Warum steigen die Immobilienpreise in der Schweiz auch 2024 weiter?

Immobilien in der Schweiz gelten seit Langem als solider und stabiler Sektor, der sowohl Sicherheit als auch Rendite bietet. In den letzten Jahren war jedoch ein schneller und anhaltender Preisanstieg in diesem Bereich zu verzeichnen, wodurch der Erwerb von Wohneigentum für einen grossen Teil der Bevölkerung zu einer immer komplexeren Herausforderung geworden ist. Während die Nachfrage aufgrund wirtschaftlicher und demografischer Faktoren weiter wächst, bleibt das Angebot unzureichend, was durch Baubeschränkungen und strenge Vorschriften noch verschärft wird. Hinzu kommt ein unsicheres weltwirtschaftliches Umfeld, in dem historisch niedrige Zinssätze eine entscheidende Rolle bei der Aufrechterhaltung dieser Aufwärtsdynamik spielen.

Das Verständnis der tieferliegenden Ursachen für diesen Anstieg sowie dessen Auswirkungen auf Käufer, Eigentümer und Investoren ist unerlässlich, um zukünftige Entwicklungen auf dem Schweizer Immobilienmarkt vorherzusehen. Darüber hinaus führt die regionale Dimension erhebliche Unterschiede ein, was das Thema noch komplexer macht. Dieses Dokument untersucht die vielfältigen Faktoren, die den Anstieg der Immobilienpreise in der Schweiz verursachen, sowie die bevorstehenden Herausforderungen in einem Umfeld, das von möglichen Reformen und wirtschaftlichen Schwierigkeiten geprägt ist.

Einleitung

Der Schweizer Immobilienmarkt durchläuft eine lang anhaltende Phase steigender Preise, ein Trend, der sich 2024 noch beschleunigt hat. Verschiedene Faktoren wirken zusammen, um diesen Anstieg zu befeuern, wie etwa eine durch Zuwanderung gestützte Nachfrage, historisch niedrige Hypothekarzinsen und ein begrenztes Angebot aufgrund des nachlassenden Baugewerbes. Diese Elemente üben einen wachsenden Druck auf die Wohnungspreise aus und schaffen ein komplexes Umfeld für Käufer, Eigentümer und Investoren, das durch bemerkenswerte regionale Unterschiede und unsichere Zukunftsaussichten gekennzeichnet ist.

Einige Gebiete, insbesondere Berg- und Tourismusregionen, erleben spektakuläre Anstiege, während andere lokalisierte Anpassungen erfahren. Gleichzeitig werden bedeutende Steuerreformen, wie die Abschaffung des Eigenmietwerts, diskutiert, die den Schweizer Immobilienmarkt in den kommenden Jahren grundlegend verändern könnten. Es ist daher unerlässlich, die Ursachen für diesen Preisanstieg zu verstehen und dessen Auswirkungen kurz- und langfristig zu bewerten.

Ein durch konvergente Faktoren gestützter Markt

Der Anstieg der Immobilienpreise in der Schweiz hält seit mehreren Jahren an und zeigt 2024 keine Anzeichen einer Abschwächung. Diese Situation, die in einem unsicheren globalen wirtschaftlichen Kontext paradox erscheint, lässt sich durch mehrere zusammenwirkende Faktoren erklären: eine starke Nachfrage, die durch Zuwanderung genährt wird, historisch niedrige Hypothekarzinsen und ein begrenztes Angebot aufgrund der rückläufigen Bautätigkeit. Diese Bedingungen begünstigen einen kontinuierlichen Preisanstieg, wobei je nach Region und Immobilientyp erhebliche Unterschiede bestehen.

Klar definierte strukturelle Ursachen

Mehrere Gründe erklären diese Aufwärtsdynamik. Erstens wird die Nachfrage kontinuierlich gestützt, insbesondere durch die Ankunft ausländischer Arbeitskräfte in Sektoren wie Hochtechnologie, Finanzen und Gesundheit. Dieser Druck ist insbesondere in den Grossstädten und Wirtschaftszentren wie Zürich, Genf und Basel zu spüren.

Parallel dazu bleibt das Angebot aufgrund des Rückgangs bei Neubauten begrenzt, was durch hohe Kosten, regulatorische Einschränkungen und die Knappheit an verfügbarem Bauland gebremst wird. Dieses Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird in dicht besiedelten Gebieten verschärft, wo die Preise weiter steigen. Zudem fördert das niedrige Niveau der Hypothekarzinsen den Zugang zu Wohneigentum, was den Kauf für viele Haushalte erschwinglicher macht und somit zum Preisanstieg beiträgt.

Deutliche regionale Unterschiede

Obwohl der allgemeine Trend nach oben zeigt, sind die regionalen Unterschiede erheblich. Bergregionen, die Kantone Graubünden und Wallis sowie touristische Ziele wie das Berner Oberland verzeichnen deutliche Anstiege, die oft über 4 % liegen. Dieser Preissprung erklärt sich durch eine anhaltende Nachfrage nach Zweitwohnungen und Ferienimmobilien, trotz eines leicht nachlassenden Interesses an dieser Art von Objekten. Im Gegensatz dazu verzeichnen einige Regionen, wie die Nordwestschweiz und die Ostschweiz, eine Stabilisierung oder sogar einen leichten Preisrückgang, insbesondere rund um den Zürichsee und in Zug.

Perspektiven auf einen kontinuierlichen Anstieg

Trotz einiger lokaler Anpassungen dürfte sich der allgemeine Aufwärtstrend im Jahr 2024 und darüber hinaus fortsetzen. Experten erwarten aufgrund der kontinuierlich sinkenden Hypothekarzinsen und steigenden Mieten, die immer mehr Mieter dazu bewegen, einen Immobilienkauf in Erwägung zu ziehen, für 2025 sogar eine Beschleunigung. Die geringe Verfügbarkeit von Objekten auf dem Markt, gepaart mit einer anhaltenden Nachfrage, lässt kurzfristig wenig Spielraum für eine Preisstabilisierung.

Die potenziellen Auswirkungen steuerlicher Reformen

Eine bedeutende Steuerreform könnte den Markt ebenfalls beeinflussen: die Abschaffung des Eigenmietwerts. Diese Debatte, die bereits seit 2017 geführt wird, sorgt für Meinungsverschiedenheiten zwischen dem Nationalrat und dem Ständerat hinsichtlich des Umfangs der Abschaffung und der Abzugsfähigkeit von Hypothekarzinsen. Sollte diese Reform verabschiedet werden, könnte sie nach einer Volksabstimmung im Jahr 2026 ab 2027 in Kraft treten. Immobilieneigentümer wären direkt betroffen, wobei es für einige zu Steuerentlastungen kommen könnte, während andere, insbesondere solche, die Renovierungen benötigen, mit Belastungen rechnen müssten.

Fazit

Der Anstieg der Immobilienpreise in der Schweiz ist Teil eines dauerhaften Kontextes von hoher Nachfrage und begrenztem Angebot. Die regionalen Unterschiede verdeutlichen einen heterogenen Markt, in dem die lokalen Bedingungen eine entscheidende Rolle spielen. Mit Blick auf das Jahr 2025 könnte sich der Aufwärtsdruck weiter verstärken, unterstützt durch günstige finanzielle Rahmenbedingungen und ein weiterhin knappes Angebot. Die laufenden Steuerreformen, insbesondere die Abschaffung des Eigenmietwerts, könnten jedoch das aktuelle Gleichgewicht verändern und die Spielregeln für Eigentümer und Investoren neu definieren.

Ramzi Chamat

OAKS GROUP SA