Der Schweizer Immobilienmarkt im 2. Quartal 2025: Eine deutliche Rückkehr zum Wachstum | Artikel | Oakas Lane

In einem von globaler Unsicherheit und bedeutenden geldpolitischen Anpassungen geprägten wirtschaftlichen Umfeld beweist der Schweizer Immobilienmarkt weiterhin eine erstaunliche Resilienz. Das zweite Quartal 2025 markiert einen Wendepunkt, wobei die Indikatoren für Preise und Transaktionsvolumen einen kräftigen Anstieg verzeichnen. Diese erneuerte Dynamik wirft Fragen zur Nachhaltigkeit des Aufschwungs, den mittelfristigen Aussichten und den zu ergreifenden Chancen auf.

Einleitung

Der Schweizer Immobilienmarkt scheint nach mehreren Quartalen der Verlangsamung wieder ein stetiges Wachstumstempo gefunden zu haben. Im zweiten Quartal 2025 verzeichneten die Immobilienpreise – sowohl für Wohnungen als auch für Häuser – den stärksten Anstieg seit drei Jahren. In einem Umfeld mit niedrigen Zinsen, einer robusten Binnennachfrage und einer anhaltenden Wohnungsknappheit wandeln sich die Marktdynamiken. Dies betrifft das gesamte Staatsgebiet, mit deutlichen Zuwächsen in urbanen Zentren, zentralen Kantonen und bestimmten peripheren Regionen. Diese Analyse gibt einen Überblick über die wichtigsten beobachteten Trends, die Treiber dieses Aufschwungs und die Aussichten für den weiteren Jahresverlauf.

Ein Markt in deutlichem Aufschwung

Die Preise für Wohnungen stiegen um 1,2 % und die für Einfamilienhäuser um 1,0 %, was den stärksten vierteljährlichen Anstieg seit 2022 darstellt. Diese Beschleunigung lässt sich durch ein Zusammenspiel günstiger Faktoren erklären: sinkende Hypothekarzinsen, kontrollierte Inflation, eine starke Binnennachfrage und ein strukturell unzureichendes Angebot.

Die großen Ballungszentren treiben diesen Aufschwung an. Zug, Luzern und Sion verzeichneten die deutlichsten Anstiege bei Wohnungen (+2,4 % in Zug und Luzern, +2,0 % in Sion), während Häuser stark in Sion (+2,3 %), Lausanne und Zug (+1,6 %) zulegten. Lugano bildet mit einem gleichzeitigen Preisrückgang bei Wohnungen (–1,1 %) und Häusern (–0,8 %) eine Ausnahme. St. Gallen verzeichnete ebenfalls einen leichten Rückgang der Hauspreise.

Über die letzten zehn Jahre betrachtet bleibt Zug mit einem Anstieg der Wohnungspreise von über 70 % die dynamischste Stadt des Schweizer Marktes, gefolgt von Zürich (+47,5 %). Auf kantonaler Ebene übertreffen Wohnungen erneut die Häuser. Die stärksten Zuwächse bei Wohnungen wurden in Uri (+3,0 %), Zug (+2,5 %) und Obwalden (+2,2 %) beobachtet. Bei den Häusern wurden die bemerkenswertesten Zuwächse im Wallis (+1,8 %), in Zug und Obwalden (+1,6 %) sowie in Freiburg (+1,5 %) verzeichnet.

Anstieg der Transaktionsvolumina

Die Transaktionen setzen ihre Erholung fort und bestätigen die zu Jahresbeginn eingeleitete Dynamik. Der Markt scheint auf dem besten Weg zu sein, den Durchschnitt der letzten zehn Jahre zu erreichen oder gar zu übertreffen. Dieser Trend wird maßgeblich durch die stetige Verbesserung der Finanzierungsbedingungen getragen. Die 10-jährigen Festhypotheken liegen nun unter 1,5 %, und die SARON-basierten variablen Zinssätze liegen bei etwa 0,7 %.

