| R. CHAMAT | OAKS GROUP
La fin de l’année 2025 marque un point d’inflexion clair pour l’immobilier résidentiel en Suisse. Après plusieurs exercices dominés par l’attentisme, le marché a retrouvé une dynamique lisible. Les prix progressent à nouveau, les volumes de transactions cessent de reculer et l’activité de construction se stabilise. Dans l’exécution réelle des projets, cette conjonction change profondément la nature des décisions : elles redeviennent possibles, mais restent exigeantes.
Ce baromètre de fin d’année ne vise pas à commenter des variations marginales. Il cherche à comprendre ce que les chiffres révèlent du marché réel : un marché hétérogène, contraint par l’offre, porté par une demande résiliente et traversé par des écarts régionaux de plus en plus structurants.
L’année 2025 est la première, depuis 2021, où les principaux indicateurs évoluent simultanément dans le même sens. Les prix de vente, les transactions et l’activité de construction résidentielle ont quitté la zone de stagnation. Ce réalignement n’est pas anodin : il met fin à une période durant laquelle chaque signal positif était neutralisé par un autre facteur, qu’il s’agisse des taux, de l’inflation ou du blocage de l’offre.
Sur le terrain, cette normalisation s’est traduite par une meilleure lisibilité. Les écarts entre attentes des vendeurs et capacités de financement des acheteurs se sont resserrés. Les décisions ne sont pas plus rapides, mais elles sont redevenues rationnelles. Ce contexte explique pourquoi 2025 est perçue comme une année de stabilisation active plutôt que comme un simple rebond technique.
La question n’est plus de savoir si le marché a redémarré, mais comment il fonctionne désormais. La reprise observée repose-t-elle sur un rattrapage conjoncturel ou sur des déséquilibres structurels plus profonds ?
Cette distinction est déterminante. Un marché soutenu uniquement par des conditions financières favorables reste vulnérable. Un marché porté par une offre durablement limitée et une demande structurelle conserve, lui, une trajectoire plus prévisible. Ignorer cette nuance expose à des lectures simplistes et à des arbitrages mal calibrés, notamment dans un pays où l’immobilier s’inscrit par nature dans un temps long.
En 2025, les prix des appartements ont progressé de 3,1 %, tandis que ceux des maisons individuelles ont augmenté de 2,4 %. Il s’agit de la deuxième année consécutive d’accélération, après un cycle 2022–2023 nettement plus modéré. Cette hausse est d’autant plus significative que l’inflation annuelle a été nulle : les gains observés sont intégralement réels.
Les appartements surperforment les maisons pour la quatrième année consécutive. Cette tendance reflète des contraintes bien identifiées : rareté du foncier, densification des zones urbaines et arbitrages budgétaires des ménages. Le segment des maisons, longtemps en retrait, a toutefois largement comblé son retard. Le marché apparaît aujourd’hui plus homogène qu’il ne l’était encore en 2022.
Sur les quinze principales agglomérations du pays, quatorze enregistrent une hausse annuelle des prix des appartements. La Suisse centrale se distingue nettement. Zoug et Lucerne affichent des progressions supérieures à 5 %, confirmant l’attractivité durable de la région. Zurich poursuit une trajectoire solide, soutenue par un bassin économique profond et une offre structurellement contrainte.
À l’inverse, Lugano reste en retrait, avec un recul des prix qui prolonge une faiblesse observée depuis plusieurs années. Ce décrochage n’est pas conjoncturel. Il traduit des déséquilibres plus profonds liés à la demande, à la démographie et à un excès d’inventaire.
Au niveau cantonal, Schwytz se démarque avec une progression supérieure à 8 % sur les appartements. Zoug, les Grisons et Fribourg complètent le peloton de tête. Le Tessin demeure le seul canton en territoire négatif, confirmant une sous-performance devenue structurelle. Ces écarts rappellent que le marché immobilier suisse ne se lit jamais à travers une moyenne nationale.
Ces divergences régionales ont des conséquences très concrètes. Là où l’offre se contracte, les délais de vente se raccourcissent et les marges de négociation se réduisent. À Zoug ou à Schwytz, un bien se vend en médiane en un peu plus de deux mois. Les conditions contractuelles s’en trouvent renforcées : pression accrue sur les financements, exigences plus strictes et concurrence plus visible entre acquéreurs.
À l’inverse, dans les régions où les stocks s’accumulent, les délais dépassent fréquemment six mois. Le Tessin illustre cette situation, avec un volume d’annonces sans équivalent dans le reste du pays. Dans ces marchés, la liquidité devient le facteur déterminant. Les vendeurs doivent ajuster leurs attentes, tant sur le prix que sur le calendrier.
Après trois années de repli, les volumes de transactions ont progressé d’environ 7 % en 2025. Cette hausse marque une rupture, mais elle reste relative. L’activité demeure inférieure d’environ un tiers aux niveaux de 2021 et en dessous de la moyenne de long terme.
Dans la pratique, cette reprise s’explique par un déblocage progressif de la demande latente. Les ménages ayant différé leur décision entre 2022 et 2024 sont progressivement revenus sur le marché, encouragés par des conditions de financement devenues plus prévisibles. Les taux hypothécaires à long terme se sont stabilisés autour de 1,6–1,7 %, tandis que les financements à court terme affichent des coûts effectifs inférieurs à 1 %.
L’activité de construction résidentielle a cessé de reculer en 2025. L’indice sectoriel est revenu à son niveau de référence pour la première fois en deux ans. Ce redressement reste toutefois insuffisant pour compenser le déficit accumulé.
La demande continue de dépasser l’offre dans une grande partie du pays. La croissance démographique, alimentée par une migration nette soutenue, exerce une pression constante sur le parc existant. Parallèlement, la durée moyenne de détention des logements reste élevée, limitant le renouvellement du stock. À moyen terme, ce déséquilibre structurel ne peut être corrigé rapidement.
Les perspectives pour 2026 s’inscrivent dans la continuité. La croissance des prix devrait se modérer, autour de 2 à 3 %, sans basculer en stagnation. Une conjoncture économique plus molle maintient des conditions de financement très favorables, soutenant la demande sans créer de surchauffe.
Les marchés les plus contraints, notamment en Suisse centrale, devraient continuer à surperformer. D’autres régions, en surplus d’offre, pourraient connaître une croissance nulle. Cette divergence n’est pas un risque systémique : elle reflète un marché arrivé à maturité, où les fondamentaux locaux priment sur les dynamiques nationales.
L’année 2025 n’a pas marqué un emballement, mais un retour à l’équilibre. Le marché immobilier suisse fonctionne à nouveau de manière cohérente, porté par une demande résiliente et une offre durablement contrainte. Les écarts territoriaux se renforcent, mais ils ne fragilisent pas l’ensemble. Ils en constituent désormais la clé de lecture principale.
