Immobilien-Superzyklus: Analyse des Weltmarktes und Investitionsmöglichkeiten

Vor dem Hintergrund stetig steigender Immobilienpreise untersucht dieser Artikel die Trends, Faktoren und Strategien, die notwendig sind, um diesen Immobilien-«Superzyklus» erfolgreich zu meistern. Basierend auf den neuesten Analysen von RealAdvisor und Studien von Ökonomen werden die Herausforderungen bei der Wohnraumerschwinglichkeit sowie mögliche Lösungen für Schweizer Investoren aufgezeigt. Dieser Artikel dient als Leitfaden, um diesen sich entwickelnden Markt zu verstehen und in einem komplexen Immobilienumfeld fundierte Entscheidungen zu treffen.

Einleitung

Der weltweite Immobilienmarkt befindet sich derzeit in einer aussergewöhnlichen Phase, die von einem kontinuierlichen Preisanstieg geprägt ist, der trotz schwerer Wirtschaftskrisen unaufhaltsam erscheint. Seit den 1960er Jahren sind die Preise für Wohnimmobilien stetig gestiegen, und aktuelle Indikatoren deuten darauf hin, dass dieser «Superzyklus» noch mehrere Jahrzehnte andauern könnte. Dieser Artikel beleuchtet die Ursachen dieses Phänomens, aktuelle Zahlen zum Schweizer Immobilienmarkt sowie die Herausforderungen und Chancen für Investoren in diesem Umfeld.

I. Aussergewöhnliches Preiswachstum seit den 1960er Jahren

Der Anstieg der Wohnimmobilienpreise in den Industrieländern nahm seinen Anfang in den 1960er Jahren. Davor waren die realen Immobilienpreise über fast ein Jahrhundert lang stabil geblieben. Eine Studie über vierzehn Industrieländer zeigt, dass die realen Preise zwischen 1870 und 1960 im Durchschnitt unverändert blieben. Seit den 1960er Jahren hat sich jedoch ein Aufwärtstrend etabliert: Heute sind die Preise in den grossen Weltstädten real bis zu dreimal höher als in den 1970er Jahren.

In der Schweiz war dieser Anstieg besonders ausgeprägt. Laut Daten von RealAdvisor sind die Immobilienpreise seit 2000 um 94 % gestiegen. Zum Vergleich: Die 26 Industrieländer verzeichneten im gleichen Zeitraum einen durchschnittlichen Anstieg von 135 %. Dies entspricht einer jährlichen Durchschnittssteigerung von 4,5 %, trotz Krisen wie der Finanzkrise 2008 oder der Covid-19-Pandemie 2020. Beispielsweise stiegen die Preise für Schweizer Wohnungen im dritten Quartal 2024 laut dem Immobilien-Barometer von RealAdvisor um 1,1 % und setzten damit den stetigen Aufwärtstrend seit Jahresbeginn fort.

II. Die zugrunde liegenden Faktoren: Zinssätze, Verkehrswende und Gentrifizierung

a. Sinkende Zinssätze

Ein Haupttreiber für den Preisanstieg ist das sinkende Zinsniveau. Nach einer Phase moderater Erhöhungen haben die Zentralbanken der USA, der Schweiz und der Eurozone ihre Leitzinsen kürzlich gesenkt, wodurch Immobilienfinanzierungen zugänglicher wurden. Sinkende Zinsen führen zu niedrigeren Hypothekarzinsen, was es mehr Haushalten ermöglicht, Wohneigentum zu erwerben. In der Schweiz liegen die Hypothekarzinsen derzeit unter 2 %, ein historisch tiefes Niveau, das den Immobilienkauf fördert und den Preisdruck erhöht.

b. Renaissance der Städte und Gentrifizierung

Die Gentrifizierung, ein Prozess, bei dem beliebte Wohnviertel zunehmend teurer werden, ist ebenfalls ein Schlüsselfaktor. Städte, die in den 1970er Jahren eine Abwanderung in die Vororte erlebten, werden dank der Entwicklung der Dienstleistungs-, Technologie- und Finanzsektoren wieder attraktiv. Städte wie Zürich, Genf oder Lausanne sehen, wie ihre zentralen Quartiere von wohlhabenderen Bevölkerungsschichten besetzt werden, was die Preise in die Höhe treibt und Haushalte mit mittlerem oder niedrigem Einkommen zunehmend verdrängt.

c. Mangel an Neubauten

Laut einer Studie des Ökonomen Edward Glaeser trägt die übermässige Regulierung des Bausektors in Grossstädten zur Preisexplosion bei. Glaeser erklärt, dass Städte durch die Förderung neuer Wohnungsbauten auf die wachsende Nachfrage reagieren und den Preisdruck mildern könnten. Aktuelle Vorschriften und der Widerstand von Anwohnern verzögern jedoch Bauprojekte und begrenzen so das Wohnungsangebot.

