Genf als Darlehensgeber für Erstkäufer: Chance oder Risiko?

In Genf ist Wohneigentum für viele ein Traum, doch der Zugang bleibt eine grosse Herausforderung, insbesondere für die Mittelschicht. Hohe Immobilienpreise und strenge Anforderungen der Banken an das Eigenkapital hindern viele Haushalte daran, ihr erstes Eigenheim zu erwerben. Vor diesem Hintergrund hat der Genfer Grosse Rat ein innovatives und zugleich umstrittenes Gesetz verabschiedet, das es dem Staat ermöglicht, Erstkäufern einen Teil des erforderlichen Eigenkapitals zu leihen. Während diese Massnahme auf eine drängende Nachfrage reagieren soll, wirft sie zahlreiche Fragen zu ihren tatsächlichen Auswirkungen und Risiken auf. Dieser Artikel analysiert die Hintergründe dieses Gesetzes, seine Anwendungsbedingungen, die Zielgruppe sowie die damit verbundene Kritik.

Einleitung

Der Genfer Grosse Rat hat kürzlich ein Gesetz verabschiedet, das es dem Staat erlaubt, Erstkäufern bis zu 15% des für den Immobilienkauf erforderlichen Eigenkapitals als Darlehen zur Verfügung zu stellen. Diese Entscheidung, die von einer bürgerlichen Mehrheit unterstützt wurde, sorgt für lebhafte Diskussionen und spaltet die Meinungen. Auch wenn das Ziel darin besteht, den Erwerb von Wohneigentum für die Mittelschicht zu erleichtern, wirft die Massnahme Fragen zu ihren wirtschaftlichen, sozialen und finanziellen Auswirkungen auf. Dieser Artikel untersucht die Details des Gesetzes, potenzielle Begünstigte sowie Kritikpunkte und damit verbundene Probleme.

I. Kontext und Verabschiedung des Gesetzes

Der Gesetzesentwurf, initiiert von der FDP und der SVP, wurde vom Genfer Grossen Rat mit 64 zu 31 Stimmen angenommen, trotz des Widerstands der Kantonsregierung. Das Gesetz ermächtigt den Kanton Genf, bis zu 15% des von Banken oder Versicherungen geforderten Eigenkapitals zu beleihen, wodurch der von den Erstkäufern selbst aufzubringende Anteil auf 5% reduziert wird. Diese Massnahme soll den Zugang zu Wohneigentum für Haushalte der Mittelschicht erleichtern, die aufgrund der hohen Eigenkapitalanforderungen oft vom Markt ausgeschlossen sind.

Thierry Cerutti, MCG-Abgeordneter, unterstützte das Gesetz mit der Aussage: «Wohneigentümer zu werden, ist der Traum aller Genfer». Für ihn und andere Befürworter bietet diese Massnahme eine wesentliche Unterstützung für all jene, die Wohneigentum erwerben möchten. Im Gegensatz dazu sind der Staatsrat und andere Gegner der Ansicht, dass die Massnahme mehr Probleme schaffen könnte, als sie löst, insbesondere aufgrund ihrer potenziellen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.

II. Bedingungen der Darlehen: Eine strukturierte Unterstützung

Die Bedingungen der staatlichen Darlehen sind entscheidend für das Verständnis der Tragweite des Gesetzes. Hier sind die wichtigsten geplanten Rahmenbedingungen:

Höhe und Verwendung des Darlehens

Der Staat verleiht bis zu 15% des benötigten Eigenkapitals, sodass Erstkäufer nur noch 5% Eigenkapital einbringen müssen. Diese Darlehen sind ausschliesslich für den Erwerb von Hauptwohnsitzen bestimmt und können nicht für Mietinvestitionen oder Zweitwohnungen genutzt werden.

Rückzahlungsbedingungen

Obwohl die genauen Rückzahlungsmodalitäten (Zinssatz, Laufzeit, Tilgungsplan) noch nicht festgelegt sind, ist davon auszugehen, dass diese vorteilhaft sein werden, um die Hilfe zugänglicher zu machen. Kreditnehmer müssen jedoch nachweisen, dass sie in der Lage sind, sowohl das staatliche Darlehen als auch das primäre Hypothekendarlehen zurückzuzahlen.

Berechtigungskriterien

Die Begünstigten müssen Erstkäufer sein, dürfen zuvor kein Wohneigentum besessen haben und müssen die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen. Es ist zudem möglich, dass Einkommensobergrenzen eingeführt werden, um gezielt die Mittelschicht zu unterstützen.

Eigentumsverpflichtung

Um Spekulationen zu vermeiden, könnten Begünstigte dazu verpflichtet werden, die Immobilie für eine Mindestdauer zu halten, wobei bei einem vorzeitigen Verkauf das Darlehen zurückbezahlt werden muss.

Budgetbegrenzungen und Bonitätsprüfung

Das staatliche Darlehen wird nur gewährt, wenn die Bonitätskriterien der Banken erfüllt sind. Zudem könnten die verfügbaren Haushaltsmittel die Anzahl der jährlich bewilligten Darlehen begrenzen.

