Fusione Credit Suisse e UBS: I Fondi Immobiliari in Allerta | Articoli Immobiliare Svizzera - Oaks Lane

Per chi opera nel settore dell'immobiliare cartolarizzato, la fusione tra le due grandi banche è fonte di preoccupazione in un mercato già molto prudente negli ultimi mesi. Tuttavia, per UBS si tratta di un'ottima notizia, poiché fondi immobiliari più grandi rappresenteranno un ulteriore vantaggio competitivo che dovrebbe stimolare anche i loro risultati.

La fusione di Credit Suisse e UBS ha causato importanti scossoni nell'economia svizzera, sia in senso letterale che figurato, e dovrebbe avere ripercussioni sul mercato immobiliare cartolarizzato. È innegabile che la nuova entità occuperà una posizione dominante, il che non sarà privo di conseguenze per il resto del settore.

Secondo il media Immoday, "Abbiamo interrogato una decina di professionisti, tra cui gestori di fondi quotati e non quotati, consulenti e rappresentanti di associazioni professionali. Tutti hanno espresso più o meno lo stesso punto di vista: a lungo termine, la nuova situazione non è sana. Concede troppo potere a UBS e suscita una maggiore inquietudine negli investitori in un mercato che era già piuttosto incerto negli ultimi mesi".

UBS in una posizione ultra-dominante sul mercato immobiliare svizzero

Una volta finalizzata la fusione con Credit Suisse, UBS occuperà una posizione ultra-dominante sul mercato immobiliare svizzero. Le cifre sono eloquenti: la nuova entità gestirà quattordici fondi immobiliari, di cui i cinque fondi quotati più grandi rappresentano il 45% del mercato. Sommando l'insieme dei suoi veicoli immobiliari, UBS controllerà addirittura il 60% del mercato.

Secondo i dati disponibili a fine marzo 2023, questi fondi deterranno oltre 60 000 unità locative, per un patrimonio netto di 28,2 miliardi di franchi e una capitalizzazione di mercato di quasi 33 miliardi di franchi. Il loro volume medio scambiato negli ultimi dodici mesi è di circa 317 milioni di franchi. In altre parole, UBS diventerà un vero colosso, superando persino il principale attore del settore fino ad oggi, l'assicuratore SwissLife.

La fusione di Credit Suisse e UBS indebolisce un mercato già precario

La fusione arriva in un momento delicato per il mercato immobiliare, già indebolito da una perdita di fiducia degli investitori, una crescente volatilità e una bassa attività. Diversi emittenti hanno infatti annullato i loro aumenti di capitale, testimoniando una situazione poco rassicurante. Questa diffidenza è ancor più giustificata se si osservano da vicino i conti dei fondi d'investimento immobiliare quotati, che hanno contratto numerosi crediti ipotecari a breve termine e dovranno rinnovarli a tassi molto più elevati, incidendo così sulla loro redditività e sui dividendi distribuiti. In questo contesto, l'annuncio della fusione tra Credit Suisse e UBS rischia di rafforzare le preoccupazioni degli investitori e di dissuadere nuovi investimenti in questo tipo di asset.

L'incubo diventato realtà: lo scenario peggiore

In ogni caso, è chiaro che i fondi Credit Suisse fanno parte dei veicoli immobiliari in cui gli investitori non vogliono più investire il proprio denaro, almeno finché non avranno visibilità sul loro futuro. Questa situazione è problematica anche per altre ragioni. Infatti, se gli investitori non riescono a vendere le proprie quote sul mercato, possono esigere che la direzione del fondo le riacquisti al valore netto d'inventario a una certa scadenza prevista dal regolamento. In tal caso, il fondo potrebbe essere costretto a vendere immobili per ottenere liquidità al fine di rimborsare gli investitori. Questa problematica non è puramente teorica, poiché si è già verificata in passato.

I nostri interlocutori riconoscono che questo scenario è il peggiore, ma non è impossibile e potrebbe essere già iniziato. Data l'assoluta mancanza di trasparenza, è impossibile conoscere le richieste di rimborso degli investitori che detengono quote dei fondi Credit Suisse. Sapremo se numerosi immobili appartenenti a Credit Suisse arriveranno sul mercato solo tra qualche mese.

Esiste una soluzione ideale per gli investitori...

Attualmente, tutto è pura speculazione poiché nessuno sa cosa UBS intenda fare con i fondi Credit Suisse. Tutte le opzioni sono probabilmente al vaglio, da una vendita globale - scenario assai improbabile - fino a una fusione dei fondi Credit Suisse con quelli di UBS. Quest'ultima opzione sarebbe la più rassicurante per gli investitori, poiché i fondi UBS sono generalmente riconosciuti per la loro solidità e la loro buona gestione.

Tuttavia, non è una soluzione semplice, poiché anche se alcuni fondi perseguono apparentemente la stessa strategia, esistono sempre differenze tecniche, legali o fiscali significative che rendono una fusione complessa. Occorre inoltre considerare che tali operazioni richiederebbero una modifica del prospetto del fondo e, di conseguenza, l'approvazione della FINMA.

...e la migliore opzione per UBS

La strategia più vantaggiosa per UBS sarebbe quella di adottare un approccio selettivo, mantenendo i fondi o i portafogli immobiliari più promettenti di Credit Suisse e vendendo il resto sul mercato, anche a un prezzo inferiore se necessario.

Questa soluzione permetterebbe alla banca di liberarsi degli asset meno redditizi rafforzando al contempo i propri fondi. La dimensione del portafoglio immobiliare è infatti un vantaggio chiave nel settore della gestione patrimoniale, poiché consente di realizzare economie di scala significative in termini di costi di gestione e di negoziazione con i fornitori.

Inoltre, un portafoglio immobiliare più ampio può aumentare la liquidità del fondo e migliorare i suoi risultati finanziari. Potrebbe anche facilitare l'organizzazione della gestione degli immobili e dei lavori di ristrutturazione, ottenendo condizioni migliori dai fornitori.

In ultima analisi, la dimensione del portafoglio immobiliare costituisce un importante vantaggio competitivo e questi argomenti potrebbero essere utilizzati per convincere gli investitori del valore aggiunto di questa strategia per il fondo. Resta tuttavia da vedere come UBS gestirà le differenze tecniche, legali e fiscali che potrebbero emergere durante la fusione di questi fondi.

Una situazione paradossale: UBS e gli investitori possono uscirne vincitori

Questa situazione potrebbe avere una conseguenza paradossale: gli investitori avranno meno scelta, ma le condizioni offerte saranno più attraenti. Ciò sarebbe vantaggioso per la nuova UBS, ma meno per i suoi concorrenti che dovranno affrontare una maggiore pressione competitiva. Se tale dinamica dovesse prolungarsi, potrebbe creare uno squilibrio preoccupante, con il rischio di una scissione tra i fondi UBS e gli altri, e un'elevata concentrazione presso un unico emittente di fondi. Inoltre, la fusione aggraverebbe un problema già importante: la mancanza di diversità sul mercato. Per essere efficace, è necessaria una pluralità di attori che offrano una concorrenza sufficiente tra i prodotti d'investimento.

Fonte: Immoday