom Kanton und vom Kaufpreis ab.
Grundlast: Realbelastung, die auf einem Grundstück ruht und den jeweiligen Eigentümer zu periodischen Leistungen zugunsten eines Berechtigten verpflichtet. Diese im Grundbuch eingetragene Last bleibt unabhängig vom Eigentümerwechsel bestehen.
Grundpfand: Das Grundpfand ist ein Sicherungsrecht an einer Liegenschaft zur Absicherung einer Forderung, in der Regel in Form eines Schuldbriefs. Es gewährt dem Gläubiger das Recht zur Zwangsverwertung des Grundstücks, falls der Schuldner seine Verpflichtungen nicht erfüllt.
Grundrisspläne: Diese technischen Dokumente bieten eine maßstabsgetreue horizontale Ansicht der Raumaufteilung und der baulichen Elemente. Sie dienen der Analyse der Innenraumgestaltung, der Wegeführung und der Lichtverhältnisse in einem Gebäude.
Grundsanierung: Tiefgreifende Umgestaltung, die die Struktur und wesentliche technische Anlagen eines Gebäudes betrifft. Im Gegensatz zur blossen Auffrischung umfasst sie den Ersatz von Systemen wie Heizung oder Dach für eine vollständige Erneuerung.
Grundsatzzusage: Vorläufige Bestätigung, etwa einer Bank, einen Kauf finanzieren zu wollen. Sie drückt eine Absicht aus, ist aber rechtlich nicht bindend.
Grundstückgewinnsteuer: Kantonale Steuer auf dem beim Verkauf einer Immobilie erzielten Gewinn, deren Satz meist mit der Besitzdauer sinkt.
Grundstücksübertragung: Übertragung des Eigentums an einer Immobilie, die oft zur Erhebung kantonaler Handänderungssteuern führt. Dieser Akt muss zur rechtlichen Gültigkeit nach Schweizer Recht im Grundbuch eingetragen werden.
Grünflächenziffer: Städtebaulicher Kennwert, der einen Mindestanteil an begrünten Flächen im Verhältnis zur bebauten Parzelle vorschreibt. Diese Quote dient der Förderung der Biodiversität und der Begrenzung der Bodenversiegelung in städtischen Gebieten.
Gültigkeitsdauer: Die Gültigkeitsdauer legt den Zeitraum fest, in dem ein Vertrag, wie z. B. ein Mietvertrag oder eine Hypothek, gültig bleibt. Er unterliegt spezifischen Bedingungen, einschliesslich oft Kündigungsklauseln.
Günstiger Wohnraum (HBM): HBM bezeichnet staatlich geförderten, preisgünstigen Wohnraum, der Haushalten mit bescheidenem Einkommen zur Verfügung steht. Eigentümer unterliegen hierbei strengen behördlichen Mietzinsvorgaben im Rahmen langfristiger Subventionsvereinbarungen.
Gütergemeinschaft: Güterstand, bei dem das Vermögen der Ehegatten grösstenteils gemeinschaftlich verwaltet wird. Im Gegensatz zur Errungenschaftsbeteiligung verändert dieser Status die Eigentumsverhältnisse an den Vermögenswerten vor und während der Ehe.

H

Haftpflichtversicherung: Versicherung zur Deckung der zivilrechtlichen Haftung für Personen- oder Sachschäden, die durch den Versicherten oder dessen Umfeld an Dritten verursacht wurden. Sie ist unerlässlich, um das eigene Vermögen vor Schadenersatzansprüchen zu schützen.
Handänderungssteuer: Kantonale Steuer, die bei der Eigentumsübertragung einer Immobilie erhoben wird, meist zulasten des Käufers.
Hauptwohnsitz: Der Hauptwohnsitz bildet den ständigen und gewöhnlichen Lebensmittelpunkt des Steuerpflichtigen. Dieser Ort gilt als Zentrum der persönlichen Interessen und bestimmt sowohl den steuerlichen Wohnsitz als auch das anzuwendende Recht.
Hausratversicherung: Versicherung, die den Inhalt einer Wohnung gegen Diebstahl, Feuer, Wasserschäden und andere Katastrophen absichert. Sie schützt die persönlichen Gegenstände der Bewohner sowie deren private Haftpflicht.
Haustechnik (HLKSE): Technische Anlagen des Gebäudes: Heizung, Lüftung, Klima, Sanitär und Elektro. Sie machen einen wesentlichen Teil der Baukosten aus.
Hedonische Bewertung: Statistische Bewertungsmethode, die den Wert einer Immobilie anhand vergleichbarer Transaktionspreise und ihrer Merkmale schätzt.
Herrenhaus: Das Herrenhaus bezeichnet einen grossen historischen Wohnsitz, der oft mit einem bedeutenden ehemaligen Landwirtschafts- oder Industriebetrieb verbunden war. Es zeichnet sich durch eine monumentale Fassade und prestigeträchtige Baumaterialien aus.
Hinterlüftete Fassade: Fassade, deren Aussenverkleidung durch einen Luftspalt von der Dämmung getrennt ist. So wird Feuchtigkeit abgeführt und die Gebäudehülle dauerhaft geschützt.
HLS-Ingenieur: Der HLS-Ingenieur konzipiert und optimiert technische Anlagen für Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektroinstallationen. Seine Expertise ist unerlässlich, um die Energieeffizienz und den Gebäudekomfort zu gewährleisten.
Home Staging: Diese Methode der Immobilienpräsentation dient dazu, eine Immobilie verkaufsfördernd aufzubereiten. Durch eine neutrale Gestaltung und die optimale Anordnung der Einrichtung wird die Attraktivität für potenzielle Käufer gezielt gesteigert.
Honorare: Honorare bilden die Vergütung für freiberufliche Tätigkeiten oder Dienstleistungen. Die Höhe der Entschädigung ergibt sich entweder aus einer schriftlichen Vereinbarung oder den branchenüblichen Usancen.
HPE- und THPE-Standards: Die HPE- und THPE-Labels bescheinigen eine hohe Energieeffizienz bei Neubauten oder Renovierungen in der Schweiz. Sie erfordern eine strikte Optimierung des Wärmebedarfs, der Isolierung und der Nutzung erneuerbarer Energiequellen.
Hypothek: In der Schweiz bezeichnet die Hypothek ein Grundpfand zur Sicherung einer Forderung, während die Finanzierung häufig durch einen Schuldbrief verkörpert wird. Eigentum wird nach öffentlicher Beurkundung durch Eintragung im Grundbuch erworben, wobei der Rang regelmässig Risiko und Kreditbedingungen beeinflusst.
Hypothekarischer Referenzzinssatz: Vierteljährlich vom Bund publizierter Satz, der als Grundlage für Mietzinsanpassungen in der Schweiz dient.
Hypothekarkonsolidierung: Eine Hypothekarkonsolidierung bündelt oder wandelt bestehende Immobilienfinanzierungen um, insbesondere eine Baufinanzierung in eine dauerhafte Hypothekarfinanzierung. In der Schweiz hängen die Transaktion, die Tragbarkeit, die Bewertung, die Sicherheiten und die Vertragsbedingungen des Kreditgebers voneinander ab.
Hypothekarmodell: Finanzierungsmodell, das vom Kreditnehmer aus festen, variablen oder marktbasierten Zinsen wie dem SARON gewählt wird. Diese Entscheidung hängt von den individuellen finanziellen Zielen und der Risikotoleranz ab.
Hypothekenmakler: Ein Hypothekenmakler vergleicht und verhandelt Immobilienfinanzierungen für einen Kreditnehmer bei einem oder mehreren Kreditgebern. In der Schweiz sollten Vergütung, Beziehungen zu Kreditgebern, Informationspflichten und Umfang der Beratung vor der Beauftragung geklärt werden.
Hypothekenrechner: Ein digitales Werkzeug zur Simulation der Immobilienfinanzierung basierend auf Einkommen und Eigenkapital. Es erleichtert die Bewertung der tatsächlichen Kreditfähigkeit eines künftigen Erwerbers.

I

Immobilien-Schätzer: Ein Immobilien-Schätzer ist ein Online-Tool, das eine ungefähre Bewertung des Immobilienwerts liefert. Es verwendet Daten und Algorithmen, um Schlüsselfaktoren zu berücksichtigen, ersetzt aber keine professionelle Expertise.
Immobilienaufwand: Gesamtheit der Kosten für den Besitz und Betrieb einer Immobilie, einschliesslich Zinsen, Abschreibungen und Unterhalt. Diese Kosten sind entscheidend für die Ermittlung der Netto-Rendite einer Immobilie in der Bewirtschaftung.
Immobilienbestand: Gesamtheit der Immobilienbestände, die sich im Besitz einer Einheit befinden und regelmäßige Wartung zur Werterhaltung erfordern. Effektive Verwaltung optimiert die Mietrendite unter Einhaltung der Schweizer gesetzlichen Verpflichtungen.
Immobilienbewertung: Die Immobilienbewertung ermittelt den Marktwert einer Immobilie, um einen optimalen Verkaufspreis festzulegen. Sie wird von Experten oder Software durchgeführt und kann verschiedene Bewertungsmethoden anwenden.
Immobilienbewertungsmodelle: Analytische Ansätze, die Methoden wie Ertragswert, Substanzwert oder diskontierte Cashflows (DCF) zur Preisermittlung nutzen. Die Auswahl hängt von der Immobilienart und dem verfolgten Ziel ab.
Immobilienentwickler: Unternehmen, das ein Bauprojekt von A bis Z führt: Landkauf, Planung mit den Architekten, Bewilligungen, Finanzierung, Realisierung und Verkauf.
Immobilienentwicklung: Die Tätigkeit umfasst die Konzeption, Planung und Realisierung von Wohnbauprojekten oder Gewerbeimmobilien zum Verkauf oder zur Vermietung. Sie beinhaltet das gesamte Projektmanagement, von der Bodenerschliessung bis hin zur schlüsselfertigen Übergabe der Bauwerke.
Immobiliengutachten: Die Immobilienbewertung ist eine formelle und unabhängige Beurteilung, die den Wert eines Vermögenswerts zu einem bestimmten Zeitpunkt bestimmt. Sie stützt sich auf technische und wirtschaftliche Kriterien, um Finanzinstituten oder Eigentümern eine zuverlässige Schätzung zu liefern.
Immobilienhändler: Der Immobilienhändler kauft Liegenschaften, um sie nach wertsteigernden Massnahmen mit Gewinn weiterzuverkaufen. Im Gegensatz zum Makler agiert er in eigenem Namen als zeitweiliger Eigentümer der Vermögenswerte.
Immobilienmakler: Ein Immobilienmakler führt Verkäufer und Käufer oder Vermieter und Mieter aufgrund eines Mandats zusammen, das Leistungen und Vergütung bestimmt. In der Schweiz wird die Provision grundsätzlich fällig, wenn der Vertrag durch seine Tätigkeit zustande kommt, vorbehaltlich Vereinbarung und anwendbarem Recht.
Immobilienmarkt: Dieser Markt umfasst sämtliche Transaktionen für Verkauf, Kauf und Vermietung von Immobilien, die den Marktgesetzen unterliegen. Er wird durch die Wirtschaftslage, die Zinssätze und das lokal verfügbare Angebot beeinflusst.
Immobilienportfolio: Ein Portfolio umfasst alle Immobilien, die von einer privaten oder institutionellen Einheit gehalten werden. Die Verwaltung zielt auf die Renditeoptimierung, die Verfolgung des Vermögenswerts und die langfristige Investitionsplanung ab.
Immobilienrefinanzierung: Vorgang, bei dem eine auslaufende Hypothek durch einen neuen Vertrag ersetzt wird, um die finanziellen Konditionen zu optimieren. Dieser Prozess erfordert eine strategische Bewertung der geltenden Zinssätze sowie des Risikoprofils des Kreditnehmers.
Indexierte Miete: Die indexierte Miete wird periodisch gemäss dem Schweizerischen Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) angepasst, gemäss Mietvertrag. Minimale Abstände zwischen den Indexierungen müssen eingehalten werden, wobei für 2024 eine Richtsteigerung von 3 % erwähnt wurde.
Indexklausel: Vertragliche Bestimmung, die eine Anpassung des Mietzinses an die Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise ermöglicht. Nach Schweizer Recht ist ihre Anwendung an die Mietdauer und die geltenden gesetzlichen Bestimmungen gebunden.
Indirekte Amortisation: Einzahlungen auf ein an die Bank verpfändetes Vorsorgekonto (Säule 3a). Die Schuld bleibt konstant und wird später mit dem Ersparten getilgt.
Industriegebäude: Diese Strukturen sind der Produktion oder Lagerung gewidmet und müssen strenge Brandschutzvorschriften erfüllen. Ihr Betrieb erfordert eine offizielle Validierung, die die Einhaltung spezifischer technischer Anforderungen sicherstellt.
Industrielle Werke Genf (SIG): Als öffentlich-rechtliche Anstalt verwaltet dieser Versorger die Verteilung von Energie, Wasser und wesentlichen digitalen Diensten für den Kanton Genf. Er konzentriert seine Aktivitäten auf die Energiewende und die nachhaltige Entwicklung städtischer Infrastrukturen.
Ingenieur-Geometer: Patentierte Fachperson für die amtliche Vermessung: Grundstücksgrenzen, Katasterpläne und die im Grundbuch eingetragenen Flächen.
Inhaber-Schuldbrief: Schuldtitel zur Sicherung einer Hypothekarforderung ohne Nennung eines spezifischen Gläubigers. Dieses Wertpapier ermöglicht dem Inhaber die Geltendmachung des Grundpfandes im Grundbuch, was Immobilienübertragungen erheblich erleichtert.
Innenausbau: Ausbau- und Installationsarbeiten nach dem Rohbau: Elektro, Sanitär, Heizung, Schreinerarbeiten, Bodenbeläge und Malerarbeiten.
Instandhaltung: Instandhaltung umfasst die notwendigen Massnahmen, um eine Immobilie in gutem Zustand zu halten, einschliesslich Reparaturen und Pflege. Sie zielt darauf ab, den Wert und die Funktionalität der Immobilie langfristig zu erhalten.
Investitionsbetrag: Gesamtkosten einschließlich Grundstückskaufpreis und Baukosten sowie Nebenkosten. Er repräsentiert das gesamte finanzielle Engagement, das zur Realisierung eines Immobilienprojekts oder zum Erwerb einer Immobilie erforderlich ist.

