Acquistare casa in Svizzera da stranieri: Guida Lex Koller 2026

La Legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE), comunemente nota come Lex Koller, disciplina le possibilità di investimento immobiliare per chi non possiede la cittadinanza svizzera [5, 8]. In qualità di esperti in sviluppo immobiliare a Ginevra, OAKS GROUP vi aiuta a orientarvi tra queste normative, oggi al centro di un importante dibattito pubblico su un possibile inasprimento previsto per il 2026 [1, 4].

Comprendere la Lex Koller (LAFE) e le sue finalità

Introdotta nel 1985 per prevenire l'eccessiva pressione straniera sul suolo elvetico e limitare la speculazione, la Lex Koller definisce chi è considerato una "persona all'estero" e, di conseguenza, chi necessita di un'autorizzazione cantonale per concludere una compravendita [1, 4, 5, 8]. Il 15 aprile 2026, il Consiglio federale ha avviato una procedura di consultazione per rafforzare le restrizioni, una risposta concreta alla persistente carenza di alloggi nel Paese [1, 4].

Chi è considerato «persona all'estero»?

La normativa svizzera non si basa solo sulla nazionalità, ma soprattutto sul permesso di soggiorno e sul luogo di domicilio effettivo [9, 10]:

• Cittadini UE/AELS: Se domiciliati legalmente ed effettivamente in Svizzera, sono equiparati ai cittadini svizzeri e possono acquistare liberamente qualsiasi tipo di immobile [8, 10].
• Titolari di permesso C: Indipendentemente dalla nazionalità, godono di piena libertà di acquisto, a condizione che il finanziamento non provenga in misura prevalente dall'estero [10].
• Titolari di permesso B (Stati terzi): Possono in linea di principio acquistare la propria abitazione principale senza autorizzazione, purché vi risiedano effettivamente [10].

Il caso specifico di investitori e frontalieri

Per chi non risiede in Svizzera, le restrizioni sono più marcate. L'acquisto di una casa di vacanza o di un immobile a scopo di rendita da parte di persone domiciliate all'estero è soggetto a contingenti cantonali limitati [7, 9]. È fondamentale monitorare le variazioni locali: alcuni cantoni hanno infatti già adottato prassi più rigorose a inizio 2026, imponendo requisiti di domicilio effettivo ancora più stringenti per i titolari di permesso B [4].

Possibili sviluppi normativi nel 2026

Il progetto di revisione attualmente in consultazione potrebbe limitare ulteriormente l'accesso a quote di fondi immobiliari e SICAV per gli investitori esteri [4]. OAKS GROUP monitora costantemente queste evoluzioni, poiché potrebbero restringere le opportunità di investimento indiretto [1]. Prima di procedere con qualsiasi transazione, raccomandiamo di consultare un notaio o un esperto legale per verificare la conformità del vostro progetto rispetto alla normativa vigente a Ginevra [5, 8].

Sintesi per l'acquirente

• La Lex Koller (LAFE) rimane il quadro di riferimento essenziale per chi desidera investire in immobili in Svizzera [5, 9].
• Il possesso di un permesso di soggiorno (B o C) e il domicilio effettivo sono i fattori chiave per evitare procedure di autorizzazione [8, 10].
• Una revisione legislativa è in corso nel 2026, mirata a combattere la carenza di alloggi tramite un potenziale inasprimento dei criteri [1, 4].
• L'applicazione della legge è decentralizzata: le autorità del Cantone di Ginevra sono i vostri interlocutori principali [5, 8].

Domande frequenti

Un titolare di permesso B può acquistare liberamente?

Sì, se l'immobile è destinato a residenza principale. Tuttavia, a seconda della nazionalità e delle direttive cantonali, possono essere necessarie verifiche aggiuntive [10].

La Lex Koller riguarda i lavoratori frontalieri?

Generalmente, i frontalieri sono soggetti a restrizioni severe per l'acquisto di immobili in Svizzera, salvo in specifiche casistiche previste dalla legge [9].

Perché il Consiglio federale intende modificare la Lex Koller?

L'obiettivo è contrastare la carenza di alloggi in Svizzera, limitando la domanda estera e riducendo le possibilità di speculazione sul mercato residenziale nazionale [4, 9].

Fonti

• PwC Switzerland, "Lex Koller: Tightening ahead for real estate acquisitions" (2026) [1].
• Lexology, "Révision de la Lex Koller" (30 aprile 2026) [4].
• Ufficio federale di giustizia (UFG), "Acquisto di fondi da parte di persone all'estero" (12 febbraio 2026) [5].
• État de Genève, "Acquisition de bien immobilier par des personnes à l'étranger" (ge.ch) [8].
• UBS Svizzera, "Lex Koller: spiegazione e significato" [9].
• Camera dei notai di Ginevra, "Je suis étranger, puis-je acheter un bien immobilier ?" [10].