| R. CHAMAT | OAKS GROUP
Le premier trimestre 2026 ne marque pas une rupture. Il confirme une trajectoire, mais surtout une évolution plus discrète dans la manière dont le marché résidentiel suisse se comporte.
Les prix progressent — +4.1% pour les appartements, +2.8% pour les maisons individuelles sur douze mois — dans un environnement où l’inflation reste marginale à +0.1%. Autrement dit, la hausse est pleinement réelle. Elle ne repose ni sur un effet monétaire, ni sur une expansion artificielle de la valeur. Dans la pratique, ce type de configuration impose de regarder ailleurs que dans les seuls niveaux de prix.
Ce qui se joue ici est plus structurant : la croissance ne se concentre plus, elle se diffuse. Les équilibres géographiques évoluent, les arbitrages des acquéreurs aussi. Ce déplacement est rarement spectaculaire. Mais il engage une lecture différente du marché, plus exigeante, plus attentive aux signaux de fond qu’aux variations visibles.
Pendant plusieurs cycles, la croissance s’est concentrée sur quelques zones dominantes. Ce schéma se dilue progressivement.
Ce trimestre, la dynamique se déplace clairement vers des marchés périphériques. Les régions comme le Valais, les Graubünden, Neuchâtel ou Fribourg prennent le relais.
Concrètement, cela se traduit par des progressions trimestrielles marquées dans des zones jusqu’ici secondaires :
À l’échelle cantonale :
Dans le même temps, les marchés historiquement dominants restent positifs mais plus contenus :
Sur le terrain, cela traduit un report clair de la demande. Les centres restent attractifs, mais une partie des acquéreurs se repositionne vers des zones offrant encore des points d’entrée accessibles.
Le segment des appartements confirme cette diffusion.
La progression ne se limite pas à quelques marchés. Elle est généralisée à l’ensemble du territoire. Chaque grande agglomération, chaque canton affiche une évolution positive.
Ce type d’uniformité est rare.
Dans l’exécution réelle des transactions, cela modifie profondément la perception du risque. Il devient difficile d’identifier des zones clairement en retrait. Le marché gagne en homogénéité.
Cette dynamique s’appuie sur plusieurs facteurs simultanés :
Ce choix n’est pas neutre. Il renforce le rôle des appartements comme segment central du marché résidentiel actuel.
Les maisons individuelles progressent de +0.7% sur le trimestre et de +2.8% sur douze mois.
Le rythme reste sain, mais il est inférieur à celui des appartements pour le troisième trimestre consécutif.
Dans la pratique, cet écart se creuse.
Certaines régions restent dynamiques :
À l’échelle cantonale :
Mais la lecture devient plus nuancée.
Lugano enregistre une variation négative de -0.2%, signal isolé mais révélateur d’un marché plus sensible localement.
Sur le terrain, l’explication est claire. L’accès à la maison individuelle devient plus exigeant :
Cela se traduit par un marché plus sélectif, moins homogène.
L’un des points les plus structurants concerne le décalage entre perception et réalité de l’offre.
Les indicateurs de construction progressent :
Sur le papier, ces chiffres traduisent une amélioration nette.
Dans la réalité opérationnelle, l’impact est différé.
Le délai entre autorisation et livraison dépasse souvent plusieurs trimestres, parfois plus d’un an pour les projets importants. Les volumes autorisés en 2025 alimenteront l’offre future, pas celle disponible aujourd’hui.
Concrètement, la tension immédiate reste intacte.
Côté demande, les indicateurs confirment cette pression :
croissance démographique en 2025 :
L’équation est directe : plus d’acheteurs, moins de biens disponibles.
Ignorer ce déséquilibre revient à sous-estimer la pression réelle sur les prix.
L’activité transactionnelle confirme une sortie progressive de la phase de correction.
Sur les douze derniers mois, la hausse atteint environ +4.7% en glissement annuel.
Dans la pratique, cela reste un marché en reprise, pas un marché en surchauffe.
Ce point est déterminant.
Les prix augmentent sans emballement des volumes. Il n’y a pas d’euphorie, pas d’excès de rotation. La hausse repose sur la rareté, pas sur la spéculation.
Cette configuration est plus exigeante, mais aussi plus robuste.
Le cadre de financement reste un pilier central.
Dans l’exécution concrète, cela maintient :
Ce soutien est direct. Il permet d’absorber une partie de la hausse des prix.
Mais ce choix engage. Une dépendance forte aux conditions de financement implique une sensibilité accrue à tout changement macroéconomique.
Le contexte économique reste équilibré :
Ce cadre ne crée pas d’impulsion forte, mais il ne freine pas le marché.
Dans la pratique, cela limite les excès tout en maintenant une base solide.
Un élément supplémentaire intervient : le contexte géopolitique. L’incertitude internationale renforce l’attractivité de la Suisse comme valeur refuge, notamment pour les marchés de premier plan et le segment haut de gamme.
Les données du trimestre ne signalent pas une accélération.
Elles confirment une transformation.
La hausse actuelle repose sur trois piliers clairement identifiables :
Considérer cette dynamique comme temporaire conduit à attendre. La considérer comme structurelle impose d’intégrer une réalité plus contraignante : les points d’entrée deviennent progressivement plus exigeants.
À moyen terme, l’arrivée des projets autorisés — plus de 52 000 logements en 2025 — devrait atténuer la pression. Mais cet effet sera progressif.
À court terme, le déséquilibre persiste.
Dans ce contexte, une lecture cohérente du marché conduit à une projection mesurée :
Les facteurs de soutien restent dominants, mais les contraintes — accessibilité, croissance économique modérée, dynamique démographique — limitent toute dérive.
Le marché résidentiel suisse ne montre pas de signes d’emballement. Il montre autre chose.
Dans la pratique, les prix progressent de +4.1% pour les appartements et +2.8% pour les maisons, dans un environnement d’inflation à +0.1%, avec des volumes en reprise de +4.7% et une offre immédiate toujours contrainte malgré 52 000 logements autorisés.
Ce ne sont pas des signaux spectaculaires. Ce sont des signaux cohérents.
Et c’est précisément cette cohérence qui rend la trajectoire actuelle crédible sur la durée.
