Werden die Zinsen in der Schweiz steigen?

Ein Zinsanstieg in der Schweiz ist möglich, kurzfristig aber nicht unausweichlich. Vor allem können neue Festhypotheken teurer werden, bevor die Schweizerische Nationalbank ihren Leitzins erhöht.

Stand 30. Oktober 2026 sind drei Ebenen zu unterscheiden: der SNB-Leitzins, die angebotenen Hypothekarbedingungen und die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung. Diese verändern sich weder gleichzeitig noch auf dieselbe Weise.

Was die SNB entschieden und nicht versprochen hat

Bei ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung vom 24. September 2026 beliess die SNB den Leitzins bei 0 %. Sie nennt eine Inflation von 0,8 % im August 2026 und prognostiziert im Jahresdurchschnitt 0,7 % für 2026, 0,8 % für 2027 und 0,8 % für 2028.

Diese Inflationsprognose ist bedingt: Sie beruht auf der technischen Annahme eines über den gesamten Prognosezeitraum konstanten Leitzinses von 0 %. Das ist weder ein Versprechen unveränderter Zinsen noch die Ankündigung künftiger Zinserhöhungen.

In ihrem Ausblick vom September 2026 rechnet die Berner Kantonalbank (BCBE) mit einem unveränderten Leitzins bis Ende 2026 und mehreren Erhöhungen 2027. Das ist das Szenario ihrer Ökonomen, kein offizieller SNB-Entscheid und kein gesicherter Konsens.

Unsere Einordnung bleibt vorsichtig: Kurzfristige Stabilität ist plausibel, ein Anstieg 2027 gehört jedoch in die Sensitivitätsanalyse. Ein präziser Zinspfad für 2028 wäre als alleinige Finanzierungsgrundlage zu unsicher.

Festhypotheken reagieren schon auf Erwartungen

Der Preis einer Festhypothek berücksichtigt unter anderem die Marktbedingungen für die gewählte Laufzeit, Refinanzierungs- und Absicherungskosten sowie die Bankmarge. Zinsswaps zur Steuerung des Zinsrisikos enthalten bereits Erwartungen für kommende Jahre.

Das am 13. Oktober 2026 veröffentlichte Comparis-Hypothekenbarometer zeigt diese Entkopplung: Die Richtzinsen zehnjähriger Festhypotheken stiegen von 1,77 % Ende Juni auf 2,07 % am 30. September 2026, während der SNB-Leitzins bei 0 % blieb. Das entspricht 0,30 Prozentpunkten, nicht 0,30 % des ursprünglichen Zinssatzes.

Das sind keine aktuellen Offerten vom 30. Oktober und keine verbindlichen Zusagen. Die festen Richtzinsen basieren auf mehr als dreissig Instituten; die SARON-Spanne ist keine identische statistische Messgrösse. Individuelle Konditionen hängen von Kreditnehmer, Objekt, Eigenmitteln und Verhandlung ab. Die Werte dürfen nicht unmittelbar auf einen Baukredit übertragen werden.

Drei unterschiedliche Zinsrisiken

SARON-Hypotheken orientieren sich an kurzfristigen Geldmarktzinsen und den vertraglichen Bankbedingungen. Die Übertragung hängt auch von Marge, möglicher Zinsuntergrenze und Berechnungsmethode ab. Ein Leitzins von 0 % bedeutet keinen kostenlosen Kredit.

Bereits abgeschlossene Festhypotheken behalten grundsätzlich ihren Zins während der vereinbarten Laufzeit. Marktveränderungen betreffen neue Angebote, Anschlussfinanzierungen und zusätzliche Kreditbedürfnisse. Eine vorzeitige Auflösung kann gemäss Vertrag eine Entschädigung auslösen.

Projektfinanzierungen erfordern eine breitere Betrachtung: Referenzzins, Bankmarge, Gebühren, Sicherheiten, Bezugstermine und Rückzahlungsbedingungen. Eine bewilligte Kreditlimite ist zu Baubeginn nicht zwingend vollständig beansprucht und entspricht deshalb nicht automatisch dem verzinsten Betrag.

Rechenbeispiel für eine Projektfinanzierung

Statt auf sinkende Zinsen zu setzen, lohnt sich die Prüfung verschiedener Annahmen. Das fiktive Beispiel unterstellt durchschnittlich CHF 10 Millionen Schulden, die zwölf Monate vollständig von der Zinsänderung betroffen sind. Kapital und übrige Kosten bleiben unverändert.

Die Formel lautet betroffener Schuldbetrag × Zinsänderung × Dauer in Jahren. Das sind Sensitivitätsannahmen, keine Marktprognosen. Ist nur ein Teil variabel verzinst oder zur Erneuerung fällig, ist nur dieser Anteil anzusetzen. Gestaffelte Bezüge müssen periodenweise berechnet werden.

Die Mehrkosten gehören ins Gesamtbudget und dürfen nicht mit einer Veränderung der Projektmarge in Prozentpunkten verwechselt werden. Verzögerte Fertigstellungen oder Verkäufe können die Verschuldungsdauer verlängern und höhere Finanzierungskosten verstärken.

Vorbereiten statt auf einen Zinspfad wetten

Entscheidend ist nicht nur, ob die SNB erhöht, sondern welcher Finanzierungsanteil wann neu verzinst werden kann und welche Liquiditätsfolgen daraus entstehen.

Vergleichen Sie bei einem Kauf Angebote mit gleicher Laufzeit und vergleichbaren Bedingungen. Bei einer Entwicklung sind zusätzlich Bezüge, Gebühren und Rückzahlungstermine zu prüfen. Unser Hypothekenrechner unterstützt Annahmen für eine Kaufhypothek, ersetzt aber keine Baukreditmodellierung.

Quellen und Grenzen

• SNB, geldpolitische Lagebeurteilung vom 24. September 2026: Entscheid und bedingte Inflationsprognose.
• BCBE, Zinsausblick, Stand September 2026: Ökonomenszenario und Übertragungsmechanismen.
• Comparis, Hypothekenbarometer drittes Quartal 2026, Mitteilung vom 13. Oktober 2026: Orientierungswerte Ende September.

Quellen abgerufen am 30. Oktober 2026. Allgemeine Analyse, keine Bankofferte und keine persönliche Finanzberatung. KI-generierte Illustration ohne Darstellung eines realen Projekts.

Häufige Fragen

Werden die Schweizer Zinsen 2027 sicher steigen?

Nein. Die BCBE erwartet Erhöhungen, die SNB hat in ihrer September-Mitteilung aber keinen Zeitplan dafür angekündigt. Entscheidend bleiben Konjunktur und Inflation.

Kann eine Festhypothek ohne SNB-Zinsänderung teurer werden?

Ja, bei einer neuen Offerte oder Verlängerung, weil sich Marktbedingungen früher ändern können. Eine bestehende Festhypothek behält grundsätzlich ihren Vertragszins während der Laufzeit.

Was kostet ein Anstieg um 0,50 Prozentpunkte auf CHF 1 Million?

Bei CHF 1 Million vollständig betroffenen Schulden über ein Jahr, ohne Amortisation oder weitere Änderungen, entstehen CHF 5 000 zusätzliche Zinsen. Vertrag und Zeitplan bestimmen das tatsächliche Ergebnis.