Wohnraum in der Schweiz: die unsichtbare Nachfrage verhinderter Haushalte

Eine fehlende Wohnung bedeutet mehr als ein fehlendes Inserat. Sie kann den Auszug aus dem Elternhaus, das Zusammenziehen eines Paares oder den Wechsel aus einer Wohngemeinschaft verzögern. Dieser Bedarf besteht auch dann, wenn er in der Statistik nicht als zusätzlicher Haushalt erscheint.

Gemäss einer Schätzung von Wüest Partner, über die Le Temps am 29. Oktober 2026 berichtet, wären in der Schweiz zwischen 2023 und 2025 rund 20 000 bis 30 000 zusätzliche Haushalte entstanden, wenn sich die Haushaltsbildung im Tempo der Jahre 2013 bis 2022 fortgesetzt hätte. Es handelt sich um eine Schätzung anhand eines historischen Vergleichs, nicht um die Zahl abgelehnter Mietbewerbungen oder obdachloser Menschen.

Damit verschiebt sich die Fragestellung: Neben den tatsächlich gegründeten Haushalten ist auch relevant, wie viele Menschen gerne einen eigenen Haushalt gegründet hätten.

Unsichtbarer Bedarf ist nicht verschwundener Bedarf

Bevölkerung und Haushaltszahl wachsen nicht zwangsläufig im gleichen Rhythmus. Zwei Erwachsene, die bei ihren Eltern wohnen, zählen bereits zur Bevölkerung. Ziehen sie in eine separate Wohnung, kann ein zusätzlicher Haushalt entstehen, ohne dass eine einzige Person neu ins Land kommt.

Ein fiktives Beispiel: Eine berufstätige Person möchte aus dem Elternhaus ausziehen, findet aber keine Wohnung, die zu ihrem Budget und Arbeitsweg passt. Solange sie bei den Eltern bleibt, entsteht kein eigener Haushalt. Ein passendes Angebot könnte den Umzug ermöglichen; eine zu teure oder zu weit entfernte Wohnung möglicherweise nicht.

Darin liegt der Unterschied zwischen realisierter und latenter Nachfrage. Allerdings darf nicht jede Form des Zusammenwohnens als Zwang gelten: Das Leben in einer Familie oder Wohngemeinschaft kann ebenso eine bewusste Entscheidung sein.

Mehr Neubauten führen nicht sofort zur Entspannung

In der von Le Temps aufgegriffenen Untersuchung prognostiziert Wüest Partner einen Nettozuwachs des Schweizer Wohnungsbestands von ungefähr 45 000 Wohnungen 2026 und 50 000 Wohnungen 2027. Das sind nationale Prognosen, keine bereits erfolgten Fertigstellungen und keine Zielwerte für Genf.

Ein Teil dieses Angebots könnte Menschen erstmals die Gründung eines eigenen Haushalts ermöglichen. Mit der Verfügbarkeit von Wohnungen würde dann auch die Zahl der Haushalte steigen. Wer Neubauten ausschliesslich mit der jüngsten Haushaltsbildung vergleicht, könnte deshalb den Bedarf unterschätzen.

Das schmälert den Nutzen des Bauens nicht. Ein zuvor unmöglicher Umzug ist bereits eine konkrete Verbesserung, selbst wenn die Mieten nicht unmittelbar sinken. Die Preiswirkung hängt zusätzlich von Lage, Budgets, Wohnungseigenschaften und Nachfrageentwicklung ab.

Für Genf zählt mehr als die Anzahl Wohnungen

Aus der nationalen Schätzung lässt sich nicht direkt ableiten, wie viele Haushalte im Kanton Genf nicht entstehen konnten. Sie bietet aber einen sinnvollen Rahmen für die Prüfung eines Wohnprojekts:

• Gesamtkosten: Neben Miete oder Kaufpreis zählen Nebenkosten und Pendelkosten.
• Wohnungsmix: Fläche, Grundriss und Zimmerzahl müssen zu den Bedürfnissen der angesprochenen Haushalte passen.
• Lage: Eine verfügbare Wohnung weit vom Arbeitsplatz oder mit schlechter ÖV-Anbindung löst im Alltag nicht dieselben Probleme.
• Zeitplan: Eine Bauabsicht deckt noch nicht den Bedarf eines Haushalts, der heute eine Wohnung sucht.

Wohnungsknappheit ist kein Beleg dafür, dass jedes Angebot zu jedem Preis nachgefragt wird. Entscheidend ist, welchen Haushalten ein Projekt tatsächlich Zugang zu Wohnraum ermöglicht, zu welchen Bedingungen und zu welchem Zeitpunkt.

Was sich dadurch in der Analyse ändert

Latente Nachfrage erinnert daran, dass Statistiken auch Marktzwänge abbilden. Weniger neue Haushalte bedeuten nicht zwingend weniger Wunsch nach Selbstständigkeit oder geringeren Wohnbedarf.

Eine fundierte Beurteilung verbindet bestehende Haushalte, aufgeschobene Umzugspläne und die finanziellen Möglichkeiten künftiger Bewohner. Entdecken Sie die von OAKS vorgestellten Wohnprojekte in Genf.

Quelle und Einordnung

Eigenständige Analyse auf Grundlage des Artikels von Alexandre Beuchat, «Pourquoi la pénurie de logements empêche des milliers de ménages de se former», erschienen am 29. Oktober 2026 in Le Temps. Schätzungen und Prognosen von Wüest Partner werden nach diesem Artikel wiedergegeben; die vollständige Studie wurde nicht unabhängig überprüft. Die Schlussfolgerungen für Wohnprojekte sind unsere Analyse, das Beispiel ist fiktiv. KI-generierte Illustration ohne Darstellung eines realen Projekts.

Häufige Fragen

Entsprechen die 20 000 bis 30 000 Haushalte ebenso vielen fehlenden Leerwohnungen?

Nein. Geschätzt wird eine Differenz bei der Haushaltsbildung gegenüber einem historischen Trend, kein Bestand fehlender Leerwohnungen und kein unmittelbar auf jeden Kanton übertragbares Bauziel.

Kann zusätzliche Bautätigkeit die Lage trotzdem verbessern?

Ja. Wohnungen, die zu Bedürfnissen und Budgets passen, können bisher aufgeschobene Umzüge ermöglichen, ohne dass die Mieten sofort sinken müssen.

Welche Kennzahl ist vor einer Projektentwicklung entscheidend?

Keine einzelne Zahl genügt. Lokale Nachfrage, Budgets, gesuchte Wohnungstypen, verfügbares Angebot und erwartete Fertigstellungen müssen gemeinsam betrachtet werden.