Liegenschaftswert: 2028 antizipieren und Vermögen schützen

Die angekündigte Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz wird oft als weitere Steuerreform dargestellt. Eine technische Anpassung, eine Spezialisten-Debatte, eine Zeile weniger in einer Erklärung. Auf dem Markt sieht die Realität ganz anders aus. Diese Entwicklung berührt direkt die Art und Weise, wie ein Eigentümer über seine Wohnung, sein Vermögen und die langfristige Perspektive nachdenkt.

In der konkreten Umsetzung beschränkt sich das Ende des Eigenmietwerts niemals auf einen unmittelbaren Gewinn oder Verlust. Es verändert ein oft langjähriges Gleichgewicht, das über die Jahre zwischen Kosten, Nutzungskomfort, Renovierungsentscheidungen und der Antizipation des zukünftigen Werts aufgebaut wurde. Es zwingt dazu, die eigene Immobilie nicht mehr nur als stabilisierten Lebensraum zu betrachten, sondern als sich entwickelndes, alterndes Vermögen, das bewusste Entscheidungen erfordert.

Genau aus diesem Grund darf 2028 nicht als fernes Datum wahrgenommen werden. Es ist ein Wendepunkt. Und wie jeder strukturelle Wandel muss er im Vorfeld vorbereitet werden, solange noch Handlungsspielraum besteht.

Eine Reform, die über die Steuer hinausgeht

Jahrzehntelang war der Eigenmietwert Teil der Schweizer Immobilienlandschaft. Er wurde in Berechnungen einbezogen, manchmal widerwillig akzeptiert, manchmal als Optimierungshebel genutzt. Viele Eigentümer lernten, mit ihm zu leben, bis er bestimmte Entscheidungen beeinflusste, ohne dass er explizit in Frage gestellt wurde.

Seine Abschaffung bricht mit dieser Logik.

Grundsätzlich ist die Absicht einfach: Kein theoretisches Einkommen mehr für eine vom Eigentümer selbst bewohnte Wohnung zu besteuern. Aber in der Realität hat diese scheinbare Vereinfachung weitreichendere Folgen. Das schrittweise Verschwinden bestimmter Ausgleichsmechanismen, insbesondere der Abzugsfähigkeit von Unterhaltskosten, verändert die wirtschaftliche Betrachtung einer Immobilie grundlegend.

Konkret bedeutet dies, dass Arbeiten nicht mehr auf die gleiche Weise steuerlich abgeschrieben werden können. Was gestern ein akzeptabler Kompromiss war, wird morgen zu einer vollständig zu tragenden Belastung. Entscheidungen werden nicht mehr durch einen schützenden steuerlichen Rahmen geglättet. Sie werden direkter, sichtbarer und verbindlicher.

Diese Entscheidung ist nicht neutral. Sie verlagert die Verantwortung auf den Eigentümer. Sie zwingt ihn, basierend auf dem tatsächlich geschaffenen Wert zu entscheiden, und nicht mehr nur auf Basis einer buchhalterischen Balance.

Was sich konkret für Eigentümer ändert

In der Praxis sind die angetroffenen Situationen oft ähnlich. Gut gelegene Häuser, manchmal über Generationen weitergegeben, mit starker emotionaler Bindung. Gut instand gehaltene Objekte, aber bei denen einige Renovationen im Laufe der Zeit verschoben wurden. Nicht aus Nachlässigkeit, sondern weil der bestehende Rahmen es erlaubte, bestimmte Entscheidungen ohne unmittelbare Folgen aufzuschieben.

Mit dem Ende des Eigenmietwerts verliert diese Überlegung an Relevanz.

Die Kosten für Renovationen – seien sie energetischer, technischer oder funktionaler Natur – werden sich direkter auf den wirtschaftlichen Wert des Objekts auswirken. Sie können nicht mehr indirekt absorbiert werden. Jede Intervention, jeder Aufschub, jede Entscheidung wird eine sichtbarere Spur in der Entwicklung der Immobilie hinterlassen.

Konkret wird ein unzureichend modernisiertes Objekt schwieriger aufzuwerten sein. Eine energieintensive Wohnung weckt grössere Vorbehalte. Ein zu lange aufgeschobenes Projekt reduziert schrittweise die zukünftigen Optionen. Dies sind keine theoretischen Annahmen, sondern bereits beobachtbare Situationen auf dem Markt.

Diese Entscheidung beeinflusst die Vermögensentwicklung des Eigentümers direkt, manchmal ohne dass er sich dessen vollständig bewusst ist, wenn er beschliesst, nicht zu handeln.

Untätigkeit schützt nicht mehr

Die Reform wirkt wie ein Offenleger. Sie beleuchtet eine bereits seit mehreren Jahren spürbare Entwicklung: Der Markt wird anspruchsvoller, lesbarer und weniger nachsichtig gegenüber angesammelten Kompromissen.

Vor Ort stellen wir fest, dass Objekte, die nicht vorbereitet wurden, einer Art stillen Erosion unterliegen. Es handelt sich nicht unbedingt um einen plötzlichen Wertverlust, sondern um eine Ansammlung von schwachen Signalen. Längere Verhandlungen. Erhöhte Anforderungen von Käufern. Ungünstige Vergleiche mit kürzlich renovierten Objekten, manchmal nur ein paar Strassen entfernt.

