Immobilien kaufen in der Schweiz als Ausländer: Lex Koller Guide 2026

Der Erwerb von Grundeigentum in der Schweiz durch Personen mit Wohnsitz im Ausland unterliegt dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, allgemein bekannt als Lex Koller [5, 8]. Als Immobilienexperten in Genf unterstützt Sie OAKS GROUP dabei, dieses komplexe Regelwerk zu verstehen – besonders vor dem Hintergrund aktueller Diskussionen um eine mögliche Verschärfung der Gesetzgebung im Jahr 2026 [1, 4].

Was ist die Lex Koller (BewG) und wer ist betroffen?

Die Lex Koller wurde eingeführt, um den Erwerb von Wohnimmobilien durch Personen im Ausland zu beschränken und Spekulationen auf dem Schweizer Boden entgegenzuwirken [1, 4]. Sie unterstellt den Kauf von Grundstücken durch „Personen im Ausland“ einer Bewilligungspflicht durch die zuständigen kantonalen Behörden [5, 8]. Im April 2026 hat der Bundesrat eine Vernehmlassung zu einer umfassenden Revision des Gesetzes eröffnet, um auf die anhaltende Wohnungsknappheit zu reagieren [1, 4].

Wer gilt als „Person im Ausland“?

Die gesetzliche Definition hängt stark vom Wohnsitz, der Staatsangehörigkeit und dem Bewilligungsstatus ab [9, 10]:

• EU/EFTA-Staatsangehörige: Wenn Sie über einen rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz verfügen, sind Sie Schweizer Staatsbürgern gleichgestellt und können Immobilien bewilligungsfrei erwerben [8, 10].
• Niederlassungsbewilligung C: Unabhängig von der Nationalität sind Personen mit einem C-Ausweis und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz beim Immobilienkauf den Schweizern gleichgestellt [10].
• Drittstaatsangehörige (ohne C-Bewilligung): Wer aus einem Staat ausserhalb von EU/EFTA stammt und keinen C-Ausweis besitzt, gilt in der Regel als „Person im Ausland“. Unter geltendem Recht können sie jedoch ihre Hauptwohnung am Ort ihres tatsächlichen Wohnsitzes bewilligungsfrei erwerben [10].

Spezifische Situation für Grenzgänger und Investoren

Für Grenzgänger und Nicht-Residenten sind die Hürden deutlich höher. Der Erwerb von Zweitwohnungen oder Renditeobjekten durch Personen im Ausland ist streng reglementiert und an kantonale Kontingente gebunden [7, 9]. Es ist zu beachten, dass die Anwendung des Gesetzes dezentral erfolgt; kantonale Unterschiede in der Auslegung und Bewilligungspraxis sind möglich [4].

Ausblick: Mögliche Verschärfungen 2026

Die laufenden Diskussionen über eine Revision der Lex Koller zielen unter anderem darauf ab, den Kauf von Hauptwohnungen auch für Drittstaatsangehörige bewilligungspflichtig zu machen und den Erwerb von Ferienwohnungen weiter einzuschränken [4]. OAKS GROUP beobachtet diese Entwicklungen genau, da sie direkte Auswirkungen auf die Anlagestrategien internationaler Investoren haben könnten [1]. Vor einer Transaktion empfiehlt es sich daher dringend, eine juristische Beratung durch einen Notar oder einen spezialisierten Experten einzuholen, um die aktuelle Konformität Ihres Vorhabens in Genf zu prüfen [5, 8].

Die wichtigsten Punkte im Überblick

• Die Lex Koller (BewG) bleibt das zentrale Regulierungsinstrument für ausländische Immobilienkäufe in der Schweiz [5, 9].
• Der Wohnsitzstatus (Bewilligung B/C) und die Art der Immobilie (Hauptwohnsitz vs. Ferienwohnung/Anlage) sind entscheidend für die Bewilligungspflicht [8, 10].
• Eine Gesetzesrevision ist seit 2026 in der Vernehmlassung; sie zielt darauf ab, den Immobilienzugang für Ausländer angesichts der Wohnungsnot zu verschärfen [1, 4].
• Die Umsetzung liegt bei den Kantonen; die Genfer Behörden sind Ihre direkten Ansprechpartner bei Fragen zur Bewilligung [5, 8].

Häufige Fragen (FAQ)

Kann ein Inhaber einer B-Bewilligung in der Schweiz frei kaufen?

Ja, für den Erwerb einer Hauptwohnung am tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz ist für Drittstaatsangehörige mit B-Bewilligung nach aktuellem Recht in der Regel keine spezielle Bewilligung erforderlich [10].

Gilt die Lex Koller auch für Grenzgänger?

Ja, Grenzgänger unterliegen restriktiven Regeln. Der Erwerb von Immobilien in der Schweiz ist für sie grundsätzlich bewilligungspflichtig, sofern keine spezifischen gesetzlichen Ausnahmen greifen [9].

Warum plant der Bundesrat eine Verschärfung?

Der Bundesrat strebt eine Eindämmung der ausländischen Nachfrage an, um der anhaltenden Wohnungsknappheit in der Schweiz entgegenzuwirken und reine Kapitalanlagen durch Personen im Ausland stärker zu begrenzen [4, 9].

Quellen

• PwC Switzerland, "Lex Koller: Tightening ahead for real estate acquisitions" (2026) [1]
• Lexology, "Révision de la Lex Koller" (April 2026) [4]
• Bundesamt für Justiz (BJ), "Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland" (admin.ch) [5]
• État de Genève, "Acquisition de bien immobilier par des personnes à l'étranger" (ge.ch) [8]
• UBS, "Lex Koller: explication et importance" [9]
• Chambre des notaires de Genève, "Je suis étranger, puis-je acheter un bien immobilier ?" [10]