Eigenmietwert in Genf: Anstieg um 1,8 % im Jahr 2026 vor der Abschaffung 2029

Genf, 8. Oktober 2026. Der Eigenmietwert in Genf bleibt 2026 steuerpflichtig: Der Staatsrat hat den Index auf 127,5 Punkte festgesetzt. Das entspricht einem Anstieg um 1,8 % gegenüber 2025. Die in der amtlichen Mitteilung vom 7. Oktober 2026, auf Französisch angekündigte Anpassung erfolgt innerhalb des bisherigen Systems, das bis zur Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung am 1. Januar 2029 weiter gilt.

Für selbstnutzende Eigentümer geht es unmittelbar um das steuerbare Einkommen aus dem eigenen Wohnraum. Immobilienanleger sollten die jährliche Indexierung von der umfassenderen Steuerreform unterscheiden, die mittelfristige Berechnungen beeinflusst.

Eigenmietwert Genf 2026: Was bedeutet der Index von 127,5?

Der Eigenmietwert ist ein rechnerisches Einkommen, das Eigentümern für die Nutzung des eigenen Wohnraums zugerechnet wird. Es handelt sich nicht um tatsächlich vereinnahmte Miete, sondern um einen steuerlich berücksichtigten Betrag.

Gemäss Staatsrat muss die Anpassung nach dem Genfer Eigenmietwertreglement für jede Steuerperiode erfolgen. Sie berücksichtigt die Mietzinsentwicklung anhand der Daten des kantonalen Statistikamts zu bestehenden, nicht neu erstellten Wohnungen.

127,5 Punkte sind ein Index und kein Steuersatz. Der Anstieg um 1,8 % bedeutet weder eine automatische Erhöhung des Marktwerts einer Immobilie noch eine Berechtigung zur Erhöhung der Mietzinse.

Welche Folgen hat dies für selbstnutzende Eigentümer?

Bei ansonsten unveränderten Verhältnissen kann die Indexierung das steuerbare Einkommen aus dem eigenen Wohnraum und damit die Steuerbelastung erhöhen. Die tatsächliche Wirkung hängt insbesondere vom angesetzten Eigenmietwert, den zulässigen Abzügen und der steuerlichen Situation des Haushalts ab.

Die Aussage, die gesamte Steuerrechnung steige automatisch um 1,8 %, wäre deshalb falsch. Dieser Prozentsatz bezeichnet die Veränderung des Eigenmietwertindex und nicht jene der gesamten Steuer.

Für die Steuererklärung 2026 sollten Eigentümer die steuerlichen Angaben zur Liegenschaft prüfen und Belege für nach geltendem Recht abzugsfähige Ausgaben aufbewahren.

Warum die Entwicklung für Immobilienanleger relevant ist

Selbstnutzung und Vermietung müssen getrennt betrachtet werden:

• Selbstgenutztes Wohneigentum: Der Eigenmietwert fliesst unmittelbar in die Berechnung der Eigentumskosten nach Steuern ein.
• An Dritte vermietete Immobilien: Massgeblich sind die tatsächlich erzielten Mieterträge; die Indexierung erhöht diese nicht automatisch.
• Wahl der Eigentumsstruktur: Erforderlich ist ein Gesamtvergleich von Kosten, Finanzierung und steuerlichem Regime, nicht eine Entscheidung allein aufgrund des Anstiegs um 1,8 %.

Die Genfer Mitteilung ist keine Reform der Besteuerung von Renditeliegenschaften. Daraus darf jedoch nicht geschlossen werden, dass die Bundesreform 2029 deren Eigentümer überhaupt nicht betrifft: Die neuen Regeln zum Schuldzinsenabzug sind auch in den Berechnungen betroffener Anleger zu berücksichtigen.

Abschaffung 2029: ein gesonderter Systemwechsel

Der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Dieser Entscheid fiel am 1. April 2026. Der Eigenmietwert ist somit nicht bereits 2026 abgeschafft.

Die Genfer Mitteilung hält ausdrücklich fest, dass die jährliche Indexierung für 2026, 2027 und 2028 weitergeführt wird. Der für 2026 angekündigte Satz von 1,8 % nimmt die Anpassungen der beiden Folgejahre nicht vorweg.

Die Bundesreform verbindet die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung mit weiteren Änderungen:

• Der Unterhaltskostenabzug entfällt für selbstgenutztes Wohneigentum; bei vermietetem oder verpachtetem Wohneigentum bleibt er erhalten.
• Schuldzinsen bleiben nur noch im Verhältnis des Werts vermieteter oder verpachteter Liegenschaften zum gesamten Vermögen abzugsfähig.
• Beim erstmaligen Erwerb eines Eigenheims in der Schweiz ist ein zeitlich und betragsmässig begrenzter Ersterwerberabzug für Schuldzinsen vorgesehen.

Sinnvoll ist deshalb der Vergleich zweier Steuerszenarien, vor und nach 2029. Die Abschaffung bringt nicht jedem Haushalt dieselbe Ersparnis: Abzüge, Verschuldung und Nutzung der Liegenschaft bleiben entscheidend.

Häufige Fragen

Wird der Eigenmietwert in Genf bereits 2026 abgeschafft?

Nein. Das bisherige System gilt bis Ende 2028. Die Abschaffung der Besteuerung tritt am 1. Januar 2029 in Kraft.

Gilt der Anstieg um 1,8 % auch für die Mietzinse?

Nein. Angepasst wird ein steuerlicher Wert für selbstgenutztes Wohneigentum, nicht das allgemeine Mietzinsniveau.

Müssen Berechnungen für vermietete Immobilien angepasst werden?

Die Indexierung verändert die Mieterträge nicht automatisch. Die Auswirkungen der Reform 2029 auf die Abzüge, insbesondere für Schuldzinsen, sollten jedoch anhand der persönlichen Situation des Anlegers geprüft werden.

Weiterführende Informationen

Unser Leitfaden für Immobilienkäufer und unser Hypothekenrechner behandeln weitere Aspekte eines Erwerbs; sie ersetzen keine individuelle Steuerberechnung.

Amtliche Quellen

• Genfer Staatsrat, Indexierung des Eigenmietwerts, Mitteilung vom 7. Oktober 2026; französische Originalfassung.
• Bundesrat, Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029, Mitteilung vom 1. April 2026.

Analyse auf Grundlage der am 8. Oktober 2026 verfügbaren amtlichen Entscheide. Individuelle Steuerfolgen sind anhand der jeweiligen Situation der steuerpflichtigen Person zu beurteilen.