Acheter en Suisse en tant qu'étranger : le guide Lex Koller

L'acquisition d'un bien immobilier en Suisse par des personnes domiciliées à l'étranger est encadrée par la Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE), plus connue sous le nom de Lex Koller [5, 8]. En tant qu'expert en développement immobilier à Genève, OAKS GROUP vous accompagne pour décrypter ces règles complexes, alors que le cadre légal fait l'objet de discussions sur un durcissement potentiel en 2026 [1, 4].

Comprendre la Lex Koller (LFAIE) et ses enjeux

La Lex Koller a été instaurée en 1985 pour prévenir une emprise étrangère excessive sur le sol suisse et limiter la spéculation [1, 4]. Elle soumet l'acquisition de biens immobiliers par des « personnes à l'étranger » à un régime d'autorisation cantonale [5, 8]. Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a ouvert une procédure de consultation visant à renforcer ces restrictions face à la pénurie de logements, marquant un tournant réglementaire potentiel pour les investisseurs internationaux [1, 4].

Qui est considéré comme « personne à l'étranger » ?

La définition légale est précise et repose sur le statut de séjour et la nationalité [9, 10] :

• Les ressortissants de l'UE/AELE domiciliés légalement et effectivement en Suisse sont assimilés aux citoyens suisses et peuvent acquérir librement des biens [8, 10].
• Les détenteurs d'un permis C, quelle que soit leur nationalité, bénéficient d'une liberté d'acquisition, sous réserve que le financement ne provienne pas majoritairement de l'étranger [10].
• Les ressortissants d'États tiers (hors UE/AELE) au bénéfice d'un permis B peuvent en principe acquérir leur résidence principale sans autorisation [10].

Le cas spécifique des frontaliers et des investisseurs

Pour les frontaliers et les non-résidents, la situation est plus restrictive. L'acquisition d'une résidence secondaire ou d'un bien de rendement par une personne domiciliée à l'étranger nécessite une autorisation soumise à des quotas cantonaux [7, 9]. Il est crucial de noter que les pratiques cantonales peuvent varier ; par exemple, le canton du Valais a durci ses exigences dès janvier 2026, imposant un domicile légal et effectif avant toute acquisition par un titulaire de permis B [4].

Perspectives de durcissement en 2026

Le projet de révision actuel pourrait limiter davantage l'accès aux parts de fonds immobiliers et de SICAV pour les personnes à l'étranger [4]. OAKS GROUP suit de près ces évolutions, car elles pourraient réduire les opportunités d'investissement indirect pour les non-résidents [1]. Il est recommandé de consulter un notaire ou un expert juridique avant toute transaction pour valider l'éligibilité de votre projet au regard de la LFAIE à Genève [5, 8].

Ce qu'il faut retenir

• La Lex Koller (LFAIE) reste le pilier de la régulation immobilière pour les étrangers en Suisse [5, 9].
• Le statut de résident (permis B/C) et le domicile effectif sont les critères déterminants pour éviter les procédures d'autorisation [8, 10].
• Une révision législative est en cours en 2026, visant à durcir les conditions d'acquisition pour lutter contre la pénurie de logements [1, 4].
• L'application de la loi est décentralisée : les autorités cantonales genevoises sont vos interlocuteurs privilégiés [5, 8].

Questions fréquentes

Un détenteur de permis B peut-il acheter librement ?

Oui, s'il s'agit de sa résidence principale. Toutefois, les conditions peuvent varier selon la nationalité et les directives cantonales en vigueur [10].

La Lex Koller s'applique-t-elle aux frontaliers ?

En règle générale, les frontaliers sont soumis à des restrictions strictes pour l'achat de biens immobiliers en Suisse, sauf exceptions spécifiques prévues par la loi [9].

Pourquoi le Conseil fédéral veut-il durcir la Lex Koller ?

L'objectif est de répondre à la pénurie persistante de logements en Suisse en limitant la demande étrangère et la spéculation sur le sol national [4, 9].

Sources

• PwC Switzerland, "Lex Koller: Tightening ahead for real estate acquisitions" (2026) [1].
• Lexology, "Révision de la Lex Koller" (30 avril 2026) [4].
• Office fédéral de la justice (OFJ), "Acquisition of property by foreign non-residents" (12 février 2026) [5].
• État de Genève, "Acquisition de bien immobilier par des personnes à l'étranger" (ge.ch) [8].
• UBS Suisse, "Lex Koller : explication et importance" [9].
• Chambre des notaires de Genève, "Je suis étranger, puis-je acheter un bien immobilier ?" [10].