Schweizer Immobilienmarkt Ende 2025: Bestätigte Erholung und regionale Unterschiede

Ende 2025 markiert einen klaren Wendepunkt für Wohnimmobilien in der Schweiz. Nach mehreren Jahren der Zurückhaltung hat der Markt wieder eine erkennbare Dynamik gewonnen. Die Preise steigen wieder, die Transaktionsvolumina hören auf zu sinken und die Bautätigkeit stabilisiert sich. In der tatsächlichen Umsetzung von Projekten verändert diese Konjunktion die Art der Entscheidungen tiefgreifend: Sie werden wieder möglich, bleiben aber anspruchsvoll.

Dieser Jahresend-Barometer zielt nicht darauf ab, marginale Schwankungen zu kommentieren. Er versucht zu verstehen, was die Zahlen über den realen Markt verraten: ein heterogener Markt, der durch das Angebot eingeschränkt ist, von einer widerstandsfähigen Nachfrage getragen wird und von zunehmend strukturellen regionalen Unterschieden geprägt ist.

Strukturierender Kontext

2025 ist das erste Jahr seit 2021, in dem sich die wichtigsten Indikatoren gleichzeitig in die gleiche Richtung entwickeln. Die Verkaufspreise, die Transaktionen und die Bautätigkeit im Wohnbereich haben die Stagnationszone verlassen. Diese Neuausrichtung ist nicht trivial: Sie beendet eine Zeit, in der jedes positive Signal durch einen anderen Faktor neutralisiert wurde, sei es durch Zinsen, Inflation oder Angebotsengpässe.

Vor Ort hat sich diese Normalisierung in einer besseren Lesbarkeit niedergeschlagen. Die Lücken zwischen den Erwartungen der Verkäufer und den Finanzierungsmöglichkeiten der Käufer haben sich verringert. Entscheidungen werden nicht schneller, aber sie sind wieder rational geworden. Dieser Kontext erklärt, warum 2025 als Jahr einer aktiven Stabilisierung und nicht als einfacher technischer Aufschwung wahrgenommen wird.

Zentrales Problem

Es stellt sich nicht mehr die Frage, ob der Markt wieder in Gang gekommen ist, sondern wie er jetzt funktioniert. Basiert die beobachtete Erholung auf einem konjunkturellen Aufholprozess oder auf tieferen strukturellen Ungleichgewichten?

Diese Unterscheidung ist entscheidend. Ein Markt, der nur durch günstige Finanzierungsbedingungen gestützt wird, bleibt anfällig. Ein Markt, der durch ein dauerhaft begrenztes Angebot und eine strukturelle Nachfrage getragen wird, behält einen vorhersehbareren Kurs. Wenn man diese Nuance ignoriert, läuft man Gefahr, vereinfachte Schlussfolgerungen zu ziehen und Fehlentscheidungen zu treffen, insbesondere in einem Land, in dem Immobilien von Natur aus auf lange Sicht angelegt sind.

Neue Standards und Preisdynamik

2025 stiegen die Wohnungspreise um 3,1 %, während die Preise für Einfamilienhäuser um 2,4 % zunahmen. Dies ist das zweite aufeinanderfolgende Jahr der Beschleunigung, nach einem deutlich moderateren Zyklus 2022–2023. Dieser Anstieg ist umso bedeutsamer, als die jährliche Inflation null war: Die erzielten Gewinne sind vollständig real.

Wohnungen übertreffen Häuser im vierten Jahr in Folge. Dieser Trend spiegelt gut identifizierte Zwänge wider: Knappheit von Bauland, Verdichtung städtischer Gebiete und Budgetentscheidungen der Haushalte. Das Segment der Häuser, das lange Zeit zurücklag, hat jedoch seinen Rückstand weitgehend aufgeholt. Der Markt erscheint heute homogener als noch 2022.

Geografische Betrachtung der Entwicklungen

In den fünfzehn wichtigsten Ballungsräumen des Landes verzeichnen vierzehn einen jährlichen Anstieg der Wohnungspreise. Die Zentralschweiz sticht deutlich hervor. Zug und Luzern verzeichnen Zuwächse von über 5 %, was die anhaltende Attraktivität der Region bestätigt. Zürich setzt seinen soliden Kurs fort, gestützt durch einen tiefen Wirtschaftsraum und ein strukturell knappes Angebot.

Umgekehrt bleibt Lugano zurück, mit einem Preisrückgang, der eine seit mehreren Jahren beobachtete Schwäche fortsetzt. Diese Diskrepanz ist nicht konjunkturell. Sie spiegelt tiefere Ungleichgewichte im Zusammenhang mit der Nachfrage, der Demografie und einem Angebotsüberschuss wider.

