Neue Steuerpraxis in Genf: „Step-up“ und Doppelbesteuerung

Der Kanton Genf hat kürzlich eine neue Steuerpraxis eingeführt, um die Doppelbesteuerung bei Immobilientransaktionen zu vermeiden. Diese Änderung, bekannt als „Step-up“, bietet den verschiedenen Akteuren des Immobilienmarktes innovative Möglichkeiten, insbesondere bei der Übernahme einer Immobiliengesellschaft (SI). Dieser Artikel zielt darauf ab, diese neue Praxis und ihre potenziellen Auswirkungen auf Immobilientransaktionen in der Region Genf zu beleuchten.

1. Okt. 2023

| Ramzi Chamat

Genf: Der „Step-up“-Mechanismus gegen die steuerliche Doppelbelastung von Immobilien.

Einführung

Die Steuerwelt der Immobilien in Genf erlebt einen bedeutenden Wandel, der durch bemerkenswerte Reformen bei der Verwaltung und Besteuerung von Immobiliengesellschaften geprägt ist. Künftig kann in Genf unter bestimmten Voraussetzungen ein innovativer Mechanismus namens „Step-up“ angewendet werden, um eine Doppelbesteuerung auf Immobiliengewinne zu vermeiden. Diese Entwicklung bietet eine Vielzahl von Möglichkeiten, insbesondere für Immobiliengesellschaften, indem sie die Modalitäten der Besteuerung ändert und eine beispiellose Flexibilität bei der Veräusserung von Aktien einführt. Der „Step-up“ ist weit mehr als eine rein technische Anpassung; er ist Teil eines umfassenderen Ansatzes zur Stärkung der Attraktivität des Genfer Immobilienmarktes durch die Optimierung des steuerlichen Rahmens. Dieser Artikel untersucht die Auswirkungen, Möglichkeiten und Bedingungen dieses neuen Mechanismus im aktuellen steuerlichen Kontext des Kantons Genf.

I. Allgemeiner Kontext und bisherige Praxis in Genf

Traditionell wird der Verkauf von Aktien einer Immobiliengesellschaft, die eine Liegenschaft im Kanton Genf hält, durch eine natürliche Person als wirtschaftliche Übertragung der Immobilie selbst betrachtet. Diese Transaktion unterliegt in der Regel der Grundstückgewinnsteuer, die auf der Differenz zwischen dem Verkaufspreis der Liegenschaft und deren Anschaffungskosten basiert.

Falls die SI die Immobilie später verkauft (Asset Deal), wird der Immobiliengewinn erneut über die Gewinnsteuer auf Ebene der SI besteuert, was potenziell zu einer Doppelbesteuerung desselben Gewinns führt.

II. Steuerliche Innovation: Der „Step-up“-Mechanismus

Um dieser Doppelbesteuerung entgegenzuwirken, erlaubt die Genfer Steuerverwaltung nun unter bestimmten Bedingungen die Anwendung des „Step-up“-Mechanismus. Dieses Verfahren ermöglicht es, den bei der Veräusserung der SI-Aktien den Genfer Immobilien zugeschriebenen Verkaufspreis bei einem späteren Verkauf der Liegenschaften durch die Gesellschaft zu übernehmen. Eine latente Steuerreserve kann in der Steuerbilanz der SI erfasst werden, wodurch der buchhalterische Gewinn bei Auflösung der besagten latenten Reserve neutralisiert wird.

Dieser Ansatz ist bereits in mehreren Schweizer Kantonen anerkannt, durch zwei Entscheide des Bundesgerichts validiert und wurde in Genf eingeführt, um die Übernahme einer Immobiliengesellschaft attraktiver als bisher zu gestalten.

III. Bedingungen und Möglichkeiten

Die Anwendung dieses Mechanismus unterliegt jedoch verschiedenen Bedingungen, wie der Deklaration einer latenten Steuerreserve auf den Immobilien in der Steuerbilanz der SI, der effektiven Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer bei der Übertragung der SI-Aktien sowie der Validierung der Anwendung des „Step-up“-Mechanismus durch die Übermittlung massgeblicher Informationen an die Steuerbehörden.

Diese neue Steuerpraxis bietet bedeutende Chancen für Akteure des Immobilienmarktes und Vorsorgeeinrichtungen, erleichtert die Veräusserung von SI-Aktien durch Privatpersonen und bietet eine erhöhte Flexibilität bei vertraglichen Verhandlungen sowie bei Immobilienanlagestrategien.

Fazit

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Innovation und Anpassung im Mittelpunkt der jüngsten steuerlichen Entwicklungen im Sektor der Immobilien in Genf stehen. Der „Step-up“-Mechanismus markiert einen strategischen Wendepunkt im Umgang mit der Doppelbesteuerung von Immobiliengewinnen im Kanton Genf. Durch die Bereitstellung einer Lösung zur Vermeidung der nachgelagerten Besteuerung von Immobiliengewinnen eröffnet er neue Perspektiven für Eigentümer von Immobiliengesellschaften und erleichtert die Aktienveräusserung unter Vermeidung redundanter Steuerlasten.

Für Akteure des Immobilienmarktes und Vorsorgeeinrichtungen ist es jedoch entscheidend, die Bedingungen und Auswirkungen dieses innovativen Mechanismus eingehend zu verstehen. Die Auswirkungen dieses Mechanismus können erheblich sein, insbesondere bei vertraglichen Verhandlungen und Immobilientransaktionen, die den Verkauf von Immobiliengesellschaften betreffen.

Die erfolgreiche Umsetzung des „Step-up“ hängt massgeblich von der Kooperation und Transparenz zwischen Verkäufern und Käufern bei der Übermittlung relevanter Informationen sowie der strikten Einhaltung der durch die Genfer Steuerverwaltung festgelegten Bedingungen ab. Dieser Mechanismus ist Teil eines grösseren Bestrebens, die Attraktivität von Genf als Wirtschaftsstandort und Immobilien-Hub durch ein optimiertes Steuerumfeld zu stärken und Immobilientransaktionen flüssiger und flexibler zu gestalten.

Langfristig könnte die Einführung des „Step-up“ als Vorbild für andere Schweizer Kantone dienen, um aufzuzeigen, wie steuerliche Innovationen dazu beitragen können, den Immobilienmarkt zu beleben und ein ausgewogeneres Ökosystem für Investoren, Eigentümer und Akteure des Immobilienmarktes im Allgemeinen zu schaffen.