Fusion zwischen Credit Suisse und UBS: Sorgen um Immobilienfonds | Immobilien Schweiz News - Oaks Lane

Für Fachleute im Bereich der verbrieften Immobilien ist die Fusion der beiden Grossbanken eine Quelle der Unruhe in einem Markt, der ohnehin schon seit Monaten von grosser Zurückhaltung geprägt ist. Für UBS hingegen stellt sie eine exzellente Nachricht dar, da grössere Immobilienfonds einen zusätzlichen Wettbewerbsvorteil bieten, der auch die Geschäftsergebnisse positiv beeinflussen dürfte.

Die Fusion von Credit Suisse und UBS hat die Schweizer Wirtschaft in erheblichem Masse erschüttert und dürfte auch Auswirkungen auf den Markt für verbriefte Immobilien haben. Es ist unbestreitbar, dass die neue Einheit eine dominante Position einnehmen wird, was für den Rest des Sektors nicht ohne Folgen bleiben wird.

Laut dem Medium Immoday: "Wir haben ein Dutzend Experten befragt, darunter Manager von kotierten und nicht kotierten Fonds, Berater und Vertreter von Berufsverbänden. Alle vertraten mehr oder weniger die gleiche Ansicht: Langfristig ist die neue Situation nicht gesund. Sie verleiht UBS zu viel Macht und löst bei Investoren in einem Markt, der bereits in den letzten Monaten recht unsicher war, zusätzliche Sorgen aus."

UBS in einer ultra-dominanten Position auf dem Schweizer Immobilienmarkt

Nach Abschluss der Fusion mit der Credit Suisse wird UBS eine ultra-dominante Stellung auf dem Schweizer Immobilienmarkt einnehmen. Die Zahlen sind eindeutig: Die neue Einheit wird 14 Immobilienfonds verwalten, wobei die fünf grössten kotierten Fonds 45 % des Marktes ausmachen. Addiert man alle Immobilienvehikel zusammen, kontrolliert UBS sogar 60 % des Marktes.

Den Daten mit Stand Ende März 2023 zufolge werden diese Fonds mehr als 60 000 Mieteinheiten halten, bei einem Nettovermögen von 28,2 Milliarden Franken und einer Marktkapitalisierung von fast 33 Milliarden Franken. Ihr durchschnittliches Handelsvolumen in den letzten zwölf Monaten lag bei etwa 317 Millionen Franken. Mit anderen Worten: UBS wird zu einem wahren Giganten und übertrifft damit sogar den bisher grössten Akteur der Branche, den Versicherer SwissLife.

Die Fusion von Credit Suisse und UBS schwächt einen bereits fragilen Markt

Die Fusion fällt in eine heikle Phase für den Immobilienmarkt, der bereits unter schwindendem Investorenvertrauen, zunehmender Volatilität und geringer Aktivität leidet. Tatsächlich haben mehrere Emittenten ihre Kapitalerhöhungen abgesagt, was das wenig beruhigende Marktumfeld verdeutlicht. Dieses Misstrauen wird durch einen Blick in die Bilanzen kotierter Immobilienfonds verstärkt, die zahlreiche kurzfristige Hypothekarkredite aufgenommen haben und diese nun zu deutlich höheren Zinsen verlängern müssen, was die Rentabilität und die ausgeschütteten Dividenden belastet. In diesem Kontext droht die Ankündigung der Fusion zwischen Credit Suisse und UBS die Sorgen der Anleger zu verschärfen und weitere Investitionen in diese Anlageklasse zu hemmen.

Der Albtraum wird Realität: Das Worst-Case-Szenario

Es ist klar, dass die Credit-Suisse-Fonds zu den Immobilienvehikeln gehören, in die Investoren derzeit kein Geld mehr investieren möchten, zumindest so lange keine Transparenz über ihre Zukunft besteht. Diese Situation ist aus weiteren Gründen problematisch. Wenn Anleger ihre Anteile am Markt nicht verkaufen können, können sie verlangen, dass die Fondsleitung diese zum Nettoinventarwert zu einem im Reglement festgelegten Zeitpunkt zurückkauft. In einem solchen Fall könnte der Fonds gezwungen sein, Immobilien zu veräussern, um Liquidität für die Rückzahlung an die Anleger zu generieren. Diese Problematik ist nicht rein theoretisch, da sie in der Vergangenheit bereits aufgetreten ist.

