| RAMZI CHAMAT | OAKS GROUP
Après plusieurs années marquées par des ajustements rapides, des chocs monétaires et une forte volatilité des attentes, le marché immobilier genevois aborde 2026 dans un climat profondément renouvelé. Les indicateurs convergent, les discours se réalignent et les stratégies d’investissement se redéploient. Sans euphorie excessive, mais avec une lucidité renforcée, l’immobilier de rendement à Genève retrouve une trajectoire lisible, fondée sur des fondamentaux solides, une rareté structurelle persistante et un environnement financier stabilisé.
Pour OAKS GROUP, cette phase marque moins un retournement cyclique qu’un retour à une normalité de marché exigeante, sélective et porteuse de valeur sur le long terme.
Le premier facteur déterminant de ce changement de paradigme réside dans la politique monétaire suisse. Après la sortie abrupte des taux négatifs en 2022 et la période de gel transactionnel qui s’en est suivie, les années 2024 et 2025 ont progressivement restauré de la visibilité.
Le maintien du taux directeur à 0 % par la Banque nationale suisse a agi comme un stabilisateur majeur. L’inflation étant désormais maîtrisée, les acteurs disposent à nouveau d’un cadre de projection cohérent, tant pour le financement que pour la valorisation des actifs.
Cette stabilité monétaire ne crée pas un effet d’aubaine spéculatif. Elle permet en revanche une lecture rationnelle des risques, une modélisation financière réaliste et une reprise progressive de la liquidité sur un marché historiquement étroit.
À Genève, la question de l’offre reste centrale. La pénurie de logements, la complexité réglementaire, la rareté du foncier et les délais de développement continuent de limiter fortement la création de nouveaux volumes.
Même si l’activité de construction montre des signes de redémarrage modéré, elle demeure insuffisante pour absorber la demande structurelle, portée à la fois par la croissance démographique, l’attractivité économique du canton et son positionnement international.
Dans ce contexte, la rareté n’est pas conjoncturelle mais structurelle. Elle soutient mécaniquement les valeurs, en particulier pour les actifs résidentiels bien situés, conformes aux normes et ne nécessitant pas de travaux lourds à court terme.
Les dernières analyses convergent vers un même constat : les rendements nets attendus poursuivent leur baisse, traduisant un regain de confiance généralisé.
Selon les données issues des acteurs de marché, les immeubles résidentiels de qualité affichent désormais des rendements nets attendus compris entre environ 3 % et 3,8 %, avec des niveaux encore plus bas pour les biens situés dans l’hyper-centre genevois. Sur certains emplacements premium, des investisseurs institutionnels acceptent des rendements proches de 2 %, reflet d’un arbitrage assumé entre sécurité patrimoniale et performance immédiate.
Du côté des immeubles commerciaux, notamment les bureaux, les rendements restent supérieurs mais suivent également une trajectoire baissière. Cette contraction des rendements entraîne mécaniquement une revalorisation progressive des valeurs vénales, ouvrant la voie à une recomposition des portefeuilles dès 2026.
Un autre signal fort réside dans l’attitude des investisseurs. Après une phase d’attentisme marquée, l’appétit pour l’investissement immobilier est clairement de retour.
La majorité des acteurs interrogés se déclarent aujourd’hui en phase active d’acquisition, tandis que les stratégies de désinvestissement sont quasi absentes. Cette asymétrie entre acheteurs et vendeurs contribue à soutenir les prix dans un marché à la liquidité limitée.
Les augmentations de capital des véhicules d’investissement indirects, combinées à un volume d’actifs disponibles restreint, exercent une pression constante à l’investissement. Même dans un contexte de croissance modérée des loyers, cette pression soutient durablement les valeurs de transaction.
Le résidentiel demeure le pilier central du marché genevois. Les loyers devraient continuer à progresser légèrement en 2026, mais à un rythme nettement plus modéré que ces dernières années. Cette évolution s’explique à la fois par un environnement économique plus mesuré et par l’ajustement du taux de référence, qui permet à certains locataires de solliciter des baisses de loyers sur les contrats existants.
Le segment commercial, quant à lui, connaît une recomposition plus fine. Les loyers de bureaux pourraient enregistrer une légère correction, mais les actifs bien situés, flexibles et répondant aux nouveaux usages conservent une attractivité élevée. On observe par ailleurs un transfert progressif de capitaux du résidentiel vers le commercial, motivé par le niveau élevé des prix dans l’habitat.
Dans les deux segments, la sélectivité devient la règle. La qualité intrinsèque du bien, sa localisation et son potentiel d’adaptation priment largement sur toute logique purement opportuniste.
L’analyse des écarts de rendement confirme une tendance lourde : la localisation et l’accessibilité aux transports publics sont désormais des déterminants majeurs de la valeur.
À Genève, la différence de rendement attendu entre un immeuble situé dans une zone centrale bien desservie et un actif périphérique mal connecté peut dépasser 20 %. Cette réalité renforce l’attractivité des quartiers centraux et des pôles de mobilité, tout en pénalisant durablement les localisations secondaires.
Pour les investisseurs, cette donnée impose une lecture fine du tissu urbain et une anticipation des évolutions d’infrastructure, bien au-delà d’une simple analyse financière.
Les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance ne constituent plus un simple facteur différenciant. Ils s’imposent comme un standard de marché.
La grande majorité des investisseurs intègrent désormais l’ESG dans leurs décisions d’acquisition. Si certains restent disposés à acquérir des actifs nécessitant des travaux de mise en conformité, ces projets sont systématiquement abordés dans une logique de création de valeur à moyen terme, avec une lecture précise des coûts, des délais et des contraintes réglementaires.
À Genève, les exigences en matière de rénovation énergétique et de protection des locataires ajoutent une couche de complexité, sans remettre en cause l’attractivité du marché. Elles favorisent en revanche les acteurs capables de structurer, financer et piloter des projets sur l’ensemble de leur cycle de vie.
L’un des enseignements majeurs pour 2026 est la nature même de la croissance attendue. Il ne s’agit plus d’une hausse spectaculaire portée par l’effet taux, mais d’une progression plus organique, tirée par les revenus, la rareté et la qualité des actifs.
Les prévisions des analystes, notamment celles de Wüest Partner, tablent sur une hausse modérée des prix, de l’ordre de 1,5 % à 2 %, cohérente avec un marché mature et exigeant.
Cette configuration favorise les stratégies disciplinées, fondées sur l’excellence du produit, la rigueur de la gestion et une vision de long terme.
À l’aube de 2026, tous les signaux repassent au vert pour l’immobilier de rendement genevois. Stabilité monétaire, rareté structurelle, retour de la liquidité, regain de confiance des investisseurs et montée en puissance des critères qualitatifs composent un environnement sain, lisible et porteur.
Dans un contexte international encore incertain, Genève confirme son statut de marché refuge, où la performance ne se construit ni dans la précipitation ni dans la spéculation, mais dans la maîtrise, la sélectivité et la vision stratégique.
Pour OAKS GROUP, cette nouvelle phase représente une continuité logique : identifier les bons emplacements, structurer des projets solides, créer de la valeur durable et accompagner partenaires et prêteurs dans un cadre sécurisé, transparent et exigeant. 2026 ne marque pas un simple rebond. Elle ouvre un cycle plus mature, plus qualitatif et résolument orienté vers le long terme.
