Der Schweizer Wohnimmobilienmarkt bestätigt seinen Aufwärtstrend!

Das erste Quartal 2026 markiert keinen Bruch. Es bestätigt einen Trend, vor allem aber eine subtilere Entwicklung in der Art und Weise, wie sich der Schweizer Wohnimmobilienmarkt verhält.

Die Preise steigen – +4.1% bei Wohnungen, +2.8% bei Einfamilienhäusern innerhalb von zwölf Monaten – in einem Umfeld, in dem die Inflation mit +0.1% marginal bleibt. Mit anderen Worten: Der Anstieg ist absolut real. Er beruht weder auf einem Währungseffekt noch auf einer künstlichen Ausweitung des Wertes. In der Praxis erfordert eine solche Konfiguration, dass man über das reine Preisniveau hinausblickt.

Was hier geschieht, ist struktureller Natur: Das Wachstum konzentriert sich nicht mehr, sondern verbreitet sich. Die geografischen Gleichgewichte verschieben sich, ebenso wie die Abwägungen der Käufer. Diese Verschiebung ist selten spektakulär, erfordert aber eine andere Lesart des Marktes, die anspruchsvoller ist und eher auf die fundamentalen Signale achtet als auf sichtbare Schwankungen.

Ein Kontext im Wandel: Geografische Streuung des Wachstums

Über mehrere Zyklen hinweg konzentrierte sich das Wachstum auf einige wenige dominierende Gebiete. Dieses Muster löst sich allmählich auf.

In diesem Quartal verlagert sich die Dynamik eindeutig in Richtung peripherer Märkte. Regionen wie das Wallis, Graubünden, Neuchâtel oder Fribourg übernehmen die Führung.

Konkret zeigt sich dies durch deutliche Quartalsanstiege in bisher sekundären Gebieten:

• Sion: +2.3%
• Neuchâtel: +1.8%
• Fribourg: +1.6%

Auf kantonaler Ebene:

• Graubünden: +2.7%
• Valais: +2.1%
• Basel-Stadt: +2.0%

Gleichzeitig bleiben die historisch dominierenden Märkte positiv, wenn auch verhaltener:

• Schaffhausen: +0.3%
• Zürich: +1.0%
• Lugano: +1.2%

Vor Ort spiegelt dies eine klare Verschiebung der Nachfrage wider. Die Zentren bleiben attraktiv, aber ein Teil der Käufer orientiert sich in Gebiete um, die noch zugängliche Einstiegspunkte bieten.

Wohnungen: Ein allgemeiner Anstieg ohne Ausnahme

Das Segment der Eigentumswohnungen bestätigt diese Verbreitung.

Der Anstieg beschränkt sich nicht auf wenige Märkte. Er erstreckt sich auf das gesamte Staatsgebiet. Jede große Agglomeration und jeder Kanton weist eine positive Entwicklung auf.

Eine solche Einheitlichkeit ist selten.

Bei der tatsächlichen Durchführung von Transaktionen verändert dies die Wahrnehmung des Risikos grundlegend. Es wird schwierig, Gebiete zu identifizieren, die deutlich zurückbleiben. Der Markt gewinnt an Homogenität.

Diese Dynamik stützt sich auf mehrere gleichzeitige Faktoren:

• eine anhaltende Nachfrage,
• eine im Vergleich zu Häusern noch bewahrte relative Erschwinglichkeit,
• bewusstere geografische Abwägungen.

Diese Wahl ist nicht neutral. Sie stärkt die Rolle der Wohnungen als zentrales Segment des aktuellen Wohnimmobilienmarktes.

Einfamilienhäuser: Ein realer, aber stärker begrenzter Anstieg

Die Preise für Einfamilienhäuser steigen um +0.7% im Quartal und um +2.8% über zwölf Monate.

Das Tempo bleibt gesund, liegt aber bereits das dritte Quartal in Folge unter dem der Wohnungen.

In der Praxis vergrößert sich dieser Abstand.

Einige Regionen bleiben dynamisch:

• Genève: +1.4%
• Neuchâtel: +1.2%
• Luzern: +1.2%

Auf kantonaler Ebene:

• Graubünden: +1.9%
• Aargau: +1.4%
• Vaud: +1.3%

Doch die Analyse wird nuancierter.

Lugano verzeichnet eine negative Veränderung von -0.2% – ein isoliertes Signal, das jedoch einen lokal empfindlicheren Markt offenbart.

Vor Ort ist die Erklärung klar: Der Zugang zum Einfamilienhaus wird anspruchsvoller:

• hohes Preisniveau,
• Finanzierungsbeschränkungen,
• Knappheit an Bauland.

Dies führt zu einem selektiveren, weniger homogenen Markt.

Angebot und Nachfrage: Ein Ungleichgewicht, das trotz positiver Signale bestehen bleibt

Einer der strukturell wichtigsten Punkte betrifft die Diskrepanz zwischen der Wahrnehmung und der Realität des Angebots.

Die Bauindikatoren steigen:

• mehr als 52 000 bewilligte Wohnungen im Jahr 2025, gegenüber rund 41 000 im Jahr 2023
• Wohnbauindex um +6% im Jahresvergleich gestiegen
• Erholung um rund +8% seit dem Tiefpunkt Ende 2024

Auf dem Papier spiegeln diese Zahlen eine deutliche Verbesserung wider.

In der operativen Realität ist der Effekt zeitversetzt.