K

Kantonaler Richtplan: Der kantonale Richtplan ist das strategische Planungsinstrument zur Festlegung der langfristigen territorialen Entwicklung eines Kantons. Er stellt die Kohärenz zwischen Bauzonen, Infrastrukturen und Umweltzielen auf kantonaler Ebene sicher.
Kantonales Amt für Wohnungswesen und Raumplanung (OCLPF): Genfer Behörde zur Koordinierung der öffentlichen Wohnungspolitik und der Verwaltung von Bodenbeihilfen. Ihre Rolle umfasst die Regulierung des Mietmarktes und die Unterstützung gemeinnütziger Projekte im Kanton.
Kapitalkosten: Die Kapitalkosten bezeichnen den Gesamtpreis des zur Finanzierung eines Grundstücks oder Immobiliengeschäfts eingesetzten Eigen- und Fremdkapitals. Sie umfassen insbesondere Zinsen, Finanzierungskosten und die erwartete Eigenkapitalrendite und sind nicht mit dem Hypothekarzins gleichzusetzen.
Kataster: Gesamtheit der Pläne und Daten der amtlichen Vermessung, welche die Parzellen eines Gebiets abgrenzen.
Katasterplan: Der Katasterplan ist das offizielle Dokument, das die Bestandsaufnahme und geografische Lage von Grundstücken erstellt. Er ist massgebend für die Definition von Grundstücksgrenzen und offiziellen Landrechten in jeder Schweizer Gemeinde.
Kauf ab Plan: Kauf einer Wohnung vor oder während des Baus auf Basis von Plänen und Baubeschrieb, mit Zahlung nach Baufortschritt.
Kaufabrechnung: Vom Notar erstellte Aufstellung mit Kaufpreis, geleisteten Anzahlungen, Kosten und der anteiligen Aufteilung von Nebenkosten, Steuern und Mieten zwischen den Parteien.
Kaufangebot: Schriftlicher Vorschlag einer Käuferschaft mit Preis und Bedingungen für den Erwerb einer Liegenschaft. Erst die öffentliche Beurkundung macht den Kauf verbindlich.
Kaufkraftgarantie bei Inflation: Dieser rechtliche Mechanismus regelt die Anpassung der Mietzinse an die Inflation, um sowohl den Mieter als auch die Rendite des Vermieters zu schützen. Das Gesetz begrenzt die Überwälzung inflationsbedingter Kostensteigerungen auf den Mietzins streng.
Kaufsrecht: Recht, eine Immobilie zu einem festgelegten Preis innerhalb einer begrenzten Frist (höchstens zehn Jahre) zu erwerben. Es bedarf der öffentlichen Beurkundung.
Kaufversprechen: Notariell beurkundeter Vertrag, mit dem sich Verkäufer und Käufer zum späteren Abschluss des Kaufs verpflichten, oft beim Kauf ab Plan.
Kleinbau: Ein Kleinbau bezeichnet ein Nebengebäude von geringem Umfang, das vom Hauptgebäude abgetrennt ist. Er unterliegt in der Regel vereinfachten Normen und darf nach lokalem Recht nicht für dauerhafte Wohnzwecke genutzt werden.
Kombihypothek: Die Kombihypothek ermöglicht die Aufteilung einer Hypothekarschuld in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Konditionen. Diese Strategie bezweckt die Diversifizierung des Zinsänderungsrisikos durch eine Mischung aus festen und variablen Zinssätzen.
Komfortlüftung: System, das die Raumluft laufend erneuert und dabei die Wärme der Abluft zurückgewinnt. Es verbessert Komfort und Energieeffizienz, insbesondere bei Minergie-Bauten.
Konjunkturelle Wertsteigerung: Dies bezeichnet einen Anstieg des Marktwerts einer Immobilie, der auf makroökonomische Faktoren oder unvorhergesehene Marktveränderungen zurückzuführen ist. Dieser Anstieg übersteigt die vom Eigentümer getätigten Instandhaltungs- oder Investitionsaufwendungen.
Konsortium: Ein Konsortium ist eine vertragliche Zusammenarbeit mehrerer Unternehmen oder Personen für ein gemeinsames, häufig bauliches Vorhaben, ohne zwingend eine eigene juristische Person zu bilden. In der Schweiz sollten Haftung, Vertretung, Beiträge, Entscheidungsbefugnisse und Rückgriffsrechte vertraglich geregelt werden.
Konstituierende Generalversammlung: Die erste Versammlung einer juristischen Person zur Validierung der Statuten, Ernennung der Führungsorgane und Genehmigung des anfänglichen Budgets. Dieser offizielle Akt formalisiert den Beginn der Aktivitäten der Struktur.
Kontrollierte Miete: Eine kontrollierte Miete ist ein gedeckelter Betrag, der von den zuständigen Behörden festgelegt oder genehmigt wird, oft in Entwicklungszonen oder für subventionierte Wohnungen. Sie zielt auf finanzielle Zugänglichkeit ab und kann angefochten werden.
Kontrollorgan: Instanz, die in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft gewählt wird, um die Finanzverwaltung zu überwachen und die Jahresrechnung zu prüfen. Sie stellt die notwendige Transparenz gegenüber den Miteigentümern über die Verwendung gemeinschaftlicher Mittel sicher.
Konventionalstrafe: Im Kaufsvorvertrag festgelegter Betrag, oft ein Prozentsatz des Preises, den die Partei schuldet, die ohne triftigen Grund vom Kauf zurücktritt.
Koordination: Die Koordination organisiert das Zusammenspiel von Leistungen, Informationen und Entscheidungen zwischen den Beteiligten eines Immobilien- oder Bauprojekts. In der Schweizer Praxis kann sie je nach Vertrag, Projektphase und einbezogenen Normen der Bauherrschaft, Bauleitung oder einem Beauftragten obliegen.
Kostenmiete: Verhältnis zwischen den Mieteinnahmen und den gesamten Investitionskosten, einschliesslich Bodenwert und Baukosten. In der Schweiz ist diese Rendite reguliert, um missbräuchliche Mieten gemäss den Referenzzinssätzen zu vermeiden.
Kostenvoranschlag: Detaillierte Schätzung der Gesamtkosten eines Projekts nach BKP-Positionen, die während des ganzen Baus als Budgetreferenz dient.
Kostenvoranschlag für einzelne Arbeiten: Ein geschätztes Kostendokument, das die Preise für geplante Bau- oder Renovierungsarbeiten detailliert auflistet. Er dient als Referenz für die Budgetkontrolle der Bauherrschaft.
Kredit: Ein Kredit ist die Bereitstellung von Geldmitteln oder einer Zahlungsfazilität, die nach vereinbarten Bedingungen meist verzinst zurückzuzahlen ist. Bei schweizerischen Immobilien kann die Finanzierung durch einen Schuldbrief gesichert werden, während Eigentum und Sicherheiten den gesetzlichen Formerfordernissen folgen.
Kredit für energetische Sanierungen: Ein Kredit für energetische Sanierungen finanziert Massnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz eines Gebäudes, etwa Dämmung, Heizung oder erneuerbare Energieerzeugung, vorbehaltlich der Kriterien des Kreditgebers. In der Schweiz unterscheiden sich Förderungen, Steuerabzüge, technische Vorgaben und kantonale oder kommunale Hilfen örtlich.
Kündigung: Rechtsakt, der ein Mietverhältnis vorzeitig oder zum Ablauf beendet. Sie muss die gesetzlich oder vertraglich vorgesehenen Formvorschriften und Kündigungsfristen einhalten, ansonsten ist sie rechtlich nicht gültig.
Kündigungsfrist: Die Kündigungsfrist entspricht dem gesetzlichen oder vertraglichen Zeitraum, den eine Partei bei der Kündigung eines Mietvertrags einhalten muss. In der Schweiz wird diese Frist durch das Obligationenrecht bestimmt und muss vor dem vereinbarten Termin mitgeteilt werden.
Kurator ad hoc: Ein von einer Justizbehörde ernannter Vertreter zum Schutz der spezifischen Interessen einer handlungsunfähigen Person in einer bestimmten Angelegenheit. Diese Maßnahme beugt Interessenkonflikten vor, insbesondere bei Immobiliennachfolgen.
Kurzzeitmiete: Dies sind möblierte Vermietungen für temporäre Aufenthalte, oft mit Dienstleistungen wie Reinigung. Diese Mietobjekte sind bei Geschäftsreisenden, Austauschstudenten oder Touristen sehr gefragt und können in begehrten Lagen sehr rentabel sein.

