Immobiliare svizzero: i prezzi resistono all'aumento dei tassi di interesse

Il mercato immobiliare svizzero è un settore in costante evoluzione, spesso influenzato da complessi fattori economici e finanziari. Recentemente, è stato oggetto di un maggiore interesse a causa del suo comportamento inatteso di fronte all'aumento dei tassi di interesse. Sebbene ci si potesse aspettare un calo dei prezzi degli immobili a causa dei maggiori costi di finanziamento, la realtà si è rivelata diversa. Questo articolo esamina i complessi meccanismi che sottendono a questa sorprendente situazione ed esplora le ragioni per cui i prezzi degli immobili in Svizzera non seguono la tendenza prevista. Analizzeremo i bassi tassi di sfitto, la carenza di nuove costruzioni, l'evoluzione dei canoni di locazione rispetto all'acquisto, le considerazioni a lungo termine per i proprietari e l'impatto dei fattori emotivi sul mercato immobiliare svizzero. Immergiamoci in questo mercato immobiliare più che sorprendente e cerchiamo di comprendere le forze che lo modellano.

Introduzione

In un'inversione di tendenza piuttosto inattesa, il mercato immobiliare svizzero ha sfidato la saggezza convenzionale. Nonostante l'aumento dei tassi di interesse da parte della Banca Nazionale Svizzera (BNS), ci si sarebbe potuti aspettare una flessione dei prezzi immobiliari a causa del costo più elevato del finanziamento. Tuttavia, la realtà dipinge un quadro diverso. Tra l'estate del 2022 e il 2023, i prezzi degli appartamenti in proprietà per piani (PPP) sono aumentati del 3,4%, mentre quelli delle case unifamiliari sono cresciuti dell'1,2%. Questo articolo esplora i complessi meccanismi che influenzano tale fenomeno e spiega perché questa situazione sia destinata a perdurare.

I. Bassi tassi di sfitto e costruzione limitata

Due ragioni principali contribuiscono a questa tendenza dei prezzi controintuitiva. Innanzitutto, il tasso di sfitto residenziale rimane notevolmente basso. Ad esempio, a giugno, era dello 0,98% nel Cantone di Vaud e dello 0,45% nella città di Berna. In secondo luogo, vi è una carenza di nuove costruzioni, in particolare nelle località più richieste. Nel corso degli ultimi mesi, la Svizzera ha rilasciato solo circa 10.000 permessi di costruzione, di cui quasi 6.000 per case unifamiliari. Di conseguenza, i limitati beni immobiliari che entrano sul mercato vengono rapidamente acquistati, rafforzando ulteriormente i prezzi. Inoltre, l'aumento dei tassi di interesse ha comportato un incremento degli affitti, attenuando la potenziale pressione al ribasso sui prezzi degli immobili.

II. Il rischio di aumento degli affitti

Per comprendere meglio questo fenomeno, è essenziale capire che l'aumento dei tassi di interesse ha fatto salire il tasso di riferimento per i contratti di locazione. Calcolato sulla base di tutti i mutui in Svizzera, tale tasso è pari all'1,5% dal 1° giugno, il che rappresenta un aumento dello 0,25%. Inoltre, dato che gli affitti sono influenzati dall'inflazione, è molto probabile che gli aumenti dei canoni di locazione perdurino.

Sebbene i proprietari abbiano la possibilità di aumentare gli affitti, devono agire con cautela, poiché canoni eccessivi potrebbero scoraggiare i potenziali inquilini. Affitti in forte aumento per le proprietà costruite negli ultimi anni potrebbero rimanere invenduti, lasciando che siano l'offerta e la domanda a determinare i prezzi delle locazioni. La situazione potrebbe cambiare se i prezzi degli immobili scendessero o se i promotori immobiliari accettassero di ridurre i propri margini di profitto.

III. Una prospettiva finanziaria: Affitto vs Acquisto

Un altro aspetto insolito del mercato immobiliare svizzero è che attualmente è finanziariamente più vantaggioso essere inquilini che proprietari. Prendendo in considerazione i costi ipotecari, le spese di manutenzione della proprietà, i costi di finanziamento e il rendimento del capitale proprio, l'affitto di un appartamento di 100 metri quadrati è più economico rispetto all'acquisto. Si tratta di un netto contrasto rispetto agli anni precedenti, in cui i tassi ipotecari estremamente bassi rendevano la proprietà più attraente. Questa tendenza dovrebbe persistere a meno che i tassi di interesse non subiscano un forte calo.

IV. Considerazioni a lungo termine

Il confronto tra i costi immediati della proprietà e dell'affitto fornisce, tuttavia, solo una parte dell'equazione. A lungo termine, i proprietari beneficiano generalmente dell'apprezzamento dei loro asset. In Svizzera, si dice che gli immobili residenziali raddoppino il loro valore ogni 30 anni. Tuttavia, questa situazione sta cambiando in parte nel settore degli immobili da investimento. Poiché molti beni in vendita faticano a trovare acquirenti, i prezzi tendono a stabilizzarsi moderatamente.

Su questo mercato, il calcolo si basa sul rendimento piuttosto che sui prezzi di vendita. I venditori sperano spesso di ottenere prezzi che gli acquirenti esitano a pagare, soprattutto con l'aumento dei tassi di interesse. Nessuno desidera pagare un tasso di interesse del 3%, per esempio, per ottenere un rendimento lordo del 3%. Tenendo conto delle spese, delle imposte e di altri costi, ciò si tradurrebbe in un rendimento netto ancora più basso.

V. Volume delle transazioni e fattori emotivi

Si stima che il numero di transazioni immobiliari in Svizzera sia diminuito dal 20 al 25% rispetto alla media degli ultimi due anni. Di conseguenza, l'offerta è ora superiore alla domanda sul mercato. Tuttavia, questa offerta eccedente non ha sorprendentemente portato a un calo significativo dei prezzi. Ciò si può spiegare con il fatto che le considerazioni finanziarie non sono i soli fattori che influenzano la decisione di acquisire o rinunciare a investimenti immobiliari. Fattori emotivi, come il desiderio di diventare proprietari, possono giocare un ruolo cruciale in questa scommessa a lungo termine sul futuro.

Conclusione

La resilienza del mercato immobiliare svizzero di fronte all'aumento dei tassi di interesse e ai fattori economici è un fenomeno complesso. I bassi tassi di sfitto, l'edilizia limitata e la complessa interazione tra i tassi di interesse e i costi di locazione hanno tutti contribuito a questa tendenza inaspettata. Inoltre, le dinamiche finanziarie sono cambiate, rendendo la locazione più redditizia della proprietà, almeno per il momento. Tuttavia, i vantaggi a lungo termine della proprietà immobiliare non devono essere trascurati. In definitiva, il mercato immobiliare svizzero è un panorama unico in cui fattori sia finanziari che emotivi plasmano le decisioni di investimento, e queste dinamiche sono destinate a continuare a influenzare il mercato nel prossimo futuro.