Schweizer Immobilienmarkt – Preise trotzen dem Zinsanstieg

Der Schweizer Immobilienmarkt befindet sich in einem stetigen Wandel und wird von komplexen wirtschaftlichen und finanziellen Faktoren beeinflusst. In jüngster Zeit rückte er aufgrund seines unerwarteten Verhaltens gegenüber steigenden Zinssätzen vermehrt in den Fokus. Entgegen der Annahme, dass höhere Finanzierungskosten zu sinkenden Immobilienpreisen führen würden, zeigt sich ein anderes Bild. Dieser Artikel beleuchtet die Mechanismen hinter dieser erstaunlichen Entwicklung und untersucht, warum die Immobilienpreise in der Schweiz nicht dem erwarteten Trend folgen. Wir analysieren niedrige Leerstandsquoten, die Knappheit an Neubauten, das Verhältnis von Miet- zu Kaufpreisen, langfristige Überlegungen für Eigentümer sowie die psychologischen Faktoren, die den Markt prägen. Tauchen wir ein in diesen bemerkenswerten Markt und ergründen wir die Kräfte, die ihn formen.

Einführung

Entgegen der gängigen Lehrmeinung zeigt sich der Schweizer Immobilienmarkt bemerkenswert resistent. Trotz der Zinserhöhungen durch die Schweizerische Nationalbank (SNB), die eigentlich zu sinkenden Preisen hätten führen sollen, zeichnet die Realität ein anderes Bild. Zwischen Sommer 2022 und 2023 stiegen die Preise für Stockwerkeigentum (STWE) um 3,4 %, während die Preise für Einfamilienhäuser um 1,2 % zulegten. Dieser Artikel untersucht die komplexen Mechanismen hinter diesem Phänomen und erklärt, warum dieser Zustand voraussichtlich anhalten wird.

I. Niedrige Leerstandsquoten und begrenzte Bautätigkeit

Zwei Hauptfaktoren tragen zu dieser kontraintuitiven Preisentwicklung bei. Erstens bleibt die Leerstandsquote bei Wohnimmobilien bemerkenswert niedrig. So lag sie beispielsweise im Juni im Kanton Waadt bei 0,98 % und in der Stadt Bern bei 0,45 %. Zweitens herrscht ein Mangel an Neubauten, insbesondere an gefragten Standorten. In den letzten Monaten wurden in der Schweiz nur knapp 10 000 Baubewilligungen erteilt, davon etwa 6 000 für Einfamilienhäuser. Infolgedessen werden die wenigen verfügbaren Objekte schnell absorbiert, was die Preise weiter stützt. Zudem führte der Zinsanstieg zu steigenden Mieten, was den potenziellen Abwärtsdruck auf die Immobilienpreise abfedert.

II. Das Risiko steigender Mieten

Um dieses Phänomen zu verstehen, ist es wichtig zu wissen, dass der Zinsanstieg den Referenzzinssatz für Mietverträge nach oben getrieben hat. Dieser auf Basis aller Schweizer Hypotheken berechnete Satz liegt seit dem 1. Juni bei 1,5 %, was einer Erhöhung um 0,25 % entspricht. Da Mieten zudem durch die Inflation beeinflusst werden, sind weitere Mietsteigerungen sehr wahrscheinlich.

Obwohl Eigentümer die Möglichkeit haben, die Mieten zu erhöhen, ist Vorsicht geboten, da überhöhte Mieten potenzielle Mieter abschrecken könnten. Stark steigende Mieten für in den letzten Jahren erstellte Objekte könnten zu Leerstand führen, wodurch Angebot und Nachfrage die Mietpreise bestimmen werden. Die Situation könnte sich ändern, sollten die Immobilienpreise sinken oder Immobilienentwickler bereit sein, ihre Gewinnmargen zu reduzieren.

III. Finanzielle Perspektive: Mieten vs. Kaufen

Eine weitere Besonderheit des Schweizer Immobilienmarktes ist, dass es derzeit finanziell vorteilhafter ist, zur Miete zu wohnen als Eigentümer zu sein. Unter Berücksichtigung von Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten, Finanzierungskosten und der Eigenkapitalrendite ist das Mieten einer 100 Quadratmeter großen Wohnung günstiger als der Kauf. Dies bildet einen starken Kontrast zu den Vorjahren, in denen extrem niedrige Hypothekarzinsen Wohneigentum attraktiver machten. Dieser Trend dürfte anhalten, sofern die Zinsen nicht wieder stark sinken.

IV. Langfristige Überlegungen

Der Vergleich der unmittelbaren Kosten von Eigentum gegenüber der Miete liefert jedoch nur einen Teil der Gleichung. Langfristig profitieren Eigentümer in der Regel von der Wertsteigerung ihrer Vermögenswerte. In der Schweiz gilt die Faustregel, dass sich der Wert von Wohneigentum alle 30 Jahre verdoppelt. Im Bereich der Renditeliegenschaften entwickelt sich die Situation jedoch etwas anders. Da viele zum Verkauf stehende Objekte nur schwer Käufer finden, tendieren die Preise zur moderaten Stabilisierung.

In diesem Marktsegment basiert die Kalkulation eher auf der Rendite als auf den Verkaufspreisen. Verkäufer hoffen oft auf Preise, die Käufer – insbesondere angesichts der gestiegenen Zinsen – nur zögerlich zu zahlen bereit sind. Niemand möchte beispielsweise 3 % Zinsen zahlen, um eine Bruttorendite von 3 % zu erzielen. Unter Berücksichtigung von Kosten, Steuern und weiteren Abgaben ergäbe dies eine noch geringere Nettorendite.

V. Transaktionsvolumen und emotionale Faktoren

Es wird geschätzt, dass die Anzahl der Immobilientransaktionen in der Schweiz im Vergleich zum Durchschnitt der letzten zwei Jahre um 20 bis 25 % zurückgegangen ist. Infolgedessen übersteigt das Angebot die Nachfrage. Doch erstaunlicherweise hat dieses Überangebot nicht zu einem signifikanten Preisverfall geführt. Dies lässt sich dadurch erklären, dass finanzielle Erwägungen nicht die einzigen Faktoren sind, die Investitionsentscheidungen beeinflussen. Emotionale Aspekte, wie der Wunsch nach dem Eigenheim, spielen bei diesem langfristigen Engagement eine entscheidende Rolle.

Fazit

Die Widerstandsfähigkeit des Schweizer Immobilienmarktes gegenüber steigenden Zinsen und wirtschaftlichen Unsicherheiten ist ein komplexes Phänomen. Niedrige Leerstände, begrenzte Bautätigkeit und das Wechselspiel zwischen Zinsen und Mietkosten haben zu dieser unerwarteten Entwicklung beigetragen. Zudem haben sich die finanziellen Rahmenbedingungen gewandelt, wodurch das Mieten zumindest vorerst attraktiver ist als das Kaufen. Dennoch sollten die langfristigen Vorteile von Wohneigentum nicht unterschätzt werden. Letztendlich bleibt der Schweizer Immobilienmarkt eine einzigartige Landschaft, in der sowohl finanzielle als auch emotionale Faktoren Investitionsentscheidungen prägen – eine Dynamik, die den Markt auch in absehbarer Zukunft bestimmen wird.