L

Lageklassenmethode: Diese Technik klassifiziert den Standort einer Immobilie gemäss verschiedenen Faktoren, um den Marktwert zu schätzen. Sie verwendet eine Bewertungsskala, um die geografische Attraktivität und das Nutzungspotenzial abzubilden.
LaLAT: Das LaLAT definiert den kantonalen Rahmen für die Umsetzung der eidgenössischen Raumplanungsvorschriften. Es regelt die Bodennutzung und die Zuweisung von Zonen, um eine harmonische Entwicklung zu gewährleisten.
LAMAP: LAMAP ist eine schweizerische digitale Immobilienplattform, die Werkzeuge zur Schätzung und zur Vermittlung auf dem Immobilienmarkt anbietet. Sie zielt darauf ab, einen technologischen Ansatz für den Immobilienmarkt zu bieten, der auf lokalen Daten und fortschrittlichen Analysen für Privatpersonen und Fachleute basiert.
Landanteil: Der Teil des Gesamtwerts eines Immobilienprojekts, der beim Verkauf spezifisch dem Grundstück zugerechnet wird. Diese Trennung ermöglicht eine höhere Kostentransparenz zwischen Bodenwert und Baukosten und findet häufig bei steuerlichen Berechnungen Anwendung.
Ländliches Bodenrecht: Das ländliche Bodenrecht in der Schweiz (LDFR) regelt den Besitz von landwirtschaftlichen Flächen, um deren Bewirtschaftung und Besitz durch Landwirte zu fördern. Es zielt darauf ab, die Preise für landwirtschaftliche Flächen zu stabilisieren.
Lastenheft: Dieses Dokument formalisiert die erwarteten Leistungen, technischen Einschränkungen und Qualitätsziele eines Bauprojekts. Es dient als vertragliche Grundlage zwischen dem Bauherrn und den beteiligten Akteuren.
LATeC (Raumplanungs- und Baudominion): Dieses Gesetz regelt die Organisation von Nutzungszonen und legt die Bauvorschriften auf kantonaler und kommunaler Ebene fest. Es zielt auf eine optimale Landnutzung ab und gewährleistet eine kohärente Gebietsplanung für Wohn- und Gewerbegebiete.
Laufzeit eines Hypothekardarlehens: Die Laufzeit eines Hypothekardarlehens in der Schweiz erstreckt sich im Allgemeinen von 5 bis 30 Jahren oder länger. Sie wird vertraglich festgelegt und entspricht dem Zeitraum zwischen der Auszahlung der Mittel und der vollständigen Rückzahlung.
LCAP (Bundesgesetz zur Förderung des Bauens und des Eigentums): Dieses Gesetz wurde historisch zur Erleichterung des Immobilienerwerbs geschaffen und hat sich im Zusammenspiel mit anderen Instrumenten wie der LOG weiterentwickelt. Ergänzt durch Hypothekenbürgschaftsgenossenschaften hat die direkte Unterstützung im Laufe der Zeit abgenommen.
LCI (Gesetz über Bauten und Anlagen): Dieses Gesetz regelt die Bewilligung, Planung, Ausführung und den Betrieb von Bauten zur Gewährleistung von Sicherheit, Funktionalität und Energieeffizienz. Die spezifischen Anforderungen und Verfahren variieren erheblich von Kanton zu Kanton.
LDTR: Genfer Gesetz über Abbruch, Umbau und Renovation von Wohnhäusern, das den Wohnungsbestand schützt und die Mieten nach Arbeiten regelt.
Lebensversicherung: Dieser Finanzvertrag dient der Absicherung von Angehörigen im Todesfall und ermöglicht den langfristigen Vermögensaufbau. In der Schweiz wird diese Säule 3a häufig für die Finanzierung des Erwerbs von Wohneigentum eingesetzt.
Lebenszykluskosten (LCC): Die Lebenszykluskosten (LCC) erfassen die voraussichtlichen Ausgaben eines Gebäudes für Planung, Erstellung, Betrieb, Unterhalt, Erneuerung und Rückbau. In der Schweiz ermöglicht dieser Ansatz den Vergleich von Varianten über ihre Nutzungsdauer, ist jedoch grundsätzlich keine allgemeine gesetzliche Pflicht.
Lex Koller: Bundesgesetz, das den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch Personen im Ausland beschränkt, insbesondere bei nicht selbst bewohnten Wohnungen.
LGL (Allgemeines Gesetz über die Wohnungs- und Mieterschutz): Dieses Gesetz legt Regeln zum Schutz der Mieterrechte und zur Definition der Pflichten von Vermietern fest, mit dem Ziel eines ausgeglichenen Mietmarktes. Es regelt Aspekte wie Wohnsicherheit, Mieten und Kündigungen.
LGZD (Allgemeines Gesetz über Entwicklungszonen): Dieses Gesetz regelt Entwicklungszonen, indem es Neubauten einer staatlichen Kontrolle über einen bestimmten Zeitraum unterzieht. Es zielt auf eine ausgewogene und nachhaltige Raumentwicklung ab, einschliesslich Nutzungs- und Kaufbeschränkungen.
LGZD-Wohnung: Diese Wohnungsart befindet sich in einer Entwicklungszone (ZD) und unterliegt einer periodischen Kontrolle des Verkaufs- oder Mietpreises. Ihre Errichtung entspricht gemeinwohlorientierten Kriterien und erfordert spezifische Genehmigungsverfahren.
LIBOR-Hypothek: Diese historische Hypothekenform war an kurzfristige Interbankensätze gebunden. Nach ihrer Abschaffung wird sie nicht mehr angeboten, da der Markt vollständig auf SARON-basierte Zinssätze umgestellt hat.
Liegenschaft: Bodenfläche mit hinreichend bestimmten Grenzen, die als Grundstück im Grundbuch eingetragen ist.
Liegenschaftssteuer: Jährliche Steuer, die gewisse Kantone oder Gemeinden auf dem Wert der Liegenschaften in ihrem Gebiet erheben, unabhängig vom Einkommen der Eigentümer.
Liegenschaftsverwaltung: Die Liegenschaftsverwaltung ist das Mandat, das einer Verwaltung erteilt wird, um die technische, mietrechtliche und finanzielle Administration eines Gebäudes sicherzustellen. Sie führt die Beziehung zwischen den Parteien und achtet auf den Werterhalt des Objekts.
Loft: Ein Loft ist ein grosser Wohnraum, oft in ehemaligen Industriegebäuden umgewandelt, der sich durch ein offenes Design und hohe Decken auszeichnet. Es bietet einen modernen Lebensstil, kann aber an Privatsphäre mangeln, was es für Grossfamilien weniger geeignet macht.
Loggia: Überdachter, in die Fassade eingelassener Aussenraum, auf drei Seiten geschlossen, der den Wohnraum geschützt nach draussen erweitert.

M

Maisonette: Wohnung über zwei Geschosse, die durch eine interne Treppe verbunden sind, mit einem Raumgefühl ähnlich wie in einem Haus.
Maklerprovision: Honorar, das bei erfolgreichem Abschluss der Immobilientransaktion fällig wird, in der Regel als Prozentsatz des Verkaufspreises berechnet. Dieser Betrag entlohnt sämtliche Such-, Beratungs- und Verhandlungsdienstleistungen.
Maklervertrag: Ein Maklervertrag beauftragt einen Makler, Parteien zusammenzuführen oder ein Geschäft gegen eine meist erfolgsabhängige Vergütung zu vermitteln. In der Schweiz regelt das Obligationenrecht den Vertrag, während Aufgabenbereich und Provision vorwiegend durch die Vereinbarung bestimmt werden.
Mängelhaftung: Haftung der Verkäuferschaft oder des Unternehmers für Mängel am Werk. Nach der Norm SIA 118 können Mängel während zwei Jahren nach der Abnahme jederzeit gerügt werden.
Mängelliste: Bei der Abnahme erstelltes Protokoll, das die festgestellten Mängel und die Fristen für deren Behebung durch den Unternehmer festhält.
Mängelrüge: Schriftliche Mitteilung an den Unternehmer, mit der ein Mangel beanstandet wird. Seit der 2026 in Kraft getretenen Revision des Obligationenrechts beträgt die Frist 60 Tage ab Entdeckung.
Marktmiete: Die Marktmiete wird durch Angebot und Nachfrage bei Abschluss eines neuen Mietvertrags oder einer Mietanpassung bestimmt. Erhöhungen während eines laufenden Mietverhältnisses unterliegen weiterhin den schweizerischen gesetzlichen Bestimmungen.
Massangabe: Eine Massangabe bezeichnet auf einer technischen Zeichnung numerisch eine Abmessung, Höhe oder Lage, unabhängig vom grafischen Massstab. In einem Schweizer Projekt richtet sich ihre Auslegung nach Zeichnungskonventionen, angegebenen Einheiten, Toleranzen und den vertraglich vorrangigen Unterlagen.
Massaufnahmen: Massaufnahmen entsprechen der präzisen Vermessung der Flächen und Volumina eines Gebäudes für die Kostenvoranschläge. Sie bilden eine unerlässliche technische Basis für die Quantifizierung von Renovations- oder Bauarbeiten.
Massstabsgetreuer Plan: Ein massstabsgetreuer Plan ist eine grafische Darstellung, die präzise mathematische Proportionen zur Realität einhält. Dieses technische Werkzeug ermöglicht eine exakte Messung von Flächen und Abständen für Immobilienarbeiten.
Materielle Enteignung: Die materielle Enteignung liegt vor, wenn eine Planungsmassnahme die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks schwerwiegend einschränkt und dessen Marktwert mindert. Der Eigentümer behält den Titel, erhält jedoch eine Entschädigung für diese erhebliche Rechteeinschränkung.
Mehr- und Minderkosten: Preisanpassungen infolge von Änderungswünschen der Käuferschaft an einer Wohnung im Bau, etwa bei der Wahl anderer Materialien als vorgesehen.
Mehrfamilienhaus: Ein Mehrfamilienhaus vereint mehrere Wohneinheiten unter einem Dach. Diese Gebäude sind üblicherweise als Stockwerkeigentum organisiert oder befinden sich im Besitz eines Eigentümers, der das gesamte Mietobjekt verwaltet.
Mietbewilligung: Offizielles Dokument, das die Vermietung eines Gebäudes in einer Entwicklungszone vor Erlangung des definitiven Status gestattet. Diese Massnahme regelt die Vermarktung von neuem Wohnraum.
Miete: Die Miete ist die periodische finanzielle Gegenleistung, die der Mieter für die Nutzung des Mietobjekts erbringt. Sie beinhaltet in der Regel keine Nebenkosten, die als vom Nettomietzins getrennt betrachtet werden.
Mieteinnahmen: Dies bezieht sich auf die vom Eigentümer nach der Vermietung einer Immobilie eingenommenen Beträge nach Abzug der Betriebskosten. In der Schweiz unterliegt dieses Einkommen nach Abzug der notwendigen Unterhaltskosten der Einkommenssteuer.
Mieterspiegel: Aufstellung der Mieten eines Gebäudes pro Einheit, mit Flächen, Mietern und Vertragslaufzeiten. Er bildet die Grundlage für die Bewertung einer Renditeliegenschaft.
Mietkaution: Finanzielle Sicherheit, die der Mieter dem Vermieter zur Deckung potenzieller Forderungen aus dem Mietverhältnis stellt. Der Betrag ist auf drei Monatsmieten begrenzt und muss auf einem gesicherten Bankkonto auf den Namen des Mieters hinterlegt werden.
Mietkosten: Die Mietkosten umfassen den Nettomietzins und, sofern gültig vereinbart, Nebenkosten im Zusammenhang mit der Nutzung des Grundstücks. In der Schweiz müssen sie die mietrechtlichen Regeln zu Rendite, Vergleichsmieten und Überwälzung von Kosten beachten.
Mietliegenschaft: Dies bezeichnet ein Gebäude, das ausschliesslich oder primär der Vermietung von Flächen dient. Es stellt ein diversifiziertes Anlageobjekt dar, das verschiedene Arten von Mietern beherbergen kann.
Mietvertrag: Vertrag, mit dem ein Vermieter einem Mieter den Gebrauch einer Sache für eine bestimmte Dauer gegen Mietzins überlässt.
Mietwohnungen mit mässigen Kosten (HLM): Dabei handelt es sich um Wohnraum mit staatlicher Förderung, um moderate Mieten für einkommensschwache Personen zu gewährleisten. Der Eigentümer geht dabei vertragliche Verpflichtungen mit den Behörden hinsichtlich Belegung und Mietzins ein.
Mietzinskaution: Betrag, den die Mieterschaft als Sicherheit auf ein Sperrkonto auf ihren Namen einzahlt. Bei Wohnungen beträgt sie höchstens drei Monatsmieten.
Mikrolage: Die Mikrolage analysiert präzise die unmittelbaren Umweltfaktoren, die den Wert und die Attraktivität eines bestimmten Grundstücks beeinflussen. Dieser detaillierte Ansatz berücksichtigt die direkte Nachbarschaft, Sonneneinstrahlung und standortspezifische Lärmimmissionen.
Minergie: Schweizer Baustandard, der hohen Komfort und einen geringen Energieverbrauch garantiert.
Minergie-A: Der Standard Minergie-A zertifiziert Gebäude mit einer positiven oder ausgeglichenen jährlichen Energiebilanz. Diese Bauten priorisieren die lokale erneuerbare Produktion, um den gesamten Energiebedarf der Bewohner zu decken.
Minergie-Eco: Diese Ergänzung zu den Minergie-Zertifizierungen legt den Schwerpunkt auf die Bauökologie und die Gesundheit der Nutzer. Sie stellt strenge Anforderungen an Baumaterialien und die Innenraumluftqualität.
Minergie-P: Schweizer Baustandard für sehr niedrigen Energieverbrauch und gehobenen Innenkomfort. Er erfordert eine leistungsstarke thermische Gebäudehülle sowie eine kontrollierte Lüftung zur Gewährleistung höchster Energieeffizienz.
Miteigentum: Eigentumsform, bei der mehrere Personen je einen Anteil an einer Liegenschaft halten, den sie grundsätzlich einzeln verkaufen oder verpfänden können.
Miteigentumsabrechnung: Ein periodisches Dokument, das die Aufteilung der gemeinsamen Kosten und Einnahmen unter den Miteigentümern einer Immobilie im Stockwerkeigentum detailliert darlegt. Es wendet die im Verwaltungsreglement festgelegten Verteilschlüssel an.
Miteigentumsanteil: Einem Eigentümer zugewiesener Anteil am Miteigentum. Er kann für Kostenverteilung und bestimmte Mehrheiten massgebend sein; entscheidend sind Zivilgesetzbuch, Begründungsakt und Reglement, nicht bei jedem Beschluss ausschliesslich die Wertquote.
Möbellager: Das Möbellager bietet eine Lösung für die temporäre oder langfristige Lagerung von persönlichen oder geschäftlichen Gegenständen in gesicherten Räumen. Dieser Dienst wird häufig bei Umzügen oder Renovierungsarbeiten genutzt, die das Freimachen von Platz erfordern.
Möblierte Wohnung: Eine möblierte Wohnung wird mit allen notwendigen Möbeln und Einrichtungsgegenständen vermietet. Vor der Unterzeichnung wird in der Regel ein detailliertes Inventar erstellt und dem Mietvertrag beigefügt.

