Basel III ab 2025: Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und Hypothekarkredite in der Schweiz

Mit Blick auf das Jahr 2025 bereitet sich der Schweizer Bankensektor auf das Inkrafttreten strenger neuer Regeln im Rahmen der Basel III-Reform vor. Diese vom Basler Ausschuss für Bankenaufsicht eingeführte Reform zielt darauf ab, die Stabilität der Banken und des Finanzsystems zu stärken, indem insbesondere der Zugang zu Hypothekarkrediten und die Verwaltung von Immobilienvermögenswerten angepasst werden. Diese Änderungen werden erhebliche Auswirkungen auf Eigentümer, Käufer und Immobilienprofis in der Schweiz haben.

Einführung

Im Jahr 2025 wird der Schweizer Bankensektor die neuen Basel III-Standards übernehmen, eine umfassende Reform zur Stärkung der finanziellen Stabilität der Banken. Diese Änderungen werden signifikante Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben, insbesondere durch die Anpassung des Zugangs zu Hypothekarkrediten. Die neuen Anforderungen an Eigenmittel, Zinssätze und Risikomanagement werden Eigentümer, zukünftige Käufer und Immobilienexperten betreffen. Diese Einführung beleuchtet den Kontext, die Herausforderungen und die Strategien, die zur Bewältigung dieses neuen Finanzumfelds in Betracht gezogen werden sollten.

I. Was ist Basel III? Ein Rückblick auf die Reformen

Basel III ist ein Bündel internationaler Bankenreformen, die vom Basler Ausschuss entwickelt wurden, um die Sicherheit und Stabilität der Banken weltweit zu erhöhen. Ziel dieser Reform, die nach der Finanzkrise von 2008 initiiert wurde, ist es, die Fähigkeit der Banken zur Verlustabsorption zu stärken und die mit ihren Kreditgeschäften verbundenen Risiken besser zu steuern.

Basel III stützt sich auf drei Hauptsäulen: eine Stärkung der Eigenkapitalquote, eine höhere Leverage Ratio (Verschuldungsgrad) sowie Liquiditätskennzahlen für kurz- und langfristige Laufzeiten. Die Reform stellt zudem strengere Anforderungen an das Kreditrisikomanagement, was die Banken dazu verpflichtet, Risiken vorsichtiger zu bewerten und ihre Eigenkapitalreserven zu erhöhen, um sich gegen potenzielle Verluste abzusichern.

Die "endgültige" Version von Basel III, die in der Schweiz ab dem 1. Januar 2025 umgesetzt wird, erhöht die Mindestkapitalquote auf 10,5 % (gegenüber 8 % unter Basel II). Diese Erhöhung zielt darauf ab, die Finanzkraft der Banken zu festigen und sie besser auf Wirtschaftskrisen vorzubereiten. Neben der Eigenkapitalquote umfasst die Reform strengere Regeln für interne Risikomanagementmodelle, die die Banken dazu verpflichten, verschiedene Szenarien zu berücksichtigen und ein breiteres Spektrum an Risiken im Zusammenhang mit Hypothekarkrediten abzudecken.

II. Umsetzung in der Schweiz: Die Rolle der FINMA und der Banken

In der Schweiz wird die Umsetzung von Basel III vom Staatssekretariat für internationale Finanzfragen (SIF) in Partnerschaft mit der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) geleitet. Die FINMA hat mehrere Verordnungen veröffentlicht, um die Praktiken der Schweizer Banken an die neuen Basel III-Anforderungen anzupassen, einschließlich Maßnahmen wie der Revision der Eigenkapitalquoten, der Stärkung der Eigenmittel und der Verbesserung der finanziellen Transparenz.

Die Änderung der Eigenmittelverordnung (ERV), die der Bundesrat im November 2023 verabschiedet hat, verpflichtet Schweizer Banken dazu, ihre Kapazität zur Absorption finanzieller Verluste aus ihrem Kreditgeschäft, insbesondere bei Hypotheken, zu stärken. Die neuen Regeln zwingen Banken dazu, für jeden vergebenen Kredit mehr Eigenkapital vorzuhalten, was ihre Widerstandsfähigkeit gegenüber Risiken aus der Volatilität des Immobilienmarktes erhöht. Sie fordern zudem eine bessere Transparenz und Vergleichbarkeit der von den Banken veröffentlichten Eigenkapitalquoten, was Investoren und Kunden einen klareren Einblick in die finanzielle Gesundheit der Institute ermöglicht.

III. Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und Hypothekarkredite

Die Einführung von Basel III wird erhebliche Auswirkungen auf den Immobiliensektor und den Markt für Hypothekarkredite in der Schweiz haben. Hier sind die wichtigsten zu erwartenden Änderungen:

a. Für die Banken

Banken müssen mehr Eigenkapital vorhalten, um Hypothekarkredite mit einer hohen Beleihungsquote abzusichern. Diese Verpflichtung veranlasst sie zu einem vorsichtigeren Ansatz bei der Kreditvergabe, insbesondere durch die Anwendung strengerer Solvenzkriterien und eine tiefgreifende Bewertung der mit jedem Kredit verbundenen Risiken. Die Banken werden zudem ihre internen Risikomanagementmodelle anpassen müssen, um den neuen regulatorischen Anforderungen zu entsprechen, was dazu führen könnte, dass Ausnahmen bei der Kreditpolitik eingeschränkt und der Zugang zu Hypothekarkrediten erschwert wird.

b. Für die Kreditnehmer

Aktuelle und zukünftige Immobilieneigentümer werden von diesen neuen Regeln direkt betroffen sein. Die Kriterien für den Erhalt von Hypothekarkrediten werden strenger, was höhere Anforderungen an das Eigenkapital und eine genauere Prüfung der finanziellen Situation der Kreditnehmer bedeutet. Die Banken könnten zudem die Hypothekarzinssätze erhöhen, um die zusätzlichen Kosten aus der Verpflichtung zur höheren Eigenmittelhaltung zu kompensieren. Dies könnte Immobilienkredite für Eigentümer verteuern, insbesondere für diejenigen mit einer Beleihungsquote von über 60 %.

IV. Weniger Flexibilität bei Refinanzierungsoptionen

Angesichts der neuen Eigenkapitalanforderungen könnten sich die Optionen für Refinanzierungen verringern. Banken könnten weniger bereit sein, vorteilhafte Konditionen für Refinanzierungen oder Kreditverhandlungen anzubieten, was die Flexibilität der Kreditnehmer einschränkt. Attraktive Zinssätze und flexible Rückzahlungsoptionen könnten nach unten revidiert werden, was die Gesamtkosten der Immobilienfinanzierung erhöhen würde.

a. Anpassung der banklichen Selbstregulierung

Auch die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) hat ihre Selbstregulierungen im Hypothekarbereich überarbeitet, um den neuen Basel III-Regeln zu entsprechen. Die beiden Hauptrichtlinien betreffen die Mindestanforderungen für Hypothekarfinanzierungen sowie die Regeln für die Prüfung, Bewertung und Bearbeitung von grundpfandgesicherten Krediten.

b. Mindestanforderungen

Die 2019 eingeführten Regeln für Renditeobjekte wurden gestrichen. Künftig gelten für alle Arten von Immobilien dieselben Bestimmungen in Bezug auf Eigenmittel und Amortisation. Finanzierungen müssen einen Mindestanteil an Eigenkapital von 10 % sowie eine Amortisation auf zwei Drittel des Beleihungswerts innerhalb von 15 Jahren einhalten. Diese Änderung reagiert auf die erwartete Erhöhung der Risikogewichtung für die Finanzierung von Wohnrenditeliegenschaften im Rahmen von Basel III, was die Kreditvergabe für Banken kostspieliger macht.

c. Richtlinien zum Grundpfandrecht

Es wurden drei Neuerungen eingeführt, um das Kredit- und Risikomanagement zu stärken. Diese Richtlinien integrieren nun auch gemeinnützige Bauträger, spezifizieren die Anforderung einer unabhängigen Bewertung und legen eine Verpflichtung zur periodischen Überprüfung der Solvenz der Kreditnehmer fest. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, ein besseres Risikomanagement im Hypothekarsektor sicherzustellen.

V. Tipps für Immobilieneigentümer und Investoren

Um sich auf das Inkrafttreten von Basel III vorzubereiten, sollten Eigentümer und Investoren folgende Schritte in Erwägung ziehen:

a. Beleihungsquote optimieren

Prüfen Sie, ob Ihre finanzielle Situation es erlaubt, die Beleihungsquote durch eine Erhöhung des Eigenkapitals zu senken. Eine Quote von unter 60 % bietet in der Regel günstigere Kreditkonditionen und senkt die Finanzierungskosten.

b. Festzins wählen

Wenn Sie eine Hypothek mit variablem Zinssatz haben, ziehen Sie in Betracht, vor 2025 auf einen Festzins umzusteigen, um sich gegen potenzielle Zinsschwankungen abzusichern und zusätzliche Kosten durch die Marktinstabilität zu vermeiden.

c. Kreditdossier verbessern

Bereiten Sie ein solides Finanzierungsdossier vor, das alle möglichen Eigenkapitalquellen (LPP, 3. Säule usw.) einschließt, um Ihre Chancen auf einen Hypothekarkredit zu den bestmöglichen Bedingungen zu erhöhen.

d. Finanzberater hinzuziehen

Die neuen Basel III-Anforderungen können komplex sein. Es wird dringend empfohlen, einen Experten für Hypothekarfinanzierungen zu konsultieren, um die besten Optionen zu bewerten und potenzielle Auswirkungen auf Ihre finanzielle Situation frühzeitig zu antizipieren.

Fazit

Die Umsetzung von Basel III in der Schweiz ab 2025 markiert einen entscheidenden Wendepunkt für den Banken- und Immobiliensektor. Die neuen Regeln erlegen den Banken erhöhte Anforderungen an Eigenkapital und Risikomanagement auf, was direkte Auswirkungen auf Hypothekarkredite und die Kreditvergabebedingungen für Eigentümer und Investoren haben wird. Indem sich Eigentümer und Investoren frühzeitig vorbereiten, ihr Kreditdossier optimieren und professionellen Rat suchen, können sie erfolgreich in diesem neuen Finanzumfeld agieren und sich bietende Chancen nutzen.

Ramzi Chamat

OAKS GROUP SA