| RAMZI CHAMAT | OAKS GROUP SA
Le marché immobilier suisse, réputé pour sa complexité et ses exigences élevées, est sur le point de connaître un changement législatif majeur. Afin de renforcer la protection des acheteurs et de simplifier les recours en cas de défauts, une nouvelle loi est en discussion dans les chambres fédérales. Cette réforme, largement attendue, redéfinira les responsabilités des promoteurs et des acteurs de la construction, avec des répercussions notables sur les pratiques du secteur.
En Suisse, les transactions immobilières sont souvent entachées par des problématiques liées à la qualité des constructions. Actuellement, la responsabilité des promoteurs peut être limitée, obligeant les acheteurs à naviguer dans un système juridique complexe pour faire valoir leurs droits en cas de défauts. Face à ces défis, le Conseil fédéral et les chambres ont initié une révision de la législation immobilière, visant à mieux protéger les acquéreurs. Cette nouvelle loi, attendue pour 2026, devrait offrir aux acheteurs un recours simplifié en rendant les promoteurs directement responsables des défauts, un véritable bouleversement pour le secteur.
La nouvelle loi en discussion dans les chambres vise à renforcer la protection des acheteurs immobiliers en rendant les promoteurs directement responsables des défauts. Cette réforme, qui devrait entrer en vigueur en 2026, aura des répercussions importantes sur le marché de la construction et les pratiques contractuelles. Voici les principaux points à retenir :
Actuellement, les promoteurs peuvent exclure leur responsabilité en cas de défauts, laissant les acheteurs se débrouiller face aux entreprises de construction et aux sous-traitants. La nouvelle loi vise à inverser cette situation : le promoteur sera désormais le principal interlocuteur en cas de défauts et devra assumer cette responsabilité, quitte à se retourner contre les autres parties impliquées dans la construction.
Pour Arnaud Nussbaumer, avocat chez Jacquemoud Stanislas, cette loi marque une véritable révolution dans le droit de la construction. Elle devrait encourager les acquéreurs à faire valoir leurs droits, ce qui est actuellement souvent compliqué par la nécessité de prouver le défaut et de déterminer l'entreprise responsable.
Guillaume Barazzone, avocat et ancien Conseiller national, rappelle que la jurisprudence concernant la définition d’un défaut est déjà bien établie. Un défaut survient lorsqu’une qualité promise n’est pas respectée ou qu’une construction ne respecte pas les normes de l’art. En cas de défaut, les acheteurs pourront réclamer une réparation ou, en cas de défaut grave, la restitution du bien.
Les acheteurs vont probablement exiger des contrats de vente plus précis et détaillés pour se protéger contre d’éventuels défauts, une tendance qui devrait entraîner une évolution dans la rédaction des contrats immobiliers.
Bien que la prescription reste à 5 ans, le délai de notification des défauts est allongé à 60 jours calendaires, ce qui offre aux acheteurs plus de temps pour dénoncer des problèmes, une avancée majeure par rapport aux 7 jours actuels.
Une divergence majeure subsiste entre le Conseil national et le Conseil des États. Le premier souhaite que la loi s’applique à tous types de bâtiments, tandis que le second préfère limiter son champ aux bâtiments résidentiels privés.
La loi ne concernera que les bâtiments récemment construits, excluant ainsi les anciens bâtiments, même si la question des rénovations reste un point de débat.
Le Conseil national propose d’étendre la protection à tous les acheteurs, tandis que le Conseil des États préconise de la restreindre aux acquéreurs privés, considérés comme moins bien armés pour gérer les défauts immobiliers que les investisseurs professionnels.
Selon Ramzi Chamat, promoteur immobilier et CEO de OAKS GROUP, cette loi devrait avantager les entreprises les plus fiables du secteur, celles qui fournissent un service de qualité. Les assureurs travaillent également à des solutions pour couvrir les promoteurs, mais cela ne devrait pas affecter les prix des biens immobiliers.
Avec cette nouvelle responsabilité, les promoteurs auront tout intérêt à collaborer avec des entreprises générales et des sous-traitants fiables, ce qui pourrait entraîner une amélioration de la qualité des constructions en Suisse. Les acteurs sérieux, comme le groupe Oaks, appliquent déjà cette rigueur dans leurs projets.
Cette réforme s'annonce comme un tournant majeur pour le secteur de la construction, offrant une meilleure protection aux acheteurs tout en imposant des standards plus élevés aux promoteurs et entreprises générales.
La future législation représente une avancée significative pour le droit de la construction en Suisse. En instaurant une responsabilité accrue des promoteurs, elle favorisera non seulement une meilleure protection des acheteurs, mais aussi une amélioration globale de la qualité des constructions. Bien que certaines divergences demeurent quant à la portée exacte de la loi, son adoption prévue en 2025 marquera un tournant pour les pratiques immobilières. Les acteurs les plus fiables, à l’instar de ceux qui priorisent la qualité et le service, sortiront renforcés de cette réforme, tandis que les acheteurs bénéficieront enfin d'une meilleure sécurité juridique lors de leurs transactions.