N

Nachmieter: Dies ist eine Person, die einen bestehenden Mietvertrag vorzeitig übernimmt, nachdem der ursprüngliche Mieter ausgezogen ist. Dieser neue Mieter muss in der Regel die vom Vermieter oder der Verwaltung festgelegten finanziellen Kriterien erfüllen.
Namen-Schuldbrief: Auf eine bestimmte natürliche oder juristische Person ausgestellter Schuldtitel. Dieses Dokument bindet das Grundpfand an einen präzisen Gläubiger, weshalb die Übertragung der Forderung ein formelles Indossament erfordert.
Nebenkosten: Zusätzliche Kosten zum Mietzins, die mit dem Gebrauch der Räume und den Gemeinschaftsdiensten wie Heizung oder Wasser verbunden sind. Diese Beträge müssen den effektiven Kosten entsprechen und können gemäss Mietvertrag überwälzt werden.
Nebenraum: Ein unmittelbar neben dem Hauptwohngebäude gelegener Nebenraum oder Bau, der nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist. Dazu gehören Räumlichkeiten wie Garagen, Schuppen oder Hütten.
Nettomietzins: Mietzins für die Nutzung der Räume ohne separat vereinbarte Nebenkosten. Je nach Vertrag werden diese anhand von Belegen abgerechnet, mit Akontozahlungen beglichen oder pauschal erhoben; sie entsprechen deshalb nicht immer dem individuellen Verbrauch.
Nettorendite: Rentabilitätsprozentsatz, berechnet durch Abzug aller mit dem Besitz und der Verwaltung der Immobilie verbundenen Kosten von den Gesamteinnahmen. Sie ist der präziseste Indikator zur Bewertung der tatsächlichen Performance einer Investition.
Neubau: Kürzlich errichtetes Gebäude, das den aktuellen regulatorischen Anforderungen und erteilten Baugenehmigungen entspricht. Dieser Begriff umfasst spezifische Genehmigungsverfahren, insbesondere in Genf zur Einhaltung städtebaulicher Vorschriften.
Neue Hypothek: Kredit, der zur Finanzierung des Ersterwerbs einer Immobilie aufgenommen wird, einschließlich Notariats- und Verwaltungsgebühren für den Grundbucheintrag. Spätere Kreditverlängerungen fallen in der Regel nicht unter diesen Begriff.
Niederstwertprinzip: Diese aufsichtsrechtliche Regel verpflichtet Banken dazu, bei der Belehnung den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und geschätztem Marktwert heranzuziehen. Sie begrenzt somit die Überschuldung bei der Vergabe von Hypotheken.
Notar: Urkundsperson, die den Kaufvertrag erstellt und öffentlich beurkundet, die Rechtslage der Liegenschaft prüft, die Zahlungen abwickelt und die Grundbuchanmeldung vornimmt.
Notariatsgebühren: Notariatsgebühren, Handänderungssteuer und Grundbuchgebühren beim Kauf, die zusätzlich zum Kaufpreis einzuplanen sind.
Notariatskonto: Bankkonto des Notars, auf dem die Mittel der Transaktion hinterlegt und erst nach Erfüllung der Vertragsbedingungen an die Verkäuferschaft ausbezahlt werden.
Nusseigentum: Recht, eine Immobilie zu besitzen, ohne deren Erträge zu beziehen, wobei der Nießbrauch einem Dritten vorbehalten ist. Diese Regelung wird in der Schweiz häufig im Rahmen der Nachlassplanung eingesetzt.
Nutzen- und Schadenübergang: Zeitpunkt, an dem die Käuferschaft die Liegenschaft übernimmt und deren Kosten und Risiken trägt. Er fällt oft mit der Schlüsselübergabe zusammen.
Nutzniessung: Recht, eine Sache zu nutzen und deren Erträge wie Mietzinsen zu beziehen, ohne Eigentümer zu sein.
Nutzungsdauer: Die Nutzungsdauer eines Gebäudes in der Schweiz wird bei regelmässiger Wartung auf 40-50 Jahre geschätzt. Eine Abschreibung von etwa 20 % alle fünf Jahre ist üblich, aber nach dieser Zeit sind möglicherweise grössere Renovierungen erforderlich.
Nutzungsplan: Planungsinstrument, das für jede Parzelle festlegt, was gebaut werden darf und zu welchem Zweck: Wohnen, Gewerbe, öffentliche Bauten oder Grünflächen.
Nutzungsrecht: Das Nutzungsrecht in der Schweiz erlaubt einer Person, eine Sache zu nutzen, ohne deren Eigentümer zu sein, oft zu persönlichen und zeitlich begrenzten Zwecken. Es kann als Dienstbarkeit formalisiert werden und gilt für Immobilien oder bewegliche Güter.

O

Obligationenrecht (OR): Bundesgesetz, das die vertraglichen Beziehungen und Verpflichtungen in der Schweiz regelt. Es definiert insbesondere die wesentlichen Regeln für Kaufverträge, Mietverträge und Immobiliengarantien im schweizerischen Rechtsrahmen.
Off-market: Immobiliengeschäft, das vertraulich ohne öffentliche Werbung durchgeführt wird, um die Privatsphäre des Verkäufers zu wahren. Dieser gezielte Prozess bevorzugt eine Auswahl qualifizierter Käufer, um den Verkauf diskret abzuwickeln.
Offener Mangel / Verdeckter Mangel: Ein offener Mangel ist bei der Abnahme erkennbar, ein verdeckter zeigt sich erst später. Beide müssen dem Unternehmer nach ihrer Entdeckung umgehend gemeldet werden.
Öffentliche Auflage: Zeitraum, in dem ein Bauprojekt öffentlich aufgelegt wird, damit Dritte es einsehen und gegebenenfalls Einsprache erheben können.
Öffentliche Beurkundung: Vor einem Notar erstellter und unterzeichneter Kaufvertrag, in der Schweiz für jede Eigentumsübertragung einer Immobilie vorgeschrieben.
Öffentliches Recht: Das öffentliche Recht regelt die Interaktionen zwischen öffentlichen Einrichtungen und Privatpersonen. In der Schweiz regelt es Stadtplanung und Landentwicklung und beeinflusst somit bestimmte Aspekte des Immobilienrechts.
Ökonometrie: Die Ökonometrie wendet statistische Methoden auf Wirtschaftsdaten an, um Beziehungen zu analysieren und Prognosen zu erstellen. Sie kann verwendet werden, um den zukünftigen Wert von Immobilien auf der Grundlage verschiedener Faktoren zu schätzen.
Online-Hypothek: Die Online-Hypothek bezeichnet den Abschluss eines Hypothekardarlehens über digitale Plattformen ohne physische Beratung. Dieser automatisierte Prozess richtet sich primär an Kunden mit einem soliden Verständnis des Finanzmarktes.
Online-Hypothekarverlängerung: Dies ist die digitale Erneuerung eines bestehenden Hypothekarvertrags über eine Online-Plattform. Dieser schnelle Prozess eignet sich optimal für Standardfälle, während komplexe Situationen eine persönliche Beratung durch einen Bankfachmann erfordern.
Ordentliche Generalversammlung: Das oberste Organ einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, das jährlich zur Genehmigung der Abrechnungen, des Budgets und zur Wahl der Verwalter zusammentritt. Jeder Eigentümer hat eine Stimme, um die Verwaltung mitzubestimmen.
Orthogonale Axonometrie: Hierbei handelt es sich um eine dreidimensionale grafische Darstellungstechnik, die zur präzisen Visualisierung von Architekturprojekten verwendet wird. Sie bewahrt die Proportionen der Objekte und erleichtert so das Verständnis der Gebäudevolumen.

