CASATAX 2027: eine neue Obergrenze und wachsende Bedeutung für den Zugang zu Wohneigentum in Genf

Die Genfer Regelung könnte 2027 erneut angehoben werden, vor dem Hintergrund, dass der Zugang zu Wohneigentum weiterhin besonders schwierig bleibt

In Genf bleibt der Erwerb von Wohneigentum für viele Haushalte ein wichtiges Ziel, aber auch ein Weg voller Hindernisse: hohe Immobilienpreise, notwendiges Eigenkapital, Anforderungen der Finanzinstitute und die finanzielle Kapazität zur Bewältigung einer Hypothekarbelastung.

In diesem Zusammenhang nimmt das CASATAX-System eine besondere Stellung ein. Es wurde eingeführt, um den Erwerb von Wohnraum zu erleichtern, der als Hauptwohnsitz des Käufers dienen soll, und ermöglicht insbesondere eine Ermäßigung der Eintragungsgebühren.

Jedes Jahr werden die CASATAX-Beträge an die Entwicklung des Genfer Baupreisindex angepasst. Diese Mechanik erlaubt es daher, mit gewissen Vorbehalten das Niveau vorherzusehen, das ab dem 1. März 2027 gelten könnte.

CASATAX 2026: Wo stehen wir?

Seit dem 1. März 2026 beläuft sich die Obergrenze des Wertes für Transaktionen, die von CASATAX profitieren können, auf CHF 1'394'928.

Die maximale Reduktion der Handänderungssteuer erreicht ihrerseits CHF 20'924. Das System sieht außerdem eine Halbierung der Eintragungsgebühr für Hypothekarverträge vor.

Dieser Anstieg resultiert aus der jährlichen Indexierung der Regelung. Für das Jahr 2026 verzeichnete der Genfer Baupreisindex zwischen Oktober 2024 und Oktober 2025 einen Anstieg von etwa 1,4 %.

Der Mechanismus ist somit relativ einfach: CASATAX wird nicht jedes Jahr willkürlich neu bewertet. Er folgt einer Indexierungsformel, die an die Baupreise gekoppelt ist.

Und im Jahr 2027?

An dieser Stelle muss zwischen dem offiziellen Betrag und der Prognose unterschieden werden.

Der CASATAX-Betrag für 2027 wird auf der Grundlage des im Reglement vorgesehenen Referenzindex festgelegt. Die indexierten Beträge werden jedes Jahr berechnet und treten am 1. März in Kraft.

Die im Jahr 2026 verfügbaren Daten liefern jedoch bereits einige Anhaltspunkte.

Im April 2026 wies der Genfer Baupreisindex einen jährlichen Anstieg von 1,2 % auf, bei einer Verlangsamung der Teuerung im Vergleich zu den vorangegangenen Zeiträumen.

Dies erlaubt natürlich nicht mit Gewissheit zu wissen, welcher Index für CASATAX 2027 herangezogen wird. Es ermöglicht jedoch, eine vernünftige Hypothese aufzustellen.

Unser indikatives Szenario für 2027

Wenn man den Grenzwert von 2026 in Höhe von CHF 1'394'928 als Ausgangspunkt nimmt, können verschiedene Szenarien in Betracht gezogen werden:

Zum jetzigen Zeitpunkt erscheint eine Hypothese um CHF 1,41 bis 1,42 Millionen als plausible Größenordnung, vorbehaltlich der endgültigen Entwicklung des Referenzindex.

Als Arbeitshypothese würde daher eine Obergrenze um CHF 1'415'000 ein vernünftiges Szenario für 2027 darstellen.

Es handelt sich jedoch nicht um einen offiziellen Betrag: Die endgültige Zahl hängt von der geltenden Indexierung ab und wird vom Kanton festgelegt.

Warum ist diese Entwicklung interessant?

Auf den ersten Blick mag eine Anhebung der CASATAX-Obergrenze um einige zehntausend Franken relativ begrenzt erscheinen.

Aber auf dem Genfer Markt kann diese Entwicklung von konkreter Bedeutung sein.

Die CASATAX-Obergrenze bildet in der Tat eine wichtige Grenze für bestimmte Käufer von Hauptwohnsitzen.

Eine Immobilie, die für CHF 1'390'000 verkauft wird, kann unter die Regelung fallen, während eine Immobilie, die deutlich über der Obergrenze verkauft wird, davon ausgeschlossen sein kann, vorbehaltlich der übrigen gesetzlichen Bedingungen.

