CASATAX 2027: verso una nuova soglia e un ruolo sempre più importante per l’accesso alla proprietà a Ginevra

Il dispositivo ginevrino potrebbe essere nuovamente innalzato nel 2027, in un contesto in cui l'accesso alla proprietà rimane particolarmente difficile

A Ginevra, diventare proprietari della propria abitazione rimane un obiettivo importante per molte famiglie, ma anche un percorso disseminato di ostacoli: prezzi elevati degli immobili, fondi propri necessari, requisiti degli istituti finanziari e capacità finanziaria di sostenere un onere ipotecario.

In questo contesto, il dispositivo CASATAX occupa un posto particolare. Introdotto per facilitare l'acquisizione di un'abitazione destinata a diventare la residenza principale dell'acquirente, permette in particolare di beneficiare di un'agevolazione sulle spese di registrazione.

Ogni anno, gli importi CASATAX vengono indicizzati in funzione dell'evoluzione dell'indice ginevrino dei prezzi di costruzione. Questo meccanismo permette quindi di anticipare, con alcune precauzioni, il livello che potrebbe essere applicabile a partire dal 1° marzo 2027.

CASATAX 2026: a che punto siamo?

Dal 1° marzo 2026, il tetto massimo del valore delle operazioni che consentono di beneficiare di CASATAX ammonta a CHF 1'394'928.

La riduzione massima del diritto di vendita raggiunge invece CHF 20'924. Il dispositivo prevede inoltre una riduzione della metà delle spese di registrazione relative agli atti ipotecari.

Questo aumento deriva dall'indicizzazione annuale del dispositivo. Per il 2026, l'indice ginevrino dei prezzi di costruzione ha registrato una progressione di circa l'1,4% tra ottobre 2024 e ottobre 2025.

Il meccanismo è quindi relativamente semplice: CASATAX non viene rivalutato arbitrariamente ogni anno. Segue una formula di indicizzazione legata ai prezzi di costruzione.

E nel 2027?

È qui che bisogna distinguere tra l'importo ufficiale e la previsione.

L'importo CASATAX 2027 sarà determinato sulla base dell'indice di riferimento previsto dal regolamento. Gli importi indicizzati vengono calcolati ogni anno e diventano applicabili dal 1° marzo.

Tuttavia, i dati disponibili nel 2026 forniscono già alcune indicazioni.

Nell'aprile 2026, l'indice ginevrino dei prezzi di costruzione mostrava una progressione annuale dell'1,2%, con un rallentamento dell'aumento dei prezzi rispetto ai periodi precedenti.

Ciò ovviamente non permette di conoscere con certezza l'indice che sarà utilizzato per CASATAX 2027. Ma permette di costruire un'ipotesi ragionevole.

Il nostro scenario indicativo per 2027

Prendendo come punto di partenza il tetto del 2026 di CHF 1'394'928, possono essere ipotizzati diversi scenari:

A questo stadio, un'ipotesi intorno a 1,41 - 1,42 milioni di CHF appare come un ordine di grandezza plausibile, con riserva dell'evoluzione definitiva dell'indice di riferimento.

Come ipotesi di lavoro, un tetto intorno a CHF 1'415'000 costituirebbe quindi uno scenario ragionevole per il 2027.

Non si tratta tuttavia di un importo ufficiale: la cifra definitiva dipenderà dall'indicizzazione applicabile e sarà fissata dal Cantone.

Perché questa evoluzione è interessante?

A prima vista, un aumento di alcune decine di migliaia di franchi del tetto CASATAX può sembrare relativamente limitato.

Ma nel mercato ginevrino, questa evoluzione può avere un'importanza concreta.

Il tetto CASATAX costituisce infatti una frontiera importante per alcuni acquirenti di residenza principale.

Un'abitazione venduta a CHF 1'390'000 può rientrare nel dispositivo, mentre un'abitazione venduta sensibilmente al di sopra del tetto può esserne esclusa, con riserva delle altre condizioni legali.

L'indicizzazione permette quindi al tetto di progredire con l'evoluzione del costo di costruzione anziché rimanere bloccato al suo livello storico.

CASATAX e accesso alla proprietà: un legame interessante, ma indiretto

Sarebbe tuttavia scorretto affermare che CASATAX sia direttamente indicizzato alla difficoltà di accesso alla proprietà.

Non è così.

Il meccanismo si basa sull'evoluzione dei prezzi di costruzione. Il suo obiettivo è tuttavia legato a una problematica più ampia: facilitare l'acquisizione di una residenza principale riducendo una parte dei costi legati alla transazione.

Questa distinzione è importante.

La difficoltà di accesso alla proprietà a Ginevra non deriva unicamente dalle spese di registrazione. Risulta da un insieme di fattori:

• il prezzo di acquisizione dell'abitazione;
• la disponibilità limitata degli alloggi;
• il livello dei fondi propri richiesti;
• i criteri di finanziamento degli istituti bancari;
• la capacità finanziaria dell'acquirente;
• i costi legati all'acquisizione;
• e, più in generale, lo scarto tra il reddito delle famiglie e il prezzo delle abitazioni.

Negli ultimi anni, il Cantone stesso ha rafforzato i dispositivi volti a facilitare l'accesso alla proprietà.

Da novembre 2024, ad esempio, la legislazione ginevrina consente a determinate persone che non dispongono di sufficienti mezzi propri di richiedere un prestito statale per integrare il proprio capitale. Il meccanismo può intervenire per gli acquirenti che dispongono di almeno il 5% di fondi propri, al fine di integrare fino a un ulteriore 15% e raggiungere così il 20% generalmente necessario per ottenere un finanziamento ipotecario.