P

Parzelle: Eine Parzelle ist eine katastrierte Grundeinheit, die einen präzisen Bodenabschnitt darstellt. Sie verkörpert die physische Fläche, auf der nach Schweizer Recht die im Grundbuch eingetragenen Eigentumsrechte ausgeübt werden.
Parzellennummer: Eindeutige Kennung, die jedem Grundstück im Schweizer Kataster zur offiziellen Verortung zugewiesen wird. Diese Nummer ermöglicht den Zugriff auf rechtliche Daten und Informationen zu Landrechten.
Parzellierung: Aufteilung eines Grundstücks in mehrere eigenständige Parzellen, erstellt von einem Ingenieur-Geometer und im Grundbuch eingetragen.
Patentierter Geschäftsmann: Ein Fachmann, der befugt ist, Kunden vor Schweizer Gerichten und Behörden zu vertreten, insbesondere in Miet- und Betreibungsangelegenheiten. Seine Rolle liegt an der Schnittstelle zwischen privatem Inkasso und rechtlicher Unterstützung durch einen Anwalt.
Pauschalpreis: Der Pauschalpreis ist eine vertraglich vereinbarte Vergütung für eine definierte Leistung. Dieser Betrag bleibt unveränderlich, selbst wenn die tatsächlich ausgeführten Mengen von den ursprünglichen Prognosen des Dienstleisters abweichen.
Pensionskasse: Die Pensionskasse oder Vorsorgeeinrichtung verwaltet die Ersparnisse der zweiten Säule für Arbeitnehmende in der Schweiz. Diese Kapitalien werden unter anderem in Immobilien investiert, um die Zahlung künftiger Renten sicherzustellen.
Perimeterbeitrag: Ein Perimeterbeitrag ist eine finanzielle Beteiligung, die an den besonderen Vorteil eines Grundstücks durch Erschliessungs- oder Ausbauarbeiten anknüpft. In der Schweiz richten sich Rechtsgrundlage, Berechnung, Fälligkeit und Anfechtungsmöglichkeiten hauptsächlich nach dem anwendbaren kantonalen oder kommunalen Recht.
Perspektivzeichnung: Eine dreidimensionale grafische Darstellung eines architektonischen Projekts, die die Visualisierung von Volumen und räumlicher Integration ermöglicht. Aktuelle digitale Werkzeuge erlauben realistische Lichtsimulationen.
Pfand: Das Pfand ist ein dingliches Sicherungsrecht, mit dem ein Schuldner einen Vermögenswert zur Absicherung seiner Schuld verpfändet. Bei Zahlungsverzug ist der Gläubiger berechtigt, diesen Vermögenswert zur Befriedigung seiner Forderung zu verwerten.
Planer: Fachperson, meist Architekt oder Ingenieur, die das Projekt entwirft und dessen technische Ausführung begleitet.
Planung: Die Planung umfasst die chronologische Organisation der für ein Immobilienprojekt erforderlichen Schritte. Sie strukturiert und koordiniert die Ressourcen, um den reibungslosen Ablauf der Bauarbeiten und den Erfolg des Projekts sicherzustellen.
Präsident einer Stockwerkeigentümergemeinschaft: Der Präsident einer Stockwerkeigentümergemeinschaft leitet die Eigentümerversammlungen und überwacht die Einhaltung des Reglements. Er spielt eine wesentliche Koordinationsrolle, indem er die Protokolle unterzeichnet und den Kontakt zum Verwalter sicherstellt.
Preis pro Kubikmeter: Dieser Indikator misst die Baukosten im Verhältnis zum Gesamtvolumen des nach SIA-Normen errichteten Gebäudes. Er ermöglicht einen standardisierten Vergleich der Realisierungskosten zwischen verschiedenen Immobilienprojekten.
Preisobergrenze: Eine Preisobergrenze bezeichnet ein gesetzliches Preislimit zum Schutz der Kaufkraft der Mieter. Dieser Mechanismus verhindert, dass die Mieten eine lokal als missbräuchlich geltende Schwelle überschreiten.
Privatrecht: Das Privatrecht regelt die Beziehungen zwischen Privatpersonen, seien es natürliche oder juristische Personen. Es gilt unter anderem für Immobilienverträge und wirkt entweder ergänzend zu Vereinbarungen oder durch zwingende Vorschriften.
Privatwohnsitz: Der Hauptwohnsitz einer natürlichen Person, der das Zentrum ihrer Aktivitäten und ihres häuslichen Lebens darstellt. Dieser Rechtsstatus ist durch verfassungsrechtliche Garantien geschützt.
Progressive Hypothek: Die progressive Hypothek bietet eine Rückzahlungsstruktur mit ansteigenden monatlichen Raten. Dies ermöglicht den Immobilienerwerb bei niedrigerem Anfangseinkommen, indem die finanzielle Belastung zeitlich gestaffelt wird.
Projektleitung: Die Projektleitung umfasst die globale Koordination eines Immobilienprojekts während der operativen Phase. Sie stellt die Einhaltung von Terminen und Budgets sowie die Synchronisation der technischen Beteiligten unter der Leitung der Bauherrschaft sicher.
Projektpläne: Diese detaillierten technischen Zeichnungen veranschaulichen das gesamte künftige Gebäude für die Einreichung eines Baugesuchs. Sie gewährleisten die Transparenz des Projekts gegenüber den zuständigen Behörden und der Nachbarschaft während des öffentlichen Auflageverfahrens.
PropTech: Gesamtheit der digitalen technologischen Innovationen im Immobiliensektor zur Optimierung von Immobiliensuche, Verwaltung, Verkauf oder Bewertung. Dieser Bereich erhöht die Transparenz und Effizienz von Transaktionsprozessen sowohl für Fachleute als auch für Privatpersonen.

Q

Quadratmeterpreis: Preis einer Immobilie geteilt durch ihre Fläche. Gängige Vergleichsgrösse, die stark von Lage, Ausbaustandard und Zustand abhängt.
Quartierplan: Nutzungsplan, der Lage, Volumen und Nutzung der Gebäude in einem bestimmten Perimeter festlegt.

R

Raumplanung: Staatliche Planung der Bodennutzung mit dem Ziel, wirtschaftliche, soziale und ökologische Bedürfnisse in Einklang zu bringen. Diese Aufgabe stützt sich auf gesetzliche Grundlagen und kantonale Richtpläne, um eine nachhaltige Gebietsentwicklung zu gewährleisten.
Raumplanungsgesetz (RPG): Bundesgesetz, das die Bodennutzung in der Schweiz regelt. Es begrenzt die Ausdehnung der Bauzonen und fördert die Verdichtung bereits überbauter Gebiete.
Raumplanungsregion: Eine administrative Struktur, die mehrere Gemeinden zur Koordination der räumlichen Entwicklung und Infrastruktur in einem erweiterten Gebiet zusammenfasst. Ziel ist eine kohärente und nachhaltige Raumplanung über die engen Gemeindegrenzen hinaus.
Recht auf freie Ränge: Vereinbarung, nach der ein Grundpfandrecht in eine frei werdende höhere Pfandstelle nachrücken darf. In der Schweiz erfolgt dies nicht automatisch, sondern aufgrund eines vereinbarten Nachrückungsrechts und gegebenenfalls der Eintragung im Grundbuch.
Recht auf Reue: Das Reuegeldrecht, auch Rücktrittsrecht genannt, erlaubt einem Käufer, nach der Unterzeichnung eines Immobilienkaufvertrags zurückzutreten. Dieses Recht ist streng geregelt und gilt in der Regel nicht für gewerbliche Transaktionen.
Referenzdatum: Ein präziser Zeitpunkt, der als Grundlage für die objektive Bewertung des Marktwertes einer Immobilie dient. Dieses Datum fixiert die Marktbedingungen und den Zustand der Immobilie zu diesem Zeitpunkt.
Reglement STWE: Dokument, das Nutzung und Verwaltung des Stockwerkeigentums regelt: gemeinschaftliche Teile, Kosten und Erneuerungsfonds.
Reihenhaus: Ein Reihenhaus teilt seine Seitenwände mit benachbarten Einheiten und bildet so eine homogene lineare Struktur. Diese Bauweise optimiert die Grundstücksausnutzung und verbessert die Energieeffizienz durch die Reduzierung der freiliegenden Aussenflächen.
Reinvestition: Handlung, bei der finanzielle Überschüsse oder Gewinne aus einem Immobilienvermögen in neue Projekte oder die Aufwertung bestehender Immobilien investiert werden. Diese Strategie zielt darauf ab, den Vermögenswert und die wirtschaftliche Leistung langfristig zu steigern.
Renditeberechnung von Wohngebäuden: Diese Analyse bewertet die Rentabilität einer Immobilie durch den Vergleich der Nettomieteinnahmen mit den Ausgaben und dem investierten Kapital. Sie ermöglicht es Investoren, die finanzielle Performance ihrer Vermögenswerte zu messen.
Renditeimmobilie: Eine Renditeimmobilie wird in erster Linie zur Erzielung regelmässiger Mieteinnahmen erworben. Die Rentabilität ist für Investoren der entscheidende Faktor, was ein effizientes Management der Betriebskosten und Leerstände erfordert.
Renovierung: Gesamtheit der Arbeiten zur Restaurierung, Modernisierung oder Verbesserung einer Immobilie, um deren Lebensdauer zu verlängern. Diese Massnahmen dienen dazu, den Wert des Vermögens zu erhalten und den heutigen Komfortstandards zu entsprechen.
Rentenschuldurkunde: Ein Rentenbrief ist ein grundpfandgesichertes Schuldtitel, das eine reale Sicherheit ohne persönliche Haftung des Schuldners bietet. Seine Verwendung ist in der Schweiz marginal, da robustere Sicherheiten bevorzugt werden.
Reparatur: Massnahme zur Wiederherstellung der Funktionalität oder des ursprünglichen Zustands eines defekten Bauteils. Kleinere Reparaturen gehen in der Regel zu Lasten des Mieters, während grössere gemäss den Verträgen vom Eigentümer getragen werden.
Reservationsvertrag: Vereinbarung, mit der eine Käuferschaft eine Einheit eines Projekts reserviert, oft gegen eine Anzahlung, bevor der Kaufvertrag beurkundet wird.
Residualwertverfahren: Diese Methode bewertet ein Grundstück, indem Baukosten und Entwicklermarge vom endgültigen Verkaufspreis abgezogen werden. Sie wird häufig verwendet, um den maximalen Kaufpreis einer Parzelle zu bestimmen.
Reuegeld: Eine vertraglich vereinbarte Summe, die eine Partei zahlen muss, wenn sie auf die Erfüllung ihrer Verpflichtungen verzichtet. Dieser Mechanismus gewährleistet die Rechtssicherheit zwischen den Vertragsparteien.
Revisionsunterlagen: Pläne, Anleitungen und Garantien, die bei Bauende übergeben werden. Sie beschreiben das Gebäude wie gebaut und erleichtern den Unterhalt.
Richtpreise: Dies sind von lokalen Experten festgelegte Referenzwerte, um die Preisgestaltung einer Immobilie zu orientieren. Diese statistischen Anhaltspunkte haben keine bindende Wirkung für den endgültigen Verkauf.
Risikoprämie: Im Finanzsektor stellt diese Prämie die zusätzliche Vergütung dar, die ein Kreditgeber zur Kompensation des spezifischen Risikos eines Schuldners oder einer Immobilie verlangt. Sie wird auf den Basiszinssatz aufgeschlagen.
Rohbau: Arbeiten, welche die Tragstruktur des Gebäudes bilden: Fundamente, tragende Wände, Decken und Dachstuhl. Sie gehen dem Innenausbau voraus.
Roll-over-Hypothek: Die Roll-over-Hypothek ist eine Finanzierungslösung, die an Geldmarktzinsen gekoppelt ist. Sie bietet hohe Flexibilität bei der Rückzahlung sowie volle Transparenz bezüglich der periodisch angepassten Zinskosten.
Romandischer Rahmenvertrag: Der Contrat Cadre Romand ist eine paritätische Vereinbarung über Wohnraummietverhältnisse in der französischsprachigen Schweiz und steht neben den zwingenden Regeln des Obligationenrechts. Seine allgemeine Verbindlichkeit ist beendet, einzelne Bestimmungen können jedoch rechtskonform vertraglich übernommen werden.
Rückgabe eines Mietobjekts: Dabei handelt es sich um die Schlüsselübergabe an den Vermieter bei Mietende, die idealerweise durch ein gemeinsames Übergabeprotokoll festgehalten wird. Dieser formelle Akt entbindet den Mieter von seiner Nutzungspflicht und ermöglicht die Überprüfung des Objektzustands gegenüber dem Anfangszustand.
Rückkaufsrecht: Recht der Verkäuferschaft, die verkaufte Liegenschaft zu im Vertrag festgelegten Bedingungen zurückzukaufen. Es kann für höchstens 25 Jahre im Grundbuch vorgemerkt werden.
Rückkehrrecht: Das Rückkehrrecht erlaubt einem ursprünglichen Eigentümer, nach einer festgelegten Frist die volle Eigentümerschaft an einem Grundstück zurückzuerlangen. Während dieser Zeit kann ein Dritter darauf bauen oder es nutzen, oft gegen eine Gebühr.
Rückseite: Im Bereich der Verwaltungsgenehmigungen ermöglicht diese Bedingungsklausel der Behörde, eine Baugenehmigung zu widerrufen, falls unvorhergesehene Umstände oder rechtliche Kriterien dies erfordern. Diese Maßnahme sichert die Flexibilität der Raumplanung bei sich entwickelnden lokalen regulatorischen Anforderungen.