Die Indexierung ermöglicht es also, dass die Obergrenze mit der Entwicklung der Baukosten steigt, anstatt auf ihrem historischen Niveau zu verharren.

CASATAX und Zugang zu Wohneigentum: eine interessante, aber indirekte Verbindung

Es wäre jedoch nicht korrekt zu sagen, dass CASATAX direkt an die Schwierigkeit des Zugangs zu Wohneigentum gekoppelt ist.

Das ist nicht der Fall.

Der Mechanismus basiert auf der Entwicklung der Baupreise. Sein Ziel ist dennoch mit einer breiteren Problematik verknüpft: den Erwerb eines Hauptwohnsitzes durch die Reduzierung eines Teils der mit der Transaktion verbundenen Kosten zu erleichtern.

Diese Unterscheidung ist wichtig.

Die Schwierigkeit des Zugangs zu Wohneigentum in Genf ergibt sich nicht nur aus den Eintragungsgebühren. Sie resultiert aus einer Gesamtheit von Faktoren:

• der Erwerbspreis der Immobilie;
• die begrenzte Verfügbarkeit von Wohnraum;
• das Niveau des geforderten Eigenkapitals;
• die Finanzierungskriterien der Bankinstitute;
• die finanzielle Kapazität des Erwerbers;
• die mit dem Erwerb verbundenen Kosten;
• und, in einem weiteren Sinne, die Kluft zwischen den Haushaltseinkommen und den Immobilienpreisen.

Der Kanton selbst hat in den letzten Jahren die Massnahmen zur Erleichterung des Eigentumserwerbs verstärkt.

Seit November 2024 ermöglicht die Genfer Gesetzgebung beispielsweise bestimmten Personen, die nicht über ausreichendes persönliches Vermögen verfügen, ein staatliches Darlehen zu beantragen, um ihr Eigenkapital zu ergänzen. Dieser Mechanismus kann für Käufer greifen, die über mindestens 5 % Eigenkapital verfügen, um bis zu weitere 15 % zu ergänzen und so die für eine Hypothekenfinanzierung in der Regel erforderlichen 20 % zu erreichen.

Dies zeigt, dass das Problem des Zugangs zu Wohneigentum weit über die reine Frage von CASATAX hinausgeht.

Eine Obergrenze, die sich entwickelt, aber ein Markt, der unter Druck bleibt

Das andere Element, das berücksichtigt werden muss, ist die Entwicklung des Genfer Immobilienmarktes.

Die Baukosten steigen weiter, auch wenn sich ihr Tempo moderiert hat. Im April 2026 stieg der Genfer Baukostenindex noch um 1,2 % gegenüber dem Vorjahr.

Parallel dazu bleibt der Mietmarkt angespannt. Im Jahr 2025 erreichte die monatliche Durchschnittsmiete für eine frei vermietete Wohnung CHF 1'639 für eine Vierzimmerwohnung und CHF 1'959 für eine Fünfzimmerwohnung. Bei Wohnungen, deren Mieter in den letzten zwölf Monaten gewechselt haben, lagen die Niveaus bei CHF 2'006 bzw. CHF 2'496.

Vor diesem Hintergrund kann Eigentum für manche Haushalte nicht nur ein Vermögensprojekt darstellen, sondern auch eine Möglichkeit, einen Teil ihrer finanziellen Aufwendungen für das Wohnen in den Aufbau von Vermögen umzuwandeln.

Doch dazu muss man erst einmal die erste Hürde nehmen: den Markteintritt.

CASATAX löst nicht das Problem des Eigenkapitals

Dies ist wahrscheinlich einer der wichtigsten Punkte, die es zu verstehen gilt.

Selbst mit einer Senkung der Handänderungssteuern um mehr als CHF 20'000 muss der Käufer immer noch über die notwendigen Mittel verfügen, um seinen Erwerb zu finanzieren.

Für eine Immobilie von etwa CHF 1,4 Millionen bleibt die Frage des Eigenkapitals daher entscheidend.

Genau aus diesem Grund müssen die CASATAX-Massnahmen und die im LAPI vorgesehenen Mechanismen als unterschiedliche, aber ergänzende Instrumente betrachtet werden.

CASATAX reduziert bestimmte Kosten, die mit der Transaktion verbunden sind.