In diesem Zusammenhang möchten viele Käufer ihren Erwerb vor einem weiteren Preisanstieg absichern. Die gleichzeitige Beschleunigung von Preisen und Volumina verstärkt dieses Gefühl der Dringlichkeit, insbesondere in Regionen, in denen das Angebot extrem begrenzt bleibt. Auch wenn die Kreditvergabebedingungen durch die Basel-III-Anforderungen verschärft wurden, bleibt deren Effekt angesichts sinkender Zinsen und eines verbesserten allgemeinen Vertrauens marginal.

Dennoch belastet das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage den Markt weiterhin. Die Leerstandsquote hat ein historisches Tief erreicht, und die Zahl der erteilten Baugenehmigungen ist im Q2 2025 im Jahresvergleich um 13 % gefallen. Trotz einer möglichen Belebung der Bautätigkeit in der zweiten Jahreshälfte wird das jährliche Defizit auf fast 50'000 Wohnungen geschätzt – ein Ungleichgewicht, das ein Haupttreiber für den Preisanstieg bleibt.

Ein günstigeres geldpolitisches Umfeld

Seit Ende des ersten Quartals hat die Schweizerische Nationalbank ihren Leitzins auf 0 % gesenkt – eine Entscheidung, die durch eine sehr niedrige Inflation (0,3 %) und einen historisch starken Schweizer Franken (1,25 USD für 1 CHF) motiviert war. Diese lockerere geldpolitische Ausrichtung hat den Rückgang der Hypothekarzinsen verstärkt und das Vertrauen der Haushalte gestärkt.

Parallel dazu beeinflussen die globalen geldpolitischen Aussichten direkt den Schweizer Markt. In den USA befeuert die Verabschiedung des „Big Beautiful Bill“, der Steuersenkungen, öffentliche Investitionen und Sozialhilfe kombiniert, die Erwartungen an eine flexiblere Geldpolitik. Diese Dynamik hat zu einem Rückgang der Anleiherenditen weltweit geführt, was den Abwärtsdruck auf die Schweizer Zinsen erhöht hat. In diesem Kontext erwarten die Märkte zunehmend eine mögliche Rückkehr zu Negativzinsen in der Schweiz – ein Szenario, das noch vor wenigen Monaten unvorstellbar war.

Für Schweizer Haushalte stärkt diese Situation die Attraktivität des Immobilienkaufs, der oft vorteilhafter ist als Mieten. Für ausländische Käufer macht der starke Franken Erwerbe zwar teurer, doch die politische Stabilität, Rechtssicherheit und die vorteilhafte Steuergesetzgebung der Schweiz machen sie weiterhin zu einem erstklassigen Ziel für langfristige Investitionen.

Fazit

Das zweite Quartal 2025 bestätigt die Rückkehr einer deutlicheren Wachstumsphase für Wohnimmobilien in der Schweiz. Gleichzeitiger Anstieg von Preisen und Volumina, verbesserte Finanzierungsbedingungen und anhaltender Druck auf das Angebot: Alle Signale deuten auf eine nachhaltige Erholung hin, die von soliden Fundamentaldaten getragen wird. In diesem Umfeld profitieren Verkäufer von einem günstigen Marktumfeld, während Käufer versuchen, ihren Erwerb vor einem weiteren Preisanstieg zu sichern. Auch wenn die Zinsentwicklung und internationale Dynamiken genau beobachtet werden müssen, sind die Aussichten für das zweite Halbjahr 2025 positiv, mit einer auf 4 % nach oben korrigierten Preisprognose.

Die kommenden Monate werden entscheidend sein, und vier Schlüsselindikatoren verdienen besondere Aufmerksamkeit: die Entscheidungen der SNB, die Ausrichtung der US-Notenbank Federal Reserve, die Entwicklung der langfristigen Zinsen und das Aktivitätsniveau im Bausektor. Angesichts einer anhaltenden Nachfrage und eines weiterhin knappen Angebots scheint der Schweizer Immobilienmarkt solide auf einem Wachstumspfad zu sein.

Quelle: RealAdvisors