04. November 2026 — Ramzi Chamat

Renovierung unter der LDTR in Genf: Praxisleitfaden und Mietkontrolle

In Genf ist das Gesetz über den Abbruch, den Umbau und die Renovierung von Wohnhäusern (LDTR) ein zentraler Pfeiler der Wohnungspolitik. Für jeden Eigentümer oder Investor ist das Verständnis der mit diesem Gesetz verbundenen Pflichten unerlässlich, um ein Renovierungsprojekt abzusichern. Bei OAKS GROUP SA stellen wir fest, dass die Unterscheidung zwischen laufendem Unterhalt und bewilligungspflichtigen Arbeiten oft die Hauptquelle für administrative Blockaden darstellt.

Anwendungsbereich der LDTR verstehen

Die LDTR unterstellt jede Umgestaltung oder Renovierung einer Wohnung im Sinne von Art. 3 Abs. 1 LDTR einer Bewilligungspflicht. Während laufende Unterhaltsarbeiten in der Regel nicht betroffen sind, kann jeder Eingriff, der den Komfort oder die Struktur der Immobilie verändert, als Renovierung eingestuft werden. Die Genfer Rechtsprechung prüft Art, Umfang, Kosten und Auswirkungen der Arbeiten auf den Mietzins, um zu bestimmen, ob eine Bewilligung erforderlich ist.

Im Zweifelsfall ist die Einreichung eines Gesuchs beim Amt für Baubewilligungen (OAC) der einzige Weg, um administrative Sanktionen zu vermeiden. Die Bewilligung ist von Anfang an erforderlich, unabhängig vom Belegungsstatus der Wohnung.

Verfahren und Bewilligungsfristen

Die Einreichung eines Baugesuchs ist ein unumgänglicher erster Schritt. Genf bietet zwei Hauptwege:

Die ordentliche Bewilligung (DD): Die gesetzliche Frist beträgt 60 Tage.
Die Genehmigung im beschleunigten Verfahren (APA): Die Frist wird auf 30 Tage reduziert für Projekte, die spezifische Kriterien erfüllen.

Es ist entscheidend, diese Fristen in Ihrem Arbeitskalender zu antizipieren. Eine verspätet erhaltene Bewilligung kann den Baubeginn verzögern und die Rentabilität des Betriebs beeinträchtigen.

Die Mietzinskontrolle nach Abschluss der Arbeiten

Einer der strukturierendsten Aspekte der LDTR ist die Mietzinskontrolle nach Abschluss der Arbeiten. Wenn die Bewilligung erteilt wird, legt das Departement den maximal zulässigen Mietzins fest, um sicherzustellen, dass die renovierten Wohnungen den vorrangigen Bedürfnissen der Bevölkerung (BPP) entsprechen.

Die Dauer dieser Kontrolle variiert je nach Art der Arbeiten:

3 Jahre für eine einfache Renovierung.
Bis zu 5 Jahre für einen umfassenden Umbau.

Die Berechnung des Mietzinses nach Abschluss der Arbeiten berücksichtigt eine angemessene Rendite auf das investierte Kapital für die Arbeiten. Diese Rendite wird in der Regel auf maximal 70 % der Baukosten berechnet, verzinst mit einem Satz, der 0,5 Punkte über dem von der Kantonalbank von Genf praktizierten Hypothekarzins für erstklassige Hypotheken liegt. Am Ende der Kontrollperiode erhalten die Eigentümer ihre Freiheit zurück, den Mietzins gemäß den Marktbedingungen festzulegen, vorbehaltlich der Bestimmungen des Privatrechts.

Kriterien für die Mietzinsfestsetzung

Das Departement stellt sicher, dass die umgebauten Wohnungen den vorrangigen Bedürfnissen der Bevölkerung entsprechen. Der Mietzins nach Abschluss der Arbeiten darf eine vom Staatsrat festgelegte Obergrenze nicht überschreiten, die periodisch an die Entwicklung des medianen steuerbaren Bruttoeinkommens der Steuerzahler angepasst wird. Dieser Ansatz garantiert soziale Kohärenz, zwingt Investoren jedoch vor Projektstart zu einer strengen Finanzmodellierung.

Wichtige Erkenntnisse

Jede Renovierung, die den laufenden Unterhalt übersteigt, erfordert eine LDTR-Bewilligung.
Die Bewilligungsfristen variieren von 30 Tagen (APA) bis zu 60 Tagen (DD).
Die Mietzinskontrolle dauert 3 Jahre für eine Renovierung und bis zu 5 Jahre für einen umfassenden Umbau.
Der Mietzins nach Abschluss der Arbeiten ist gedeckelt, um den vorrangigen Bedürfnissen der Bevölkerung zu entsprechen.

Häufig gestellte Fragen

Welche Arbeiten sind LDTR-bewilligungspflichtig?

Alle Umbau- oder Renovierungsarbeiten, die den Komfort oder die Struktur einer Wohnung verändern, sind bewilligungspflichtig. Laufende Unterhaltsarbeiten, wie das Auffrischen von Anstrichen, sind in der Regel nicht betroffen, erfordern jedoch eine Analyse im Einzelfall.

Wie wird der Mietzins nach Abschluss der Arbeiten berechnet?

Der Mietzins wird vom Departement unter Berücksichtigung der angemessenen Rendite auf das für die Arbeiten investierte Kapital festgelegt. Diese Rendite wird auf 70 % der Baukosten berechnet, verzinst mit einem spezifischen Satz basierend auf der erstklassigen Hypothek der BCGE, unter Einhaltung der LDTR-Obergrenze.

Kann der Mietzins nach der Kontrollperiode erhöht werden?

Ja, nach Ablauf der Kontrollperiode (je nach Fall 3 oder 5 Jahre) kann der Eigentümer den Mietvertrag ändern und den Mietzins frei nach Marktbedingungen festlegen. Die LDTR gestattet dem Departement kein Eingreifen in den Mietzins nach dieser Kontrollperiode.

Quellen

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