Die Zeitspanne zwischen Genehmigung und Fertigstellung beträgt oft mehrere Quartale, bei größeren Projekten manchmal mehr als ein Jahr. Die 2025 bewilligten Volumina werden das zukünftige Angebot speisen, nicht das heute verfügbare.

Konkret bleibt die unmittelbare Anspannung bestehen.

Auf der Nachfrageseite bestätigen die Indikatoren diesen Druck:

Demografisches Wachstum 2025:

• Basel-Stadt: +1.37%

• Valais: +1.26%

• Genève: +1.08%

• Aargau: +1.05%

• Vaud: +0.97%

• Nachfrage nach Eigentumswohnungen: +4.3% im Jahr 2025

• Bestand an Inseraten: Rückgang von 42 000 auf unter 40 000 pro Quartal

Die Gleichung ist direkt: mehr Käufer, weniger verfügbare Immobilien.

Dieses Ungleichgewicht zu ignorieren, bedeutet, den realen Preisdruck zu unterschätzen.

Transaktionen: Eine maßvolle, aber signifikante Erholung

Die Transaktionsaktivität bestätigt das allmähliche Ende der Korrekturphase.

• +5% in 2025
• +2% in 2024
• nach -13% in 2022 und -20% in 2023

In den letzten zwölf Monaten erreichte der Anstieg etwa +4.7% im Jahresvergleich.

In der Praxis ist dies ein Markt in der Erholung, kein überhitzter Markt.

Dieser Punkt ist entscheidend.

Die Preise steigen ohne ein Überlaufen der Volumina. Es gibt keine Euphorie, keine übermäßige Rotation. Der Anstieg beruht auf Knappheit, nicht auf Spekulation.

Diese Konfiguration ist anspruchsvoller, aber auch robuster.

Finanzierung: Eine weiterhin außergewöhnliche Unterstützung

Das Finanzierungsumfeld bleibt eine zentrale Säule.

• Leitzins: 0.0%
• Inflation: +0.1%
• 10-jährige Festhypotheken: ~1.4%
• Rendite 10-jähriger Bundesobligationen: ~0.4%

In der praktischen Ausführung bedeutet dies:

• sehr niedrige SARON-Hypotheken,
• zugängliche Festzinssätze,
• erhaltene Kreditfähigkeit.

Diese Unterstützung ist direkt. Sie ermöglicht es, einen Teil des Preisanstiegs zu absorbieren.

Doch diese Wahl ist verpflichtend. Eine starke Abhängigkeit von den Finanzierungsbedingungen bedeutet eine erhöhte Sensibilität gegenüber jeder makroökonomischen Veränderung.

Makroökonomischer Rahmen: Stabilität ohne Beschleunigung

Der wirtschaftliche Kontext bleibt ausgeglichen:

• Erwartetes BIP-Wachstum 2026: +1.0%
• Antizipierte Inflation: zwischen +0.4% und +0.5%

Dieser Rahmen erzeugt keinen starken Impuls, bremst aber auch nicht den Markt.

In der Praxis begrenzt dies Exzesse bei gleichzeitiger Wahrung einer soliden Basis.

Ein weiteres Element kommt hinzu: der geopolitische Kontext. Die internationale Unsicherheit stärkt die Attraktivität der Schweiz als sicherer Hafen, insbesondere für Top-Standorte und das Premium-Segment.

Strategische Analyse: Ein struktureller, kein konjunktureller Anstieg

Die Daten des Quartals deuten nicht auf eine Beschleunigung hin.

Sie bestätigen eine Transformation.

Der aktuelle Anstieg beruht auf drei klar identifizierbaren Säulen:

• Knappheit des unmittelbaren Angebots,
• geografische Verbreitung der Nachfrage,
• günstige Finanzierungsbedingungen.

Diese Dynamik als vorübergehend zu betrachten, führt zum Abwarten. Sie als strukturell zu verstehen, erfordert die Integration einer anspruchsvolleren Realität: Die Einstiegspunkte werden sukzessive schwieriger.

Mittelfristig dürfte die Ankunft der bewilligten Projekte – mehr als 52 000 Wohnungen im Jahr 2025 – den Druck mildern. Doch dieser Effekt wird schrittweise eintreten.

Kurzfristig bleibt das Ungleichgewicht bestehen.

Prognose 2026: Ein kontrollierter Anstieg um rund +3.0%

In diesem Kontext führt eine kohärente Marktanalyse zu einer maßvollen Prognose:

• Wohnimmobilienmarkt gesamt: +3.0% in 2026
• mit einer klaren Differenzierung:
• Wohnungen: +3.5% bis +4.0%
• Einfamilienhäuser: +2.5% bis +3.0%

Die stützenden Faktoren bleiben dominant, aber die Beschränkungen – Erschwinglichkeit, moderates Wirtschaftswachstum, demografische Dynamik – begrenzen jede Entgleisung.

Fazit

Der Schweizer Wohnimmobilienmarkt zeigt keine Anzeichen einer Überhitzung. Er zeigt etwas anderes.

In der Praxis steigen die Preise um +4.1% bei Wohnungen und +2.8% bei Häusern, in einem Umfeld von +0.1% Inflation, mit einer Volumenerholung von +4.7% und einem unmittelbaren Angebot, das trotz 52 000 bewilligter Wohnungen weiterhin knapp ist.

Das sind keine spektakulären Signale. Das sind kohärente Signale.

Und genau diese Kohärenz macht den aktuellen Trend langfristig glaubwürdig.