Auf kantonaler Ebene sticht Schwyz mit einem Zuwachs von über 8 % bei den Wohnungen hervor. Zug, Graubünden und Freiburg vervollständigen die Spitzengruppe. Der Tessin bleibt der einzige Kanton mit negativen Zahlen und bestätigt eine strukturell gewordene Unterperformance. Diese Unterschiede erinnern daran, dass der Schweizer Immobilienmarkt niemals anhand eines nationalen Durchschnitts betrachtet werden kann.

Operative und vertragliche Auswirkungen

Diese regionalen Unterschiede haben sehr konkrete Folgen. Wo das Angebot zurückgeht, verkürzen sich die Verkaufsfristen und verringern sich die Verhandlungsspielräume. In Zug oder Schwyz verkauft sich eine Immobilie im Median in etwas mehr als zwei Monaten. Die vertraglichen Bedingungen werden dadurch gestärkt: erhöhter Druck auf die Finanzierung, strengere Anforderungen und sichtbarer Wettbewerb zwischen Käufern.

Umgekehrt überschreiten in Regionen mit steigenden Lagerbeständen die Fristen häufig sechs Monate. Der Tessin veranschaulicht diese Situation mit einem Angebot an Inseraten, das im Rest des Landes seinesgleichen sucht. Auf diesen Märkten wird die Liquidität zum entscheidenden Faktor. Verkäufer müssen ihre Erwartungen sowohl hinsichtlich des Preises als auch des Zeitplans anpassen.

Transaktionen und Marktliquidität

Nach drei Jahren des Rückgangs sind die Transaktionsvolumina 2025 um rund 7 % gestiegen. Dieser Anstieg stellt eine Zäsur dar, bleibt aber relativ. Die Aktivität liegt immer noch rund ein Drittel unter dem Niveau von 2021 und unter dem langfristigen Durchschnitt.

In der Praxis erklärt sich diese Erholung durch eine schrittweise Freisetzung der latenten Nachfrage. Haushalte, die ihre Entscheidung zwischen 2022 und 2024 aufgeschoben haben, sind nach und nach auf den Markt zurückgekehrt, ermutigt durch stabilere Finanzierungskonditionen. Langfristige Hypothekarzinsen haben sich um 1,6–1,7 % stabilisiert, während kurzfristige Finanzierungen effektive Kosten von unter 1 % aufweisen.

Angebot, Bauwesen und strukturelles Ungleichgewicht

Die Bautätigkeit im Wohnungsbau hat 2025 aufgehört zurückzugehen. Der Sektorindex erreichte zum ersten Mal seit zwei Jahren wieder sein Referenzniveau. Diese Erholung reicht jedoch nicht aus, um das angehäufte Defizit auszugleichen.

Die Nachfrage übersteigt in weiten Teilen des Landes weiterhin das Angebot. Das Bevölkerungswachstum, angetrieben durch eine anhaltende Nettozuwanderung, übt stetigen Druck auf den bestehenden Bestand aus. Gleichzeitig bleibt die durchschnittliche Wohndauer hoch, was die Erneuerung des Bestands begrenzt. Mittelfristig kann dieses strukturelle Ungleichgewicht nicht schnell behoben werden.

Strategische und langfristige Betrachtung

Die Aussichten für 2026 deuten auf eine Fortsetzung hin. Das Preiswachstum dürfte sich auf etwa 2 bis 3 % verlangsamen, ohne in Stagnation zu verfallen. Eine schwächere Wirtschaftslage sorgt für weiterhin sehr günstige Finanzierungsbedingungen, die die Nachfrage stützen, ohne zu einer Überhitzung zu führen.

Die angespanntesten Märkte, insbesondere in der Zentralschweiz, dürften weiterhin eine Outperformance zeigen. Andere Regionen mit einem Angebotsüberschuss könnten ein null Wachstum verzeichnen. Diese Divergenz stellt kein systemisches Risiko dar: Sie spiegelt einen Markt wider, der ausgereift ist, in dem lokale Fundamentaldaten über nationale Dynamiken dominieren.

Schlussfolgerung

Das Jahr 2025 markierte keine Überschwänglichkeit, sondern eine Rückkehr zum Gleichgewicht. Der Schweizer Immobilienmarkt funktioniert wieder kohärent, getragen von einer widerstandsfähigen Nachfrage und einem dauerhaft angespannten Angebot. Die regionalen Unterschiede verstärken sich, aber sie schwächen das Ganze nicht. Sie sind nun der wichtigste Leseansatz.