Die LAPI-Massnahmen können in bestimmten Situationen dazu beitragen, die Problematik des Eigenkapitals zu lösen.

Auf dem Weg zu einem CASATAX, das immer näher an CHF 1,5 Millionen liegt?

Diese Frage wird sich in den kommenden Jahren natürlich stellen.

Wenn der Baukostenindex weiter steigt, selbst in einem moderaten Tempo, wird die CASATAX-Obergrenze automatisch weiter ansteigen.

Ausgehend von einem Niveau von CHF 1'394'928 im Jahr 2026 würde ein Szenario mit einem durchschnittlichen jährlichen Anstieg von 1,5 % ungefähr zu folgendem führen:

• 2027: CHF 1,416 Millionen
• 2028: CHF 1,437 Millionen
• 2029: CHF 1,458 Millionen
• 2030: CHF 1,480 Millionen

Es bräuchte also mehrere Jahre stetigen Wachstums, um sich der symbolischen Schwelle von CHF 1,5 Millionen zu nähern.

Diese Projektion ist offensichtlich keine offizielle Prognose. Sie stellt lediglich eine mathematische Simulation auf der Grundlage einer konstanten Hypothese von +1,5 % pro Jahr dar.

Was dies für Käufer ändern könnte

Für Käufer von Wohneigentum zum Eigenbedarf kann die schrittweise Erhöhung der Obergrenze einen interessanten Effekt haben: Sie ermöglicht es, dass mehr Immobilien in einem etwas höheren Preissegment potenziell mit der Regelung vereinbar bleiben.

Dies kann insbesondere im Segment der Familienwohnungen und bei bestimmten Neubauten relevant sein.

Aber man sollte eine zu weite Auslegung vermeiden: CASATAX macht eine Immobilie nicht billiger.

Es reduziert bestimmte Kosten, die mit dem Erwerb verbunden sind.

Der Unterschied ist wichtig.

In einem Markt, in dem die Kaufpreise hoch sind, können einige zehntausend Franken Ersparnis dennoch einen signifikanten Unterschied für einen Haushalt bedeuten, der sich nahe an seiner Finanzierungsgrenze befindet.

Eine Entwicklung, die im Jahr 2027 genau zu beobachten ist

Für Immobilienprofis in Genf ist das CASATAX-Niveau daher ein Indikator, den es jedes Jahr zu beobachten gilt.

Der endgültige Betrag, der 2027 anwendbar sein wird, hängt vom Referenzindex ab, den der Kanton festlegt. Die derzeit verfügbaren Daten erlauben jedoch die Prognose einer Obergrenze um CHF 1,41 bis 1,42 Millionen, sofern die aktuelle Dynamik der Baukosten anhält.

Im weiteren Sinne verdeutlicht die Entwicklung von CASATAX eine grundlegende Problematik des Genfer Marktes: Der Zugang zu Eigentum hängt nicht von einer einzigen Zahl ab.

Der Immobilienpreis, das Eigenkapital, die Bankkonditionen, die Haushaltseinkommen, die Transaktionskosten und die Verfügbarkeit von Objekten spielen alle eine Rolle.

CASATAX stellt eine Hilfe unter diesen verschiedenen Parametern dar.

Und in einem Kanton, in dem der Erwerb von Wohneigentum für einen bedeutenden Teil der Bevölkerung nach wie vor schwierig ist, verdient jede Entwicklung dieses Mechanismus daher aufmerksame Beobachtung.

Wichtige Punkte

CASATAX 2026 :

• Obergrenze : CHF 1'394'928
• Maximale Reduktion der Handänderungssteuer : CHF 20'924
• Indexierung : gemäss dem Genfer Baukostenindex
• Reduktion der grundpfandrechtlichen Gebühren : 50 %

CASATAX 2027 — indikative Schätzung :

• Zentralszenario : ca. CHF 1'415'000
• Indikative Spanne : CHF 1,41 bis 1,42 Millionen
• Offizieller Betrag : wird nach der nächsten kantonalen Indexierung bestätigt

Wesentlich : CASATAX ist an die Baukosten indexiert und nicht direkt an die finanzielle Erschwinglichkeit für Haushalte. Doch seine Entwicklung ist Teil einer weitaus umfassenderen Problematik : Wie kann der Zugang zu Wohneigentum in einem Genfer Markt erleichtert werden, in dem die Einstiegspreise weiterhin hoch bleiben?