III. Auswirkungen des Superzyklus auf den Schweizer Immobilienmarkt

a. Kontinuierliches Preiswachstum

In der Schweiz zeigt das Immobilien-Barometer von RealAdvisor für das dritte Quartal 2024 einen Preisanstieg von 1,1 %, was das dritte Quartal in Folge mit Wachstum markiert. Dieser Anstieg folgt auf ein Plus von 0,6 % im zweiten Quartal und 0,4 % im ersten Quartal, was einem Gesamtanstieg von 2,1 % seit Jahresbeginn entspricht. Mit einem Durchschnittspreis für Wohnungen von 9 000 CHF/m² in Zürich und 12 000 CHF/m² in Genf zählt die Schweiz zu den teuersten Immobilienmärkten Europas.

b. Mangel an Anlagealternativen

Da Schweizer Anleihen niedrigere Renditen bieten, orientieren sich viele Investoren in Richtung Immobilien. Pensionskassen und Versicherungen investieren auf der Suche nach sicheren und profitablen Anlagen massiv in Immobilien. Im Jahr 2023 erhöhten gemäss einer Umfrage des Bundesamtes für Statistik über 60 % der Pensionskassen in der Schweiz ihre Immobilieninvestitionen. Dieser Investitionszufluss verstärkt den Preisdruck und verringert die Verfügbarkeit von erschwinglichem Wohnraum.

IV. Die Krise der Wohnraumerschwinglichkeit

Der Anstieg der Immobilienpreise hat den Zugang zu Wohnraum für Haushalte mit geringerem Einkommen zunehmend erschwert. In der Schweiz hat das Preis-Einkommens-Verhältnis für Immobilien ein kritisches Niveau erreicht: Die Immobilienpreise sind heute 10 bis 12 Mal höher als das jährliche Medianeinkommen der Haushalte, verglichen mit etwa 6 Mal in den 1980er Jahren. Besonders ausgeprägt ist dieses Phänomen in Grossstädten, wo bezahlbarer Wohnraum rar ist.

Der von Glaeser beschriebene «Filterprozess» veranschaulicht, wie neue Wohnungen indirekt Haushalten mit geringem Einkommen zugutekommen können. Durch den Bau von Wohnraum für einkommensstarke Bevölkerungsschichten werden ältere, günstigere Wohnungen für mittlere Haushalte frei. Doch durch den Widerstand gegen Neubauten ist dieser Filterprozess blockiert, was der Gentrifizierung freien Lauf lässt.

V. Wie positioniert man sich als Investor in einem Superzyklus-Markt?

In einem Umfeld anhaltender Preissteigerungen müssen Investoren vorsichtig agieren. Hier sind einige angepasste Anlagestrategien:

a. Investitionen in den Agglomerationen der Grossstädte

Die Ränder der Grossstädte, die weniger von Gentrifizierung betroffen sind, bieten oft erschwinglichere Preise und ein Potenzial für Wertsteigerungen. Städte wie Winterthur, Montreux oder Nyon bieten weiterhin Wachstumschancen.

b. Entscheidung für nachhaltige Mietinvestitionen

Mietobjekte in Städten sind zunehmend gefragt. In der Schweiz, wo die Wohneigentumsquote eine der niedrigsten in Europa ist (ca. 37 %), können Investitionen in Mietobjekte eine stabile Einnahmequelle bieten.

c. Anpassung an neue Trends

Die Covid-19-Krise hat ein gestiegenes Interesse an Aussenbereichen und ländlichem Wohnen offenbart. Investitionen in Immobilien mit Garten oder in peripheren Lagen könnten langfristig eine rentable Strategie werden.

Fazit: Auf dem Weg zu einem unvermeidlichen Preisanstieg?

Der Immobilienmarkt wird heute von starken wirtschaftlichen und sozialen Trends gestützt. Trotz Krisenperioden scheint der Preis-Superzyklus noch lange nicht zu Ende zu sein. Die Kombination aus wachsender Nachfrage, historisch niedrigen Zinsen und dem Druck auf den Neubau hält die Preise auf hohem Niveau.

In der Schweiz, wo das Angebot begrenzt bleibt, könnte die hohe Nachfrage ein weiteres Jahrzehnt des Preisanstiegs befeuern. Für Investoren liegt der Schlüssel in einem tiefen Marktverständnis und einer Anlagestrategie, die mit den aktuellen Trends im Einklang steht. Der Immobilien-Superzyklus könnte für diejenigen, die die Hebel zu nutzen wissen, eine einmalige Chance darstellen.

Dieser detaillierte Artikel bietet einen umfassenden und zahlenbasierten Überblick über den aktuellen Markt und integriert Themen wie Gentrifizierung, den Mangel an Neubauten sowie angepasste Anlagestrategien, um von diesem sich wandelnden Umfeld zu profitieren.

Ramzi Chamat

OAKS GROUP SA