US-Immobilienmarkt 2024: Trends und Ausblicke

Der Immobilienmarkt unterliegt erheblichen Schwankungen, wobei die Situation von Land zu Land stark variiert. Dieser Artikel konzentriert sich auf die Lage des US-Immobilienmarktes im Jahr 2024, eine Realität, die sich deutlich von der in der Schweiz oder in anderen Ländern unterscheidet. Angesichts schwankender Hypothekenzinsen, eines begrenzten Angebots und stetig steigender Preise müssen sich die Akteure auf dem amerikanischen Immobilienmarkt in einem komplexen Umfeld zurechtfinden. Im Folgenden untersuchen wir die aktuellen Trends, die Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit und die Prognosen für das kommende Jahr, während wir gleichzeitig praktische Strategien für amerikanische Käufer und Verkäufer aufzeigen.

Einführung

Der amerikanische Immobilienmarkt gibt im Jahr 2024 weiterhin Anlass zur Sorge. Jüngste Veränderungen, insbesondere schwankende Hypothekenzinsen, begrenzte Bestände und Preisdruck, haben die Erfahrungen von Käufern und Verkäufern in den USA neu definiert. In diesem Artikel untersuchen wir die aktuelle Lage des US-Immobilienmarktes, die Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit und die Vorhersagen für 2024-2025.

I. Die aktuelle Situation: Hypothekenzinsen und Immobilienpreise in den USA

Im September 2024 senkte die US-Notenbank Federal Reserve die Zinssätze um 50 Basispunkte. Diese Entscheidung, die erste Senkung seit mehr als vier Jahren, führte zu einem Rückgang der Hypothekenzinsen, die kürzlich den niedrigsten Stand seit Februar 2023 erreichten. Obwohl dieser Rückgang eine positive Entwicklung für Käufer darstellt, bleiben die Zinsen im Vergleich zu den historischen Standards in den USA hoch.

Parallel dazu steigen die Immobilienpreise in den USA weiter an, wenn auch in einem langsameren Tempo. Laut dem S&P CoreLogic Case-Shiller Immobilienpreisindex stiegen die Hauspreise in den USA im Juni im Jahresvergleich um 5,4%. Obwohl dieser Anstieg leicht unter dem im Mai verzeichneten Wert von 5,9% liegt, erreichen die Preise immer noch Rekordhöhen, was den Zugang zu Wohneigentum für viele potenzielle amerikanische Käufer erschwert. Experten gehen davon aus, dass sich die Preise gegen Ende 2024 mit zunehmendem Bestand stabilisieren könnten, es wird jedoch weder für 2024 noch für 2025 mit einem substanziellen Rückgang gerechnet.

Lisa Sturtevant, Chefökonomin bei Bright MLS, betont, dass "der Aufwärtsdruck auf die Immobilienpreise diesen Immobilienmarkt zum unerschwinglichsten der Geschichte" in den USA macht. Käufer werden, auch wenn sie im aktuellen Kontext über eine gewisse Verhandlungsmacht verfügen, auch 2024 und darüber hinaus mit Herausforderungen konfrontiert sein.

II. Wohnungsbestand: Das Angebot in den USA bleibt gering

Trotz einiger Anzeichen einer Verbesserung bleibt der Wohnungsbestand in den USA begrenzt und liegt deutlich unter dem Niveau vor der Pandemie. Der Bestandsaufbau erfolgt schrittweise, doch die Situation bleibt kritisch. Viele derzeitige Eigenheimbesitzer sind durch extrem niedrige Hypothekenzinsen "eingeschlossen" und zögern zu verkaufen, da sie wissen, dass sie diese gegen höhere Zinsen in einem Markt eintauschen müssten, in dem die Immobilienpreise hoch bleiben.

Der Bau neuer Wohnungen in den USA bringt eine gewisse Entlastung, reicht jedoch nicht aus, um die Angebotslücke zu schließen. Die Zahl der Neubauten ist so hoch wie seit 2008 nicht mehr, aber das reicht nicht aus, um die wachsende Nachfrage zu decken. Somit ist der amerikanische Immobilienmarkt weiterhin von einem begrenzten Angebot geprägt, was den Anstieg der Immobilienpreise weiter anheizt.

III. Die Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit

Der Immobilienmarkt in den USA ist im Jahr 2024 zweifellos einer der unerschwinglichsten der jüngeren Geschichte. Auch wenn die Hypothekenzinsen tendenziell sinken und bei Immobilieninseraten Preissenkungen zu verzeichnen sind, bleibt Wohneigentum für viele potenzielle Käufer unerschwinglich. Ein Teil dieser Herausforderung resultiert aus den jüngsten Änderungen in der Branchenpraxis, wie den neuen Regeln der National Association of Realtors (NAR). Diese bedeuten, dass Käufer nun eher dazu verpflichtet sind, die Maklerprovisionen zu zahlen, was ihr Budget weiter belastet.