Unsere Gesprächspartner räumen ein, dass dieses Szenario der schlimmste Fall ist, aber es ist nicht unmöglich und könnte bereits begonnen haben. Da es absolut an Transparenz mangelt, ist nicht bekannt, wie hoch die Rückzahlungsforderungen der Anleger sind, die Credit-Suisse-Fondsanteile halten. Wir werden erst in einigen Monaten wissen, ob eine Vielzahl von Immobilien der Credit Suisse auf den Markt kommen wird.

Es gibt eine Ideallösung für Anleger...

Derzeit ist alles reine Spekulation, da niemand weiss, was UBS mit den Credit-Suisse-Fonds plant. Alle Optionen sind denkbar, von einem globalen Verkauf – was sehr unwahrscheinlich ist – bis hin zur Fusion der Credit-Suisse-Fonds mit jenen von UBS. Letztere Option wäre für die Anleger am beruhigendsten, da UBS-Fonds allgemein für ihre Solidität und gute Verwaltung bekannt sind.

Dies ist jedoch keine einfache Lösung, denn selbst wenn einige Fonds scheinbar die gleiche Strategie verfolgen, gibt es immer wichtige technische, rechtliche oder steuerliche Unterschiede, die eine Fusion erschweren. Zudem muss berücksichtigt werden, dass solche Transaktionen eine Änderung des Fondsprospekts und damit die Zustimmung der Finma erfordern würden.

...und die beste Option für UBS

Die vorteilhafteste Strategie für UBS wäre ein selektiver Ansatz: Die vielversprechendsten Fonds oder Immobilienbestände der Credit Suisse behalten und den Rest auf dem Markt verkaufen, notfalls auch zu einem niedrigeren Preis.

Diese Lösung würde es der Bank ermöglichen, sich von unrentablen Vermögenswerten zu trennen und gleichzeitig ihre eigenen Fonds zu stärken. Die Grösse des Immobilienportfolios ist ein entscheidender Vorteil im Asset Management, da sie erhebliche Skaleneffekte bei den Verwaltungskosten und bei Verhandlungen mit Dienstleistern ermöglicht.

Darüber hinaus kann ein grösseres Immobilienportfolio die Liquidität des Fonds erhöhen und die finanziellen Ergebnisse verbessern. Zudem könnte dies die Organisation der Immobilienverwaltung und von Renovierungsarbeiten erleichtern, da bessere Konditionen bei Zulieferern erzielt werden können.

Letztlich ist die Grösse des Portfolios ein bedeutender Wettbewerbsvorteil, und diese Argumente könnten genutzt werden, um Anleger von der Wertschöpfung dieser Strategie für den Fonds zu überzeugen. Es bleibt jedoch abzuwarten, wie UBS die technischen, rechtlichen und steuerlichen Differenzen bewältigt, die bei der Fusion dieser Fonds entstehen könnten.

Eine paradoxe Situation: UBS und Investoren könnten profitieren

Diese Situation könnte eine paradoxe Konsequenz haben: Investoren werden zwar weniger Auswahl haben, aber die angebotenen Konditionen könnten attraktiver werden. Dies wäre vorteilhaft für die neue UBS, jedoch weniger für die Konkurrenz, die einem verstärkten Wettbewerbsdruck ausgesetzt wäre. Hält dieser Zustand über längere Zeit an, könnte ein besorgniserregendes Ungleichgewicht entstehen, mit einem Risiko der Spaltung zwischen UBS-Fonds und anderen, sowie einer hohen Konzentration bei einem einzigen Fondsemittenten. Zudem würde die Fusion ein bereits bestehendes Problem verschärfen: den Mangel an Diversität auf dem Markt. Um effizient zu sein, ist eine Vielzahl an Akteuren erforderlich, die einen ausreichenden Wettbewerb zwischen den Anlageprodukten gewährleisten.

Quelle: Immoday