S

Sachenrecht: Das Sachenrecht, das dem Schweizer Privatrecht unterliegt, begründet die Beziehung zwischen einer Person und einer Sache. Es wird vom Zivilgesetzbuch geregelt und umfasst Eigentum, Besitz und beschränkte dingliche Rechte wie Dienstbarkeiten.
Sachwertmethode: Der Sachwert wird durch Addition des Bodenwerts und des aktuellen Zeitwerts des Gebäudes ermittelt. Diese Berechnung integriert die Wiederbeschaffungskosten nach Abzug der physischen und wirtschaftlichen Alterswertminderung.
SARON: Referenzzinssatz des Schweizer Geldmarkts, der als Basis für variable Hypotheken dient.
Schenkung: Unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft an eine andere Person, die öffentlich beurkundet werden muss. Je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad ist sie steuerpflichtig.
Schlichtungsbehörde: Dieses paritätische Gremium interveniert bei Mietstreitigkeiten, um vor einem Gerichtsverfahren eine gütliche Einigung zu erzielen. Ihre Rolle besteht in einer neutralen Vermittlung, um Kosten und Verzögerungen vor Gericht zu vermeiden.
Schlüsselfertig: Bauweise, bei der die Immobilie vollständig fertiggestellt und bezugsbereit zu einem im Voraus vereinbarten Preis übergeben wird.
Schnellverkauf: Immobilientechnik, die darauf abzielt, das Interesse potenzieller Käufer zu maximieren, um eine Transaktion innerhalb eines sehr kurzen Zeitrahmens abzuschließen. Sie stützt sich in der Regel auf eine strategische Preisgestaltung und sorgfältige Vorbereitung, um eine schnelle Entscheidung zu begünstigen.
Schnittplan: Der Schnittplan stellt eine vertikale Ansicht der Gebäudestruktur dar, die eine Visualisierung der Höhen und der internen Anordnung ermöglicht. Er ist wesentlich für das Verständnis der Verteilung von Räumen über mehrere Ebenen.
Schuld: Die finanzielle Verpflichtung einer Person, eine geliehene Summe an einen Gläubiger zurückzuzahlen. Im Immobilienbereich ist sie oft durch ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht gesichert.
Schuldbrief: Im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht, das ein von einer Bank gewährtes Hypothekardarlehen sichert.
Schuldübernahme: Vorgang, bei dem die Käuferschaft die bestehende Hypothek der Verkäuferschaft mit Zustimmung der Bank übernimmt, statt eine neue Finanzierung abzuschliessen.
Schweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute – VSS: Ein Verband, der technische Normen für Strasseninfrastrukturen in der Schweiz festlegt. Seine Empfehlungen dienen häufig als gesetzliche Referenz für die Dimensionierung von Bauwerken und Parkplätzen.
Sekundärmarkt (Immobilien): Der Sekundärmarkt bezeichnet alle Transaktionen mit bestehenden, zuvor bewohnten oder gehaltenen Immobilien. Er ermöglicht Eigentümern, ihre Investitionen zu liquidieren, indem sie ihre Vermögenswerte auf dem Markt weiterverkaufen.
Selbstkosten einer Wohnung: Dies ist die kumulierte Summe aller Ausgaben, die getätigt wurden, um eine Immobilie verfügbar zu machen. Diese Berechnung umfasst Kauf, Bau, Steuern, Finanzierung und alle Zwischenkosten.
SIA (Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein): Diese Berufsorganisation erstellt technische und vertragliche Referenznormen für den Schweizer Bausektor. Ihre Regelwerke sorgen für die Vereinheitlichung der Berufspraxis und gewährleisten die Qualität sowie die Sicherheit von Bauwerken.
SIA-112-Phasen: Gliederung eines Bauprojekts in sechs Phasen: strategische Planung, Vorstudien, Projektierung, Ausschreibung, Realisierung und Bewirtschaftung.
SIA-Architekt / Ingenieur: Ein professionelles Mitglied des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins, das die Einhaltung hoher Qualitäts- und Nachhaltigkeitsstandards garantiert. Dieses Label sichert eine anerkannte Fachkompetenz im Schweizer Bausektor.
SIA-Norm 118: Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins. Sie wird häufig in Werkverträge übernommen und regelt insbesondere Abnahme und Mängelhaftung.
SIA-Norm 416: Schweizer technische Norm zur Berechnung von Flächen und Rauminhalten von Gebäuden. Sie gewährleistet eine Harmonisierung der Messmethoden, die für die Planung und Immobilienbewertung erforderlich sind.
SIA-Normen: Vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein herausgegebene Normen, die in der Schweiz für Planung, Verträge und Ausführung von Bauarbeiten massgebend sind.
SIA-Vertrag: Ein SIA-Vertrag übernimmt durch Verweisung oder ausdrückliche Einbeziehung Vertragsbedingungen und Normen der Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein. Er ist kein Gesetz; seine Bestimmungen gelten nur bei vertraglicher Übernahme und unter Vorbehalt zwingenden Rechts.
SIAL (Immobiliengesellschaft von Mieteraktionären): Dies ist eine Form des Immobilieneigentums, bei der Aktionäre über Aktien exklusive Nutzungsrechte an Wohnungen halten. Im Gegensatz zum Stockwerkeigentum basiert diese Struktur eher auf dem Gesellschaftsrecht als auf dem Stockwerkeigentum.
Sicherheiten: Garantien, die vom Vermieter verlangt werden, um mögliche finanzielle Ausfälle oder vom Mieter verursachte Schäden zu decken. Sie nehmen meist die Form einer Bankkaution an, die für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses auf den Namen des Mieters gesperrt ist.
SITG (Informationssystem des Genfer Territoriums): Offizielle digitale Plattform, die präzise geografische Daten über das Genfer Territorium für Fachleute und die Öffentlichkeit bereitstellt. Diese kartografischen Informationen sind unerlässlich für die Planung von Bauprojekten unter Einhaltung der Raumplanungsvorgaben.
Skaleneffekte: Skaleneffekte reduzieren die Stückkosten der Produktion mit zunehmendem Volumen. In der Immobilienbranche zeigt sich dies in geringeren Kosten pro Wohneinheit, wenn Interventionen eine grosse Anzahl von Einheiten betreffen.
Smart Building: Gebäude, das digitale Technologien zur Optimierung der Energieeffizienz, des Nutzerkomforts und der Sicherheit integriert. Diese vernetzten Systeme ermöglichen ein proaktives Gebäudemanagement und reduzieren so langfristig den ökologischen Fußabdruck des Bauwerks.
Solidarbürgschaft: Verpflichtung, bei der der Bürge für die Mietschulden wie der Hauptschuldner haftet. Der Vermieter kann den gesamten Forderungsbetrag direkt vom Bürgen einfordern, ohne zuvor den Mieter betreiben zu müssen.
Sondernutzungsrecht: Recht eines einzelnen Stockwerkeigentümers, einen gemeinschaftlichen Teil allein zu nutzen, etwa einen Garten, eine Terrasse oder einen Parkplatz.
Sonderrechte: Zu den Sonderrechten gehören die Innenräume, die in einem Stockwerkeigentum der exklusiven Nutzung eines Eigentümers vorbehalten sind. Sie werden durch Wände, Decken und Böden begrenzt, mit Ausnahme tragender Bauteile.
Sperrfrist: Die Sperrfrist bezeichnet eine zeitliche Beschränkung, die das Verfügungsrecht über eine Immobilie oder die Kündigung eines Mietverhältnisses einschränkt. Diese Massnahmen dienen dem Schutz der Rechte von Bewohnern bei Eigentumsübertragungen von Immobilien.
Sperrkonto: Bankeinlage, deren Guthaben bis zum Eintritt einer bestimmten Bedingung, wie der Unterzeichnung des Kaufvertrags, blockiert ist. Dieses Verfahren dient der Sicherung der vom Käufer geleisteten Anzahlung zugunsten des Verkäufers.
Stahlbeton: Mit Stahlstäben bewehrter Beton, der die Druckfestigkeit des Betons mit der Zugfestigkeit des Stahls verbindet. Grundmaterial moderner Tragwerke.
Standortfaktor: Der Standortfaktor umfasst die geografischen, steuerlichen und infrastrukturellen Parameter, die den Wert einer Immobilie direkt beeinflussen. Die Attraktivität eines Standorts hängt von seiner Anbindung, den Dienstleistungen in der Nähe und seinem sozioökonomischen Umfeld ab.
Stempelsteuer: Die Schweizer Stempelsteuer ist eine indirekte Steuer, die auf bestimmten Transaktionen erhoben wird, insbesondere auf die Erstellung von Hypothekenurkunden. Ihre Berechnung hängt vom Darlehenswert ab und kommt zu den anderen Immobilienkosten hinzu.
Steuerbescheinigung: Dieses Buchhaltungsdokument weist die abzugsfähigen Unterhaltskosten für Immobilien über einen bestimmten Zeitraum aus. Es wird in der Regel von der Stockwerkeigentumsverwaltung bereitgestellt, um die Steuererklärung des Eigentümers zu erleichtern.
Steuerwert: Wert einer Liegenschaft, den die Steuerbehörde für die Vermögenssteuer heranzieht. Er liegt in der Regel unter dem Marktwert.
Stiftung für Industrieland in Genf (FTI): Die FTI ist eine öffentliche Einrichtung, die Industriegebiete zur Förderung der wirtschaftlichen Entwicklung im Kanton Genf verwaltet. Sie bietet Grundstücke und Infrastrukturen an, die auf die Bedürfnisse lokaler und industrieller Unternehmen zugeschnitten sind.
Stockwerkeigentum (STWE): Form des Miteigentums, die jedem Eigentümer ein Sonderrecht an seiner Einheit und einen Anteil an den gemeinschaftlichen Teilen gewährt.
Stockwerkeigentümergemeinschaft: Gremium, das die Stockwerkeigentümer eines Gebäudes zusammenfasst und für die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile sowie für administrative Entscheidungen zuständig ist. Es handelt durch die Eigentümerversammlung und die beauftragte Immobilienverwaltung.
Stockwerkeigentümerversammlung: Oberstes Organ des Stockwerkeigentums, in dem alle Eigentümer über Budget, Arbeiten und Verwaltung des Gebäudes entscheiden.
Subventionierter Mietzins: Dieser Mietzins profitiert von öffentlicher Unterstützung, um die Wohnraumverfügbarkeit für einkommensschwache Haushalte zu fördern. Die Festlegungskriterien und Mietobergrenzen werden durch die zuständigen kantonalen Behörden definiert.
Suchauftrag: Durch diesen Vertrag beauftragt ein Käufer einen Fachmann damit, eine spezifische Immobilie nach seinen Kriterien zu finden. Der Makler verpflichtet sich zu einer Sorgfaltspflicht, um Möglichkeiten gemäss den geäusserten Bedürfnissen zu identifizieren.
SVIT Romandie: Berufsverband der Immobilienexperten in der Westschweiz mit dem Ziel, Qualitätsstandards und ethische Praktiken im Sektor zu harmonisieren. Er bietet Weiterbildungen an und sorgt für die Vertretung der Interessen des Berufsstandes gegenüber den Behörden.