III. Die Begünstigten: Eine Massnahme für die Mittelschicht?

Das Gesetz richtet sich in erster Linie an Erstkäufer, die aufgrund hoher Eigenkapitalhürden vom Markt ausgeschlossen sind. Sébastien Desfayes, Abgeordneter der Mitte, erklärte, dass das Gesetz für diejenigen gedacht sei, «die über ein relativ hohes Einkommen verfügen, aber kein Vermögen haben». Das Instrument soll also die Lücke bei Haushalten schliessen, die zwar die laufenden Kosten tragen könnten, denen jedoch das nötige Startkapital fehlt.

Kritiker wenden jedoch ein, dass das Gesetz vor allem der oberen Mittelschicht zugutekommen könnte, da einkommensschwächere Haushalte, die oft nicht einmal die erforderlichen 5% ansparen können, aussen vor bleiben. Caroline Renold, sozialistische Abgeordnete, kritisiert: «Es ist nicht die Mittelschicht, die davon profitiert, Wohneigentum zu erwerben, sondern die gehobene Mittelschicht». Die Massnahme läuft Gefahr, ihr Ziel zu verfehlen, indem sie die Bedürfnisse der verwundbarsten Haushalte nicht deckt.

IV. Kritik und potenzielle Probleme

Risiko der Überschuldung

Kritiker weisen auf das erhöhte Überschuldungsrisiko hin, da Kreditnehmer zwei Kredite bedienen müssen. Aufsichtsbehörden wie die Finma befürchten, dass Käufer über ihre finanziellen Kapazitäten hinaus belastet werden. Obwohl die Befürworter des Gesetzes dieses Risiko als theoretisch betrachten, bleibt es ein Hauptanliegen der Finanzinstitute.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Durch die Erleichterung des Zugangs zu Wohneigentum, ohne das Angebot zu erhöhen, könnte das Gesetz zu einem Anstieg der Immobilienpreise führen, was den Erwerb für zukünftige Käufer noch schwieriger macht. Gegner befürchten, dass die Massnahme die Immobilienspekulation befeuert und die Kosten in einem bereits angespannten Markt in die Höhe treibt.

Verwendung öffentlicher Mittel

Die Nutzung öffentlicher Gelder zur Finanzierung privater Käufe ist umstritten. Der Staatsrat und andere Kritiker sind der Meinung, dass diese Ressourcen besser in öffentliche Projekte investiert werden könnten, etwa in den Bau von Sozialwohnungen oder andere Initiativen, die einer breiteren Bevölkerungsschicht zugutekommen.

Strukturelles Angebotsproblem

Der Mangel an verfügbarem Wohnraum bleibt das eigentliche Problem. Laut Antonio Hodgers, dem zuständigen Magistrat für Raumplanung, ist «das Problem des Zugangs zu Wohneigentum kein finanzielles, sondern ein Angebotsproblem». Da dieses Gesetz den Wohnraummangel nicht adressiert, könnte es die strukturellen Schwierigkeiten des Genfer Marktes nicht lösen.

V. Alternativen und Perspektiven

Um auf die Kritik zu reagieren, werden verschiedene Alternativen in Betracht gezogen. Der Bau von bezahlbarem Wohnraum, die Förderung von Wohnbaugenossenschaften oder gemeinsame Finanzierungsprogramme könnten ausgewogenere Lösungen bieten. Diese Ansätze würden das Angebot erhöhen und gleichzeitig die Preise kontrollieren, wodurch die Hürden für den Immobilienerwerb gesenkt würden.

Steuerreformen und gezieltere Anreize könnten ebenfalls die Effizienz der Unterstützung verbessern, indem sie die Hilfe auf diejenigen konzentrieren, die sie am meisten benötigen, ohne deren Verschuldung zu erhöhen. Diese Massnahmen würden es ermöglichen, auf die Wohnungsnachfrage zu reagieren, ohne die bestehenden Ungleichgewichte auf dem Markt zu verschärfen.

Fazit

Das Genfer Gesetz zur Unterstützung von Erstkäufern stellt ein bedeutendes Bemühen dar, auf die wachsende Nachfrage nach Wohneigentum zu reagieren, bleibt jedoch umstritten. Es bietet einigen Haushalten der Mittelschicht eine neue Chance, läuft aber Gefahr, sein Ziel bei einkommensschwächeren Haushalten zu verfehlen. Zudem müssen die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt genau beobachtet werden, um unerwünschte Folgen zu vermeiden.

Die Wirksamkeit dieses Gesetzes wird von seiner strengen Umsetzung und der kontinuierlichen Überprüfung der Auswirkungen auf den Immobilienmarkt abhängen. Langfristig könnte es einen ersten Schritt zu einer umfassenderen und gerechteren Reform des Wohnungsmarktes in Genf darstellen, vorausgesetzt, Anpassungen erfolgen, um die Anwendung präziser zu steuern und zu regulieren. Damit das Gesetz seine Ziele voll erreicht, muss es von ergänzenden Massnahmen begleitet werden, die das Wohnungsangebot stärken und die gefährdetsten Haushalte vor einer übermässigen Verschuldung schützen.

Quelle: Le Courrier

Ramzi Chamat

OAKS GROUP SA