Da die Immobilienpreise weiter steigen und die Hypothekenzinsen zwar niedriger, aber dennoch hoch bleiben, fällt es den meisten amerikanischen Familien mit mittlerem Einkommen schwer, den Erwerb von Wohneigentum in Betracht zu ziehen. Der Erschwinglichkeitsindex der NAR bestätigt diese Realität und zeigt für Juni einen vorläufigen Wert von 93,3 – das niedrigste Niveau in diesem Jahr in den USA. Ein Indexwert von unter 100 bedeutet, dass eine Immobilie zum Medianpreis für eine Durchschnittsfamilie unerschwinglich ist.

IV. Strategien für Käufer und Verkäufer auf dem amerikanischen Immobilienmarkt

In diesem Zusammenhang müssen amerikanische Käufer und Verkäufer kluge Strategien anwenden, um ihre Immobilientransaktionen zu optimieren:

Für Käufer:

• Das Budget verstehen: Anstatt sich ausschliesslich auf den Preis zu konzentrieren, ist es wichtig zu berechnen, wie viel man sich in Bezug auf die monatliche Zahlung leisten kann. Dies beinhaltet nicht nur die Kosten für das Haus, sondern auch Hypothekenzinsen, Grundsteuern und Versicherungen.

• Flexibel sein: Käufer müssen manchmal Kompromisse eingehen, sei es bei der Grösse des Hauses oder beim Standort. Flexibilität ermöglicht es, schnell zu handeln, wenn eine geeignete Immobilie auf den Markt kommt.

• Den Markt beobachten: Ein wachsames Auge auf lokale Inventar- und Preistrends zu haben, hilft dabei, fundierte Entscheidungen zu treffen. Ein Immobilienmakler kann bei diesem Vorgehen ein wertvoller Gewinn sein.

Für Verkäufer:

• Vergleichspreise recherchieren: Verkäufer sollten gut über die Preise ähnlicher Häuser in ihrer Region informiert sein, um einen wettbewerbsfähigen Preis festzulegen.

• Das Haus ins beste Licht rücken: Ein Haus in exzellentem Zustand mit einer gepflegten "Online-Präsenz" ist ein grosser Vorteil. Käufer suchen nach gut unterhaltenen Immobilien mit einer starken visuellen Anziehungskraft.

• Mit einem lokalen Makler zusammenarbeiten: Ein Immobilienmakler mit fundierten Kenntnissen des lokalen Marktes kann wertvolle Ratschläge bieten und dabei helfen, einen Verkauf zum bestmöglichen Preis abzuschliessen.

V. Ausblick für 2025: Ein leichtes Neugleichgewicht in den USA?

Experten prognostizieren, dass 2025 ein "besseres" Jahr für den amerikanischen Immobilienmarkt werden könnte, wenn auch nicht zwingend ein "grossartiges". Der Markt wird wettbewerbsintensiv bleiben, wenngleich die Hypothekenzinsen voraussichtlich leicht weiter sinken werden, was die Erschwinglichkeit etwas verbessern könnte.

Die Erwartungen an einen starken Preisverfall bei Häusern in den USA sind jedoch gering. Die aufgestaute Nachfrage, angetrieben durch eine Generation von Millennials, die in ihre Jahre des Immobilienerwerbs eintritt, sowie das Lohnwachstum sind Faktoren, die die Nachfrage nach Wohnraum im Jahr 2025 stützen werden. Da das Angebot jedoch begrenzt ist und die Hypothekenzinsen voraussichtlich nicht auf historisch niedrige Niveaus zurückkehren werden, müssen Käufer bei ihren Erwartungen realistisch bleiben.

VI. Fazit: Jetzt kaufen oder abwarten?

Der Kauf eines Hauses in den USA im Jahr 2024 oder das Warten bis 2025 bleibt eine höchst persönliche Entscheidung. Die aktuellen Marktbedingungen, auch wenn sie für viele Käufer ungünstig sind, könnten sich verschlechtern oder moderat verbessern. Experten raten dazu, sich nicht nur auf die Marktschwankungen zu konzentrieren, sondern vielmehr die eigenen Bedürfnisse, die finanzielle Leistungsfähigkeit und die langfristigen Ziele zu berücksichtigen.

Das Warten auf 2025 kann Risiken bergen, insbesondere wenn die Hypothekenzinsen schnell sinken und eine neue Nachfragewelle auslösen, was den Markt noch kompetitiver machen könnte. Für diejenigen, die bereit sind, bleibt die Gelegenheit zu kaufen und damit zu beginnen, Eigenkapital aufzubauen, eine Option, die ernsthaft in Betracht gezogen werden sollte.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der amerikanische Immobilienmarkt 2024 von Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit, einem begrenzten Angebot und sinkenden Hypothekenzinsen geprägt ist. Geduld und Strategie sind die Schlüssel, um in diesem schwierigen Markt erfolgreich zu sein, egal ob Sie Käufer oder Verkäufer sind.

Ramzi Chamat

OAKS GROUP SA