T

Tageslichtzertifikat: Technischer Bericht zur Bewertung der natürlichen Lichtexposition einer Wohnung basierend auf Geometrie und Umgebung. Es ermöglicht Käufern, die Qualität der Sonneneinstrahlung und die Verfügbarkeit von Tageslicht fundiert zu beurteilen.
Technische Bauzustandsanalyse: Diese strukturelle Untersuchung prüft eingehend den physischen Zustand, die Anlagen und die Einhaltung aktueller Baunormen. Sie dient der Identifizierung potenzieller verdeckter Mängel und der Kostenschätzung für notwendige künftige Sanierungen.
Technische Normen: Berufliche Richtlinien zur Definition von Sicherheits- und Leistungsstandards im Bauwesen. Sie werden verbindlich, sobald sie in Verträge aufgenommen oder durch geltende Gesetzgebung ausdrücklich vorgeschrieben werden.
Teilnutzungsplan: Der Teilnutzungsplan ist ein detailliertes Planungsinstrument, das die Entwicklung eines begrenzten geografischen Sektors regelt. Er spezifiziert Baumöglichkeiten, Dienstbarkeiten und Bodennutzungsregeln, die für diese präzise Zone gelten.
Teilunterirdische Baute: Eine teilunterirdische Baute liegt teilweise unter dem massgebenden Terrain, wobei ihre Einordnung kantonalen Planungs- und Bauvorschriften untersteht. Kriterien zu Höhe, Freilegung und Messweise unterscheiden sich insbesondere zwischen Genf, Waadt und anderen Kantonen und sind örtlich zu prüfen.
Terminverkauf: Vor dem Notar unterzeichneter Kauf, bei dem Eigentumsübertragung und Restzahlung später erfolgen, oft bei Übergabe der Wohnung.
Totalunternehmer (TU): Unternehmen, das sowohl die Planung als auch die Ausführung eines Bauwerks übernimmt. Die Bauherrschaft hat nur einen Ansprechpartner, aber weniger unabhängige Kontrolle.
Tragbarkeit: Fähigkeit eines Haushalts, die Kosten einer Immobilie zu tragen. In der Regel dürfen kalkulatorische Zinsen, Amortisation und Unterhalt ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
Tragende Wand: Wand, die das Gewicht der darüberliegenden Geschosse und des Dachs trägt. Sie darf nur mit Zustimmung eines Ingenieurs und oft einer Bewilligung entfernt oder durchbrochen werden.
Transaktionspreis: Der Transaktionspreis ist der endgültige Wert, der im notariellen Kaufvertrag bei der Eigentumsübertragung festgelegt wird. Er spiegelt den Schnittpunkt zwischen Angebot und tatsächlicher Marktnachfrage wider.
Treuhand: Die Treuhand ist ein rechtliches Konstrukt, das die Verwaltung eines Vermögenswerts an einen vertrauenswürdigen Dritten überträgt. Der Treuhänder hält die Vermögenswerte im Namen des Treugebers gemäss vertraglich festgelegten Anweisungen.
Treuhander: Der Treuhänder ist ein professioneller Mandatar, der auf die administrative, buchhalterische und steuerliche Vermögensverwaltung spezialisiert ist. Er berät Immobilieneigentümer bei der Optimierung ihrer Haltestrukturen und der Einhaltung ihrer Deklarationspflichten.

U

Überbauungsrecht: Das Überbauungsrecht gestattet den Bau auf einem Nachbargrundstück, der mit dem Ursprungseigentum verbunden ist. Es beinhaltet eine Entschädigung für den Eigentümer des genutzten Grundstücks und ist im Schweizer Zivilgesetzbuch geregelt.
Übernahme der Mietverhältnisse: Beim Verkauf einer vermieteten Liegenschaft übernimmt die Käuferschaft die laufenden Mietverträge. Eine vorzeitige Kündigung ist nur bei dringendem Eigenbedarf möglich.
Überschuldung: Finanzielle Situation, in der der Kreditnehmer die zulässigen Hypothekarfinanzierungsgrenzen im Verhältnis zum Immobilienwert überschreitet. Zusätzliche Sicherheiten, oft aus der Altersvorsorge, werden dann verlangt, um dieses erhöhte Risiko auszugleichen.
Umnutzung: Änderung der Nutzung eines Raums oder Gebäudes, etwa von Büros zu Wohnungen, grundsätzlich bewilligungspflichtig.
Umsatzabhängige Miete: Diese Mietart kombiniert eine reduzierte Fixmiete mit einem variablen Anteil, der an den Umsatz des Mieters gekoppelt ist. Sie ermöglicht die Teilung von Risiken und Wachstumspotenzialen zwischen Vermieter und Mieter.
Umzonung: Änderung des Nutzungsplans, mit der die Zone eines Grundstücks wechselt, etwa von der Landwirtschafts- in die Bauzone oder umgekehrt.
Unbesicherte Forderung: Eine unbesicherte Forderung verfügt weder über ein dingliches Sicherungsrecht noch über einen besonderen Vorrang an einem bestimmten Vermögenswert. In schweizerischen Betreibungs- oder Konkursverfahren richten sich Rang und Befriedigung nach dem Schuldbetreibungs- und Konkursrecht sowie gesetzlichen Vorrechten.
Untergeschoss: Geschoss unter dem gewachsenen Terrain, in dem meist Keller, Technikräume und die Tiefgarage untergebracht sind.
Unterhaltskosten: Unterhaltskosten stellen die wiederkehrenden Aufwendungen dar, die zur langfristigen Erhaltung der Bausubstanz und des Wertes eines Gebäudes erforderlich sind. Sie umfassen sowohl kleinere Reparaturen als auch den Ersatz veralteter technischer Installationen.
Unterlagsboden: Mörtelschicht auf der Geschossdecke, die vor dem Verlegen des Bodenbelags eine ebene Fläche schafft. Häufig ist die Bodenheizung darin eingelassen.
Untervermietung: Das Handeln, ein Objekt oder einen Teil davon mit vorheriger Genehmigung des Eigentümers an einen Dritten zu vermieten. Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter allein für die Erfüllung des ursprünglichen Mietvertrags verantwortlich.
Unwiderrufliches Zahlungsversprechen: Schriftliche Zusicherung der Bank der Käuferschaft, den Kaufpreis bei der Eigentumsübertragung an Notar oder Verkäuferschaft zu überweisen. Es sichert die Zahlung ab.

V

Variable Hypothek: Hypothek ohne feste Laufzeit, deren Zinssatz sich der Marktentwicklung anpasst. Sie ist meist mit kurzer Frist kündbar.
Veräusserer: Eine natürliche oder juristische Person, die bei einer Transaktion das Eigentumsrecht an einer Immobilie auf einen Dritten überträgt. Es handelt sich um den Verkäufer, der seine Eigentümerbefugnisse zugunsten des genannten Käufers aufgibt.
Veräusserung: Übertragung des Eigentums an einer Immobilie auf eine Drittperson, sei es durch Verkauf, Schenkung oder Tausch.
Verbleibende Nutzungsdauer: Die verbleibende Nutzungsdauer einer Immobilie wird berechnet, indem ihr Alter von ihrer geschätzten gesamten Nutzungsdauer abgezogen wird. Diese Schätzung berücksichtigt den tatsächlichen Verschleiss und beeinflusst die altersbedingte Wertminderung.
Verbranntes Objekt: Ein Objekt gilt als verbrannt, wenn es aufgrund eines unangemessenen Preises oder schlechter Vermarktung deutlich länger als sechs Monate am Markt bleibt, ohne verkauft zu werden. Solche Angebote verlieren bei potenziellen Käufern rasch an Attraktivität und Glaubwürdigkeit.
Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen – VKF: Dachorganisation, die Brandschutz- und Elementarschadenrichtlinien in der Schweiz koordiniert. Sie erlässt technische Brandschutznormen, die im Bauwesen weitgehend Anwendung finden.
Verhandlungsspielraum: Der Verhandlungsspielraum ist die Differenz zwischen dem ursprünglich ausgeschriebenen Verkaufspreis und dem tatsächlichen Transaktionswert. Er resultiert aus der Gegenüberstellung der Erwartungen der Parteien und der wirtschaftlichen Realität.
Verjährungsfrist: Zeitraum, in dem Mängelrechte geltend gemacht werden können. Bei einem unbeweglichen Werk beträgt sie grundsätzlich fünf Jahre ab der Abnahme.
Verkaufsdossier: Das Immobilien-Verkaufsdossier stellt wesentliche Informationen für eine Immobilientransaktion in der Schweiz zusammen. Es umfasst einen attraktiven Promotionsteil und einen detaillierten administrativen Teil, um potenzielle Käufer zu informieren.
Verkaufsprozess: Der Verkaufsprozess umfasst die Phasen von der ersten Bewertung bis zum notariellen Abschluss. Er strukturiert die Vermarktung, die Besichtigungsverwaltung und die Verhandlungen zwischen den verschiedenen Parteien.
Verkehrswert: Preis, der für eine Immobilie auf dem freien Markt unter normalen Verkaufsbedingungen voraussichtlich erzielt würde.
Vermarktung (Verkauf): Strategischer Prozess zum Verkauf einer Immobilie, einschließlich Bewertung, visueller Aufwertung und kommerzieller Verbreitung. Diese koordinierten Maßnahmen optimieren die Sichtbarkeit bei potenziellen Käufern, um den Abschluss zu erleichtern.
Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMP): Diese Verordnung regelt die Beziehungen zwischen Mietern und Vermietern in der Schweiz und zielt auf ein Gleichgewicht der Rechte und Pflichten ab. Sie legt Mietbedingungen, Mietzinsanpassungen und Kündigungsverfahren fest und schützt Mieter vor Missbrauch.
Verpfändung: Einsatz von Vorsorgeguthaben (2. oder 3. Säule) als Sicherheit für eine Hypothek, ohne sie zu beziehen. So lässt sich eine höhere Finanzierung erreichen.
Verputz: Deckschicht auf Aussen- oder Innenwänden, die den Untergrund schützt und ihm sein Aussehen und seine Struktur verleiht.
Versteckte Mängel: Mängel, die bei einer üblichen Prüfung zum Zeitpunkt des Kaufs nicht erkennbar waren. Sie müssen der Verkäuferschaft sofort nach Entdeckung gemeldet werden.
Vertikale Aufteilung des Stockwerkeigentums: Anordnung von Stockwerkeigentumseinheiten durch vertikale Aufteilung, etwa bei einzelnen Häusern oder Gebäuden auf gemeinsamem Boden. Sonderrechte, gemeinschaftliche Teile und Wertquoten ergeben sich aus Begründungsakt und Plänen, nicht allein aus der Architektur.
Verwaltung des Stockwerkeigentums: Von der Eigentümerversammlung beauftragte Person oder Firma, die das Gebäude bewirtschaftet, die Buchhaltung führt und die Beschlüsse umsetzt.
Verwaltungsauftrag: Dieser Vertrag überträgt einem Fachmann die Verantwortung für die technische, administrative und finanzielle Bewirtschaftung einer Liegenschaft. Der Verwalter handelt gemäss den Anweisungen des Eigentümers, um den Wert des Immobilienvermögens zu erhalten.
Verwaltungsbericht: Ein regelmässiges Dokument, das die finanzielle Situation, Mieteinnahmen und Unterhaltskosten einer Immobilie detailliert darlegt. Es ermöglicht dem Eigentümer, die Rentabilität seiner Investition sowie die Leistung des Verwalters über einen bestimmten Zeitraum zu verfolgen.
Verwaltungshonorar: Das Verwaltungshonorar vergütet den professionellen Mandatar für die tägliche Bewirtschaftung einer Mietliegenschaft. Diese Entschädigung deckt die Mietersuche, die Mietvertragsverwaltung sowie den laufenden technischen Unterhalt der Liegenschaft ab.
Verwaltungspraktiken: Diese von kantonalen Diensten herausgegebenen offiziellen Dokumente erfassen Preisindikatoren, Baukosten und Bodenregulierung. Sie dienen Fachleuten als Referenz für die Interpretation der lokalen Anwendung der Immobiliengesetzgebung.
Verwertung (Vermietung): Marketing- und Betriebsstrategie zur Gewinnung von Mietern für ein neues Gebäude. Sie umfasst die Festlegung von Mietpreisen, gezielte Werbung und die Organisation von Besichtigungen zur Sicherstellung einer optimalen Auslastung.
Vollmacht: Dokument, mit dem eine Partei eine andere Person ermächtigt, den Vertrag in ihrem Namen zu unterzeichnen. Bei Immobilienkäufen muss sie in der Regel beglaubigt sein.
Vollstreckbare Baubewilligung: Eine Baubewilligung wird vollstreckbar, wenn sie nach Ausschöpfung aller Rechtsmittel in Rechtskraft erwachsen ist. Dieser Verwaltungsakt erlaubt rechtmässig den Baubeginn gemäss den von der zuständigen Behörde genehmigten Plänen.
Vollvermietung: Dieser Begriff bezeichnet eine Situation, in der alle Einheiten eines Eigentümers, seien es Wohnungen oder Geschäftsflächen, derzeit vermietet sind. Bereits für eine zukünftige Nutzung reservierte Einheiten gelten ebenfalls als vermietet.
Vorbescheid: Eine fakultative Stufe, in der eine offizielle Stellungnahme der Behörde zu konzeptionellen Aspekten eines Projekts vor dessen detaillierter Entwicklung eingeholt wird. Sie hilft, die Investition durch eine prinzipielle Validierung abzusichern.
Vorfälligkeitsentschädigung: Entschädigung, welche die Bank verlangt, wenn eine Festhypothek vor Ablauf zurückbezahlt wird, etwa beim Verkauf der Liegenschaft.
Vorkaufsrecht: Recht einer Person oder Körperschaft, eine Immobilie zu den gleichen Bedingungen wie ein Drittkäufer vorrangig zu erwerben.
Vormerkung: Grundbucheintrag, der ein persönliches Recht wie ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht oder einen Mietvertrag gegenüber jeder künftigen Eigentümerschaft wirksam macht.
Vorprojekt: Dieses Anfangsstadium definiert die technische, architektonische und finanzielle Machbarkeit eines Immobilienprojekts vor dem Baugesuch. Es ermöglicht die Abstimmung der Bauherrenvision mit regulatorischen Vorgaben und dem Budget.
Vorprojektplan: Der Vorprojektplan formalisiert die erste Entwurfsstudie für einen Bau oder eine Sanierung. Er dient dazu, Volumen, Lage und architektonische Machbarkeit zu validieren, bevor formelle Genehmigungsanträge bei den Behörden eingereicht werden.
Vorsorgeplan: Ein Immobilien-Vorsorgeplan besteht darin, das Vermögen so zu optimieren, dass nach dem Erwerbsleben nachhaltige Einnahmen erzielt werden. Diese Strategie analysiert die finanzielle Tragbarkeit der Behaltung oder des Verkaufs einer Immobilie.
Vorzeitige Rückgabe: Beendigung eines Mietvertrags vor dem gesetzlichen oder vertraglichen Termin durch die Stellung eines zahlungsfähigen Nachmieters. Der ausziehende Mieter muss die formelle Zustimmung des Vermieters einholen.

