Il mercato immobiliare svizzero nel secondo trimestre 2025: un marcato ritorno alla crescita | Articoli | Oakas Lane

In un contesto economico segnato dall’incertezza globale e da importanti aggiustamenti monetari, il mercato immobiliare svizzero continua a mostrare una sorprendente resilienza. Il secondo trimestre 2025 segna una svolta, con indicatori di prezzo e volumi in forte crescita. Questo rinnovato dinamismo solleva interrogativi sulla sostenibilità della ripresa, sulle prospettive a medio termine e sulle opportunità da cogliere.

Introduzione

Il mercato immobiliare svizzero sembra aver ritrovato un ritmo di crescita sostenuto dopo diversi trimestri di rallentamento. Nel secondo trimestre 2025, i prezzi degli immobili – sia appartamenti che case – hanno registrato il loro aumento più forte degli ultimi tre anni. In un ambiente caratterizzato da tassi bassi, una vigorosa domanda interna e una persistente carenza di alloggi, le dinamiche di mercato si stanno trasformando. L'intero territorio ne è coinvolto, con aumenti marcati nei centri urbani, nei cantoni centrali e in alcune regioni periferiche. Questa analisi offre una panoramica delle principali tendenze osservate, dei motori di questa ripresa e delle prospettive per il resto dell'anno.

Un mercato in netta ripresa

I prezzi degli appartamenti sono aumentati dell'1,2% e quelli delle case unifamiliari dell'1,0%, segnando i rialzi trimestrali più significativi dal 2022. Questa accelerazione si spiega con una combinazione di fattori favorevoli: calo dei tassi ipotecari, inflazione controllata, forte domanda interna e un'offerta strutturalmente insufficiente.

Le grandi aree urbane guidano questa ripresa. Zugo, Lucerna e Sion registrano gli aumenti più marcati per gli appartamenti (+2,4% a Zugo e Lucerna, +2,0% a Sion), mentre le case crescono fortemente a Sion (+2,3%), Losanna e Zugo (+1,6%). Lugano rappresenta un'eccezione, con un calo simultaneo dei prezzi degli appartamenti (–1,1%) e delle case (–0,8%). Anche San Gallo registra un lieve arretramento dei prezzi delle case.

Negli ultimi dieci anni, Zugo rimane la città più dinamica del mercato svizzero con un aumento di oltre il 70% dei prezzi degli appartamenti, seguita da Zurigo (+47,5%). A livello cantonale, gli appartamenti superano ancora una volta le case. Gli aumenti più forti si osservano a Uri (+3,0%), Zugo (+2,5%) e Obvaldo (+2,2%). Per le case, i progressi più notevoli sono registrati in Vallese (+1,8%), a Zugo e Obvaldo (+1,6%) nonché a Friburgo (+1,5%).

Volumi di transazione in aumento

Le transazioni continuano la loro ripresa, confermando la dinamica avviata all'inizio dell'anno. Il mercato sembra sulla buona strada per recuperare, se non superare, la media dell'ultimo decennio. Questa tendenza è ampiamente sostenuta dal continuo miglioramento delle condizioni di finanziamento. I tassi fissi a 10 anni sono ormai inferiori all'1,5% e i tassi variabili indicizzati al SARON si aggirano intorno allo 0,7%.

In questo contesto, molti acquirenti desiderano concludere il proprio acquisto prima di un ulteriore aumento dei prezzi. L'accelerazione congiunta di prezzi e volumi rafforza questo senso di urgenza, specialmente nelle regioni in cui l'offerta rimane estremamente limitata. Anche se le condizioni di concessione del credito sono state inasprite dai requisiti di Basilea III, il loro effetto rimane marginale di fronte al calo dei tassi e a una fiducia generale in crescita.

Tuttavia, lo squilibrio strutturale tra domanda e offerta continua a pesare sul mercato. Il tasso di sfitto ha raggiunto un minimo storico e il numero di permessi di costruzione è sceso del 13% su base annua nel secondo trimestre 2025. Nonostante una possibile ripresa dell'attività edilizia nel secondo semestre, il deficit annuale resta stimato a circa 50.000 alloggi – uno squilibrio che costituisce un motore chiave dell'aumento dei prezzi.

Un contesto monetario più favorevole

Dalla fine del primo trimestre, la Banca nazionale svizzera ha abbassato il suo tasso guida allo 0% – una decisione motivata da un'inflazione molto bassa (0,3%) e da un franco svizzero storicamente forte (1,25 USD per 1 CHF). Questo orientamento monetario più accomodante ha rafforzato il calo dei tassi ipotecari e ridato fiducia alle famiglie.

Parallelamente, le prospettive monetarie globali influenzano direttamente il mercato svizzero. Negli Stati Uniti, l'adozione del "Big Beautiful Bill", che combina tagli alle imposte, investimenti pubblici e aiuti sociali, alimenta le attese di una politica monetaria più flessibile. Questa dinamica ha provocato un calo dei rendimenti obbligazionari a livello mondiale, esercitando una pressione al ribasso sui tassi svizzeri. In questo contesto, i mercati anticipano sempre più un possibile ritorno dei tassi negativi in Svizzera – uno scenario ancora inimmaginabile solo pochi mesi fa.

Per le famiglie svizzere, questa situazione rafforza l'attrattiva dell'acquisto immobiliare, spesso più vantaggioso dell'affitto. Per gli acquirenti stranieri, la forza del franco rende le acquisizioni più onerose, ma la stabilità politica, la sicurezza giuridica e la fiscalità vantaggiosa della Svizzera continuano a renderla una destinazione privilegiata per gli investimenti a lungo termine.

Conclusione

Il secondo trimestre 2025 conferma il ritorno di una fase di crescita più marcata per l'immobiliare residenziale in Svizzera. Aumento simultaneo di prezzi e volumi, miglioramento delle condizioni di finanziamento, pressione continua sull'offerta: tutti i segnali convergono verso una ripresa duratura, sostenuta da fondamenta solide. In questo contesto, i venditori beneficiano di un ambiente favorevole, mentre gli acquirenti cercano di finalizzare l'acquisto prima di un ulteriore rincaro dei prezzi. Sebbene l'evoluzione dei tassi e le dinamiche internazionali rimangano da monitorare, le prospettive per il secondo semestre 2025 si annunciano positive, con una previsione di aumento dei prezzi rivista al 4%.

I prossimi mesi saranno decisivi e quattro indicatori chiave meriteranno particolare attenzione: le decisioni della BNS, gli orientamenti della Federal Reserve americana, l'andamento dei tassi a lungo termine e il livello di attività nel settore delle costruzioni. Di fronte a una domanda sostenuta e a un'offerta sempre vincolata, il mercato immobiliare svizzero sembra solidamente avviato su una traiettoria ascendente.

Fonte : RealAdvisors