Inkrafttreten der neuen Immobilienbesteuerung: LEFI und IBGI ab dem 1. Januar 2025

Die Schweizer Steuerlandschaft wird sich mit dem Inkrafttreten zweier bedeutender Reformen am 1. Januar 2025 erheblich verändern: die LEFI (Gesetz über die steuerliche Bewertung bestimmter Immobilien) und die IBGI (Steuer auf Immobiliengewinne). Diese Maßnahmen wurden im Sinne der Modernisierung und Fairness verabschiedet und definieren die geltenden Regeln für Immobilieneigentümer und Investoren neu, während sie gleichzeitig die Konformität mit dem Bundesrecht stärken.

Einleitung

Die Steuerreformen für den Immobiliensektor in der Schweiz führen ab dem 1. Januar 2025 neue Dynamiken ein. Die LEFI und die Änderungen bezüglich der IBGI zielen darauf ab, die steuerlichen Regeln zu modernisieren und gleichzeitig die Gerechtigkeit sowie die Einhaltung des Bundesrechts zu stärken. Diese Maßnahmen werden erhebliche Auswirkungen auf Eigentümer, Investoren und den gesamten Immobilienmarkt haben.

1. Die LEFI: Eine Reform für eine gerechte Besteuerung

Die LEFI, die 2023 durch eine Volksabstimmung angenommen wurde, ändert die steuerlichen Grundlagen für Immobilien in der Schweiz grundlegend. Zu ihren wichtigsten Bestimmungen gehören:

• Erhöhung der Steuerwerte: Immobilien, die vor dem 31. Dezember 2014 erworben wurden, werden um 12% aufgewertet, um die aktuelle Realität des Immobilienmarktes präziser abzubilden.

• Gedeckelte jährliche Indexierung: Ab 2025 werden die Steuerwerte der Immobilien jährlich um maximal 1% an den Genfer Verbraucherpreisindex angepasst.

• Gezielte Senkung der Steuersätze:

• Die ergänzende Immobiliensteuer (IIC) sinkt für selbstbewohntes Wohneigentum von Privatpersonen von 1‰ auf 0,2‰.

• Eine Senkung des Vermögenssteuersatzes für Immobilien um 15% wird umgesetzt.

• Neue Besteuerung alter Immobiliengewinne: Immobilien, die seit mehr als 25 Jahren gehalten werden und bisher befreit waren, unterliegen nun einem Steuersatz von 2% auf den Wertzuwachs.

Diese Anpassungen spiegeln den Willen wider, die Steuervorschriften zu vereinfachen und gleichzeitig eine gerechtere Verteilung der Steuerlast zu fördern.

2. Die IBGI: Ein Hebel gegen Immobilienspekulation

Die IBGI ist das wichtigste Instrument zur Besteuerung von Immobiliengewinnen, die beim Verkauf von Immobilien erzielt werden. Die 2025 in Kraft tretenden Reformen bringen mehrere Anpassungen mit sich:

• Progressive Sätze je nach Haltedauer: Der Steuersatz sinkt mit der Zeit, doch eine Reform führt eine Mindestbesteuerung von 2% nach 25 Jahren Haltedauer ein, um auch bei langjährigem Besitz einen steuerlichen Beitrag zu gewährleisten.

• Harmonisierung mit dem Bundesrecht: Durch die Korrektur historischer Ungleichheiten orientiert sich die IBGI an den bundesrechtlichen Anforderungen, die eine einheitliche Besteuerung von Immobiliengewinnen unabhängig vom Kanton vorschreiben.

Diese Entwicklung stärkt die steuerliche Transparenz und ermöglicht eine bessere Regulierung spekulativer Praktiken, was zu einem stabileren und weniger schwankungsanfälligen Immobilienmarkt beiträgt.

3. LEFI und IBGI: Eine strategische Ergänzung

Obwohl sie unterschiedliche Ziele verfolgen, ergänzen sich LEFI und IBGI bei der Modernisierung der Immobilienbesteuerung. Gemeinsam fördern sie:

Eine gerechte Verteilung der Steuerlast:

• Die LEFI wertet die steuerlichen Grundlagen marktgerecht auf.

• Die IBGI stellt sicher, dass die bei Immobilientransaktionen erzielten Gewinne zur Finanzierung öffentlicher Infrastrukturen beitragen.

Eine bessere Konformität mit dem Bundesrecht:

• Die neuen Maßnahmen gleichen die kantonalen Steuern an die Bundesnormen an, was Diskrepanzen und steuerliche Schlupflöcher verringert.

Ein Schutz für selbstnutzende Eigentümer:

• Selbstbewohntes Wohneigentum profitiert von gezielten steuerlichen Erleichterungen, welche die globalen Steuererhöhungen kompensieren und den Zugang zu Wohneigentum sichern.

4. Ein klarer Zeitplan: Inkrafttreten am 1. Januar 2025

Die synchronisierte Anwendung der Reformen am 1. Januar 2025 ermöglicht einen geordneten Übergang für alle betroffenen Akteure. Die Steuerbehörden haben ausreichend Zeit, um ihre Verfahren anzupassen, während Eigentümer und Investoren ihre Strategien entsprechend ausrichten können.

5. Fazit: Hin zu einem gerechteren Immobiliensteuersystem

Die durch die LEFI eingeführten Reformen und die Weiterentwicklung der IBGI markieren einen bedeutenden Fortschritt hin zu einem modernen und gerechten Steuerrahmen. Durch die Anpassung der Steuerwerte und die Sicherstellung einer angemessenen Besteuerung von Immobiliengewinnen stärken diese Instrumente die Marktstabilität unter Wahrung der Prinzipien der sozialen Gerechtigkeit und wirtschaftlichen Effizienz.

Für Immobilienakteure erfordern diese Änderungen eine strategische Überlegung, um ihre Investitionen zu maximieren und die Konformität mit den neuen Regeln sicherzustellen. Selbstnutzende Eigentümer wiederum profitieren von einem gezielten Schutz, was das Engagement dieser Reformen für einen dauerhaften Zugang zu Wohneigentum unterstreicht.

FAQ

1. Was sind die wichtigsten Änderungen durch die LEFI?

Die LEFI erhöht die Steuerwerte von Altbauten um 12%, führt eine auf 1% gedeckelte jährliche Indexierung ein, senkt bestimmte Steuersätze und führt eine neue Mindeststeuer von 2% auf Immobiliengewinne für Objekte ein, die seit mehr als 25 Jahren gehalten werden.

2. Welche Transaktionen sind von der IBGI betroffen?

Die IBGI gilt für Wertzuwächse, die beim Verkauf von Immobilien erzielt werden. Die Steuersätze variieren je nach Haltedauer, wobei nach 25 Jahren eine Mindestbelastung von 2% eingeführt wurde.

3. Wann treten diese Reformen in Kraft?

Die Maßnahmen der LEFI und die Entwicklung der IBGI treten am 1. Januar 2025 in Kraft.

4. Betreffen diese Reformen selbstgenutztes Wohneigentum?

Ja, aber es sind spezifische Erleichterungen vorgesehen, insbesondere eine Senkung der IIC für selbstgenutztes Wohneigentum von Privatpersonen.

5. Warum waren diese Reformen notwendig?

Sie zielen darauf ab, ein als veraltet geltendes Steuersystem zu modernisieren, eine höhere Gerechtigkeit zu gewährleisten und die steuerliche Praxis an das Bundesrecht anzupassen.

Ramzi Chamat OAKS GROUP SA