In einigen Fällen wird die Wertdifferenz erheblich. Nicht, weil das Objekt schlecht ist, sondern weil es nicht mehr den aktuellen Erwartungen entspricht. Diese Kluft vergrössert sich mit der Zeit.

Konkret bedeutet dies, dass Zeit die Unterschiede nicht mehr neutralisiert. Sie verstärkt sie. Jedes Jahr ohne klare Entscheidung verringert den zukünftigen Handlungsspielraum und verstärkt den Zwangscharakter zukünftiger Entscheidungen.

Standards, die vom Gebrauch bestimmt werden

Man spricht oft von Normen, Energieeffizienz oder technischen Standards. Diese Begriffe können abstrakt erscheinen. In Wirklichkeit spiegeln sie sehr einfache, fast offensichtliche Erwartungen wider: besser leben, besser konsumieren, besser antizipieren.

Heute wird eine Immobilie anhand sehr konkreter Fragen bewertet. Ist sie das ganze Jahr über angenehm zu bewohnen, auch bei starker Hitze oder Kälte? Ist sie an veränderte Nutzungen, Familienstrukturen und Home-Office anpassbar? Entspricht sie den Erwartungen zukünftiger Generationen?

In der tatsächlichen Umsetzung von Projekten gewinnen diese Kriterien allmählich die Oberhand über rein steuerliche Überlegungen. Der Wert verlagert sich hin zu hoher Nutzungsqualität, Langlebigkeit der getroffenen Entscheidungen und der Fähigkeit des Objekts, sich ohne schwere und wiederholte Eingriffe weiterzuentwickeln.

Dies führt zu einer anderen Interpretation von Renovationen. Es geht nicht mehr nur darum, eine regulatorische Anforderung zu erfüllen, sondern darum, ein Vermögenswert zu strukturieren, der seine Attraktivität über die Zeit behält. Renovieren wird zu einer strukturierenden Vermögensentscheidung, nicht nur zu einer technischen Anpassung.

Klarere, verbindlichere Entscheidungen

Das Ende des Eigenmietwerts erzwingt eine ehrlichere Betrachtung der zukünftigen Abwägungen. Behalten, renovieren, umbauen, verkaufen: Jede Option führt zu einer eigenen Entwicklung mit finanziellen, vermögensbezogenen und persönlichen Auswirkungen.

In der Praxis bedeutet dies, Renovationen als echte Investitionen zu betrachten. Nicht in einer Logik des sofortigen Ertrags, sondern in einer Logik der Gesamtkohärenz. Dies setzt voraus, Prioritäten zu setzen, zu akzeptieren, dass nicht alles gleichzeitig getan werden kann, aber dass jede Intervention Teil einer Gesamtvision ist.

Diese Entscheidung ist nicht immer bequem. Sie bindet Ressourcen, Zeit und manchmal die Infragestellung bestimmter Gewohnheiten. Aber sie bringt auch eine Form der Klarheit. Entscheidungen werden als das übernommen, was sie sind, ohne sich auf externe Mechanismen zu verlassen, die verschwinden werden.

In der tatsächlichen Umsetzung sind die gelassensten Eigentümer oft diejenigen, die diese Haltung akzeptiert haben: die des Entscheiders. Sie warten nicht darauf, dass der Rahmen sie einschränkt. Sie integrieren ihn und handeln entsprechend. Dieser Ansatz verspricht keine sofortigen Gewinne. Er bietet etwas Dauerhafteres: Kontrolle.

Ein Markt, der sich neu gestaltet

Langfristig ist die Abschaffung des Eigenmietwerts Teil einer breiteren Transformation des Schweizer Immobilienmarktes. Ein Markt, der weniger von steuerlichen Regelungen abhängig ist und mehr auf die innere Qualität der Objekte achtet.

Diese Entwicklung benachteiligt nicht alle Eigentümer. Sie schafft vor allem eine deutlichere Unterscheidung zwischen denen, die antizipieren, und denen, die reagieren. Gut vorbereitete, kohärente und klar positionierte Objekte behalten ihre Attraktivität. Andere werden anfälliger für Anpassungen, manchmal schrittweise, manchmal brutaler.

Diese Dynamik definiert die Wertkriterien allmählich neu. Sie macht den Markt transparenter, aber auch anspruchsvoller. Langfristig begünstigt sie Entscheidungen, die im Vorfeld getroffen werden, aus Verantwortungsgefühl statt aus Reaktion.

2028: Wieder die Kontrolle übernehmen

Das Ende des Eigenmietwerts ist weder eine angekündigte Katastrophe noch ein automatisches Versprechen. Es ist eine Veränderung des Rahmens. Und wie jeder strukturelle Wandel erfordert es eine Phase der klaren Anpassung.

2028 bereits heute vorzubereiten bedeutet, die richtigen Fragen zu stellen, solange es noch möglich ist, sie ruhig zu beantworten. Es bedeutet, eine potenziell erlittene Reform in eine kontrollierte Entscheidung umzuwandeln. Es bedeutet, den vermögensbezogenen Abwägungen wieder Sinn zu geben, indem sie in der Realität verankert werden und nicht in Übergangsmechanismen.

In einem sich entwickelnden Markt verschwindet der Wert nicht. Er wird aufgebaut, oft im Vorfeld und immer mit Weitsicht.