Ciò dimostra che il problema dell'accesso alla proprietà va ben oltre la sola questione di CASATAX.

Un tetto che evolve, ma un mercato che resta sotto pressione

L'altro elemento da prendere in considerazione è l'evoluzione del mercato immobiliare ginevrino.

Il costo della costruzione continua ad aumentare, anche se il suo ritmo si è moderato. Nell'aprile 2026, l'indice ginevrino dei prezzi della costruzione progrediva ancora dell'1,2% su base annua.

Parallelamente, il mercato locativo resta teso. Nel 2025, l'affitto mensile medio di un'abitazione a pigione libera raggiungeva CHF 1'639 per un quadrilocale e CHF 1'959 per un cinque locali. Per gli alloggi che hanno cambiato inquilino nel corso degli ultimi dodici mesi, i livelli erano rispettivamente di CHF 2'006 e CHF 2'496.

In questo contesto, la proprietà può rappresentare per alcune economie domestiche non solo un progetto patrimoniale, ma anche un modo per trasformare parte del loro sforzo finanziario dedicato all'alloggio in costituzione di patrimonio.

Ma occorre comunque essere in grado di superare il primo ostacolo: l'ingresso nel mercato.

CASATAX non risolve il problema dei fondi propri

Questo è probabilmente uno dei punti più importanti da comprendere.

Anche con una riduzione di oltre CHF 20'000 dei diritti di registro, l'acquirente deve ancora disporre dei mezzi necessari per finanziare il suo acquisto.

Per un alloggio di circa CHF 1,4 milioni, la questione dei fondi propri resta dunque determinante.

È precisamente per questo motivo che le misure CASATAX e i meccanismi previsti dalla LAPI devono essere considerati come strumenti diversi ma complementari.

CASATAX riduce alcuni costi legati alla transazione.

I dispositivi LAPI possono, in determinate situazioni, contribuire a risolvere la problematica dei fondi propri.

Verso un CASATAX sempre più vicino a CHF 1,5 milioni?

La questione si porrà naturalmente nei prossimi anni.

Se l'indice dei prezzi della costruzione continua a progredire, anche a un ritmo moderato, il tetto CASATAX continuerà meccanicamente ad aumentare.

A partire da un livello di CHF 1'394'928 nel 2026, uno scenario di progressione annuale media dell'1,5% porterebbe approssimativamente a:

• 2027: CHF 1,416 milioni
• 2028: CHF 1,437 milioni
• 2029: CHF 1,458 milioni
• 2030: CHF 1,480 milioni

Sarebbero dunque necessari diversi anni di progressione regolare per avvicinarsi alla soglia simbolica di CHF 1,5 milioni.

Questa proiezione non è ovviamente una previsione ufficiale. Costituisce semplicemente una simulazione matematica basata su un'ipotesi costante dell'1,5% annuo.

Cosa potrebbe cambiare per gli acquirenti

Per gli acquirenti di una residenza principale, l'aumento progressivo del tetto può avere un effetto interessante: consente a un maggior numero di alloggi situati in una fascia di prezzo leggermente superiore di restare potenzialmente compatibili con il dispositivo.

Ciò può essere particolarmente rilevante nel segmento degli appartamenti familiari e di alcuni alloggi nuovi.

Ma occorre evitare un'interpretazione troppo ampia: CASATAX non rende un alloggio meno costoso.

Riduce alcuni costi legati al suo acquisto.

La differenza è importante.

In un mercato in cui i prezzi di acquisizione sono elevati, qualche decina di migliaia di franchi di risparmio possono tuttavia rappresentare una differenza significativa per una famiglia che si trova vicina al proprio limite di finanziamento.

Un'evoluzione da seguire da vicino nel 2027

Per i professionisti dell'immobiliare ginevrino, il livello CASATAX costituisce dunque un indicatore da monitorare ogni anno.

L'importo definitivo applicabile nel 2027 dipenderà dall'indice di riferimento adottato dal Cantone. I dati attualmente disponibili consentono tuttavia di ipotizzare un tetto situato attorno a CHF 1,41 a 1,42 milioni, se l'attuale dinamica dei costi di costruzione dovesse proseguire.

Più in generale, l'evoluzione di CASATAX illustra una problematica fondamentale del mercato ginevrino: l'accesso alla proprietà non dipende da una sola cifra.

Il prezzo dell'alloggio, i fondi propri, le condizioni bancarie, i redditi delle famiglie, i costi di transazione e la disponibilità dei beni giocano tutti un ruolo.

CASATAX costituisce un aiuto tra questi diversi parametri.

E in un cantone in cui l'accesso alla proprietà rimane difficile per una parte importante della popolazione, ogni evoluzione del dispositivo merita quindi di essere seguita con attenzione.

Da ricordare

CASATAX 2026 :

• Tetto massimo: CHF 1'394'928
• Riduzione massima dell'imposta di registro: CHF 20'924
• Indicizzazione: secondo l'indice ginevrino dei prezzi di costruzione
• Riduzione delle imposte legate agli atti ipotecari: 50 %

CASATAX 2027 — stima indicativa :

• Scenario centrale: circa CHF 1'415'000
• Intervallo indicativo: CHF 1,41 a 1,42 milioni
• Importo ufficiale: da confermare dopo la prossima indicizzazione cantonale

Punto essenziale : CASATAX è indicizzato sui costi di costruzione e non direttamente sull'accessibilità finanziaria delle economie domestiche. Tuttavia, la sua evoluzione si inserisce in una problematica molto più ampia: come facilitare l'accesso alla proprietà in un mercato ginevrino in cui il prezzo di ingresso rimane elevato?