W

Waadtländer Gesetz über ländliches Bodenrecht (CRF): Waadtländer kantonales Gesetz insbesondere zu ländlichen Nachbarverhältnissen, Einfriedungen, Pflanzungen und Bodenfragen. Es ergänzt das Bundesrecht und ist nicht mit französischem Landwirtschaftsrecht zu verwechseln.
Waldabstandslinie: Dies ist ein gesetzlich vorgeschriebener Mindestabstand zwischen einem Gebäude und dem Waldrand, der der Sicherheit und dem Umweltschutz dient. Die Vorschriften variieren je nach Kanton, mit Richtabständen oft zwischen 10 und 30 Metern.
Wärmedämmung: In Wänden, Dach und Böden eingebaute Materialien, die Wärmeverluste im Winter und Überhitzung im Sommer begrenzen und den Energieverbrauch senken.
Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert): Mass für die thermische Leistungsfähigkeit eines Bauteils, das den Wärmefluss pro Quadratmeter bei einer gegebenen Temperaturdifferenz angibt. Ein niedrigerer Wert weist auf eine bessere Wärmedämmung der Gebäudehülle hin.
Wärmepumpe: Heizsystem, das der Luft, dem Erdreich oder dem Wasser Wärme entzieht, um Wohnung und Warmwasser mit wenig Strom zu beheizen.
Wasserentnahmerecht: Das Wasserentnahmerecht regelt die Entnahme von Wasser aus öffentlichen oder privaten Quellen in der Schweiz. Seine Ausübung unterliegt in der Regel der Überprüfung beim Grundbuchamt, insbesondere bei Immobilientransaktionen.
Wasserversorgung: System zur Verteilung von Trink- und Brauchwasser an Gebäude über ein lokal verwaltetes öffentliches Netz. Wasserqualität und -leitung werden durch angepasste Infrastrukturen unter Aufsicht der Gemeindebehörden gewährleistet.
WEG-Anteil: Ein WEG-Anteil (Wohnungseigentum) bezieht sich auf eine Einheit in einem Miteigentumsgebäude. Er gewährt exklusive Nutzungsrechte an privaten Bereichen und einen Anteil an den Gemeinschaftsteilen des Gebäudes.
Werkvertrag: Der Werkvertrag verpflichtet den Unternehmer zur Herstellung des vereinbarten Werkes und den Besteller zur Zahlung der vereinbarten Vergütung. In der Schweiz bestimmen Obligationenrecht und Vertrag insbesondere Leistungen, Preis, Fristen, Änderungen, Abnahme und Mängelrechte.
Werterhaltungsinvestition: Diese Investitionen zielen darauf ab, den Wertverlust einer Immobilie durch regelmässige Reparaturen und Anpassungen an geltende Standards zu verhindern. Sie sind entscheidend für die langfristige Sicherung des Immobilienvermögens.
Wertminderung: Eine Wertreduzierung, die auf einen Immobilienwert angewendet wird, um physische Abnutzung oder Veralterung im Laufe der Jahre widerzuspiegeln. Sie ist von der marktbedingten Wertminderung zu unterscheiden.
Wertquote: Anteil jeder Einheit am Stockwerkeigentum, meist in Tausendsteln ausgedrückt, massgebend für Kostenverteilung und Stimmgewicht.
Wertsteigerung: Die Immobilienwertsteigerung ergibt sich aus qualitativen Investitionen oder Renovierungsarbeiten, die die Attraktivität des Objekts am Markt erhöhen. Sie ist die positive Differenz zwischen dem endgültigen Verkaufspreis und den ursprünglichen Anschaffungskosten.
Widerrechtliche Besetzung: Nutzung einer Wohnung ohne rechtmäßigen Titel oder Zustimmung des Eigentümers, was den Besetzer Räumungsverfahren aussetzt. Der Eigentümer verfügt dann über Rechtsmittel, um den Gebrauch des Eigentums zurückzugewinnen.
Wohnbaugenossenschaft: Eine Wohnbaugenossenschaft ist eine juristische Person, die Wohnungen besitzt oder verwaltet und ihren Mitgliedern nach Statuten Nutzungsrechte einräumt. In der Schweiz zeichnen Mitglieder Anteilscheine, wirken an der Verwaltung mit und nutzen die Wohnungen meist aufgrund eines genossenschaftlichen Mietverhältnisses.
Wohneigentumsförderung (WEF): Möglichkeit, Guthaben der 2. Säule oder Säule 3a durch Vorbezug oder Verpfändung für die Finanzierung des selbst bewohnten Eigentums einzusetzen.
Wohnfläche: Tatsächlich bewohnbare Innenfläche einer Wohnung, innerhalb der Wände gemessen, ohne Balkone, Keller und Installationsschächte.
Wohnflächenaufteilungsplan: Dieses offizielle Dokument definiert präzise die Miteigentumsquoten und die jedem Stockwerkeigentum zugeordneten Flächen. Es ist für die Eintragung in das Grundbuch unerlässlich.
Wohnform für Senioren (IEPA): Ein IEPA ist ein speziell für Senioren konzipiertes Gebäude mit barrierefreiem Wohnraum und Unterstützungsangeboten. Diese Wohnform fördert die Eigenständigkeit und bietet gleichzeitig ein sicheres Umfeld.
Wohnrecht: Persönliches Recht, eine fremde Wohnung ganz oder teilweise zu bewohnen, ohne sie vermieten oder übertragen zu dürfen.

Z

Zeiteigentum (Timesharing): Recht zur periodischen Nutzung einer Immobilie, die zwischen mehreren Inhabern über das Jahr verteilt ist. Jeder Käufer trägt einen Teil der Unterhaltskosten, besitzt jedoch kein volles individuelles Eigentum an der Wohnung.
Zersiedelung: Ungeordnete Zersiedelung ländlicher Gebiete, die zu einer schädlichen Fragmentierung der Schweizer Landschaft führt. Dieses Phänomen erschwert die nachhaltige Entwicklung und den Unterhalt öffentlicher Infrastrukturen in unbebauten Zonen.
Zertifizierter Immobilienschätzer: Dieser zertifizierte Experte bewertet objektiv den Marktwert einer Immobilie durch Anwendung anerkannter Bewertungsmethoden. Seine Aufgabe garantiert eine fundierte professionelle Analyse, die bei Transaktionen, Rechtsstreitigkeiten oder Finanzplanungen unerlässlich ist.
Zinskurvenprognosen: Dies sind analytische Schätzungen zur zukünftigen Entwicklung der Refinanzierungskosten auf Basis der Finanzmärkte. Diese Erwartungen beeinflussen Finanzierungsentscheidungen und die Strategie bei der Auswahl von Hypothekenprodukten.
Zinsuntergrenze: Die Zinsuntergrenze bezeichnet eine Mindestzinsgrenze, die bei einer Hypothek angewendet wird und den Schuldner daran hindert, von einem Zinssatzrückgang unter dieses Niveau zu profitieren. Dieser Mechanismus garantiert dem Bankgläubiger eine stabile Vergütung.
Zinswende: Dieses Phänomen bezeichnet die Umkehrung des Trends bei den von Währungsbehörden festgelegten Leitzinsen, die die Kosten für Hypothekarkredite beeinflussen. Eine Erhöhung oder Senkung dieser Sätze verändert unmittelbar die Finanzierungsbedingungen für Kreditnehmer und Investoren.
Zusatzsicherheiten: Zusatzsicherheiten können von Kreditgebern verlangt werden, wenn das klassische Eigenkapital nicht ausreicht, um die Risiken einer Hypothek abzudecken. Diese Ergänzungen beinhalten die Verpfändung von Vorsorgeguthaben oder nachrangige Hypotheken.
Zuschlag: Verfahren, bei dem ein Auftrag nach einer formellen Ausschreibung an einen Bieter vergeben wird. Die verantwortliche Stelle wählt das vorteilhafteste Angebot anhand definierter Kriterien wie Preis, Qualität und Termine aus.
Zustandsbericht: Der Zustandsbericht beschreibt den Zustand einer Wohnung bei Ein- und Auszug des Mieters. Obwohl in der Schweiz nicht obligatorisch, wird er empfohlen, um Streitigkeiten über Schäden und die Rückgabe der Kaution zu vermeiden.
Zustimmung des Ehegatten: Schriftliche Zustimmung des Ehegatten oder eingetragenen Partners, die für Verkauf oder Belastung der Familienwohnung nötig ist, auch wenn er nicht Eigentümer ist.
Zweitwohnsitz: Wohnung, die für Urlaubs- oder gelegentliche Aufenthaltszwecke genutzt wird und nicht der Hauptwohnsitz des Eigentümers ist. In der Schweiz kann dieser Status spezifischen kommunalen Regulierungen unterliegen, die die Anzahl der zulässigen Bauten einschränken.