CASATAX 2027 : vers un nouveau plafond et un enjeu toujours plus important pour l’accès à la propriété à Genève

Le dispositif genevois pourrait à nouveau être relevé en 2027, dans un contexte où l’accès à la propriété reste particulièrement difficile

À Genève, devenir propriétaire de son logement demeure un objectif important pour de nombreux ménages, mais également un parcours semé d’obstacles : prix élevés des logements, fonds propres nécessaires, exigences des établissements financiers et capacité financière à supporter une charge hypothécaire.

Dans ce contexte, le dispositif CASATAX occupe une place particulière. Mis en place pour faciliter l'acquisition d'un logement destiné à devenir la résidence principale de l'acheteur, il permet notamment de bénéficier d'un allègement des droits d'enregistrement.

Chaque année, les montants CASATAX sont indexés en fonction de l'évolution de l'indice genevois des prix de la construction. Cette mécanique permet donc d'anticiper, avec certaines précautions, le niveau qui pourrait être applicable à partir du 1er mars 2027.

CASATAX 2026 : où en sommes-nous ?

Depuis le 1er mars 2026, le plafond de valeur des opérations permettant de bénéficier de CASATAX s'élève à CHF 1'394'928.

La réduction maximale du droit de vente atteint quant à elle CHF 20'924. Le dispositif prévoit également une réduction de moitié du droit d'enregistrement relatif aux actes hypothécaires.

Cette augmentation résulte de l'indexation annuelle du dispositif. Pour 2026, l'indice genevois des prix de la construction a enregistré une progression d'environ 1,4 % entre octobre 2024 et octobre 2025.

Le mécanisme est donc relativement simple : CASATAX n'est pas réévalué arbitrairement chaque année. Il suit une formule d'indexation liée aux prix de la construction.

Et en 2027 ?

C'est ici qu'il faut distinguer le montant officiel et la prévision.

Le montant CASATAX 2027 sera déterminé sur la base de l'indice de référence prévu par le règlement. Les montants indexés sont calculés chaque année et deviennent applicables au 1er mars.

Or, les données disponibles en 2026 donnent déjà quelques indications.

En avril 2026, l'indice genevois des prix de la construction affichait une progression annuelle de 1,2 %, avec un ralentissement du renchérissement par rapport aux périodes précédentes.

Cela ne permet évidemment pas de connaître avec certitude l'indice qui sera retenu pour CASATAX 2027. Mais cela permet de construire une hypothèse raisonnable.

Notre scénario indicatif pour 2027

En prenant comme point de départ le plafond 2026 de CHF 1'394'928, différents scénarios peuvent être envisagés :

À ce stade, une hypothèse autour de CHF 1,41 à 1,42 million apparaît comme un ordre de grandeur plausible, sous réserve de l'évolution définitive de l'indice de référence.

À titre d'hypothèse de travail, un plafond autour de CHF 1'415'000 constituerait donc un scénario raisonnable pour 2027.

Il ne s'agit toutefois pas d'un montant officiel : le chiffre définitif dépendra de l'indexation applicable et sera fixé par le Canton.

Pourquoi cette évolution est-elle intéressante ?

À première vue, une augmentation de quelques dizaines de milliers de francs du plafond CASATAX peut sembler relativement limitée.

Mais dans le marché genevois, cette évolution peut avoir une importance concrète.

Le plafond CASATAX constitue en effet une frontière importante pour certains acquéreurs de résidence principale.

Un logement vendu CHF 1'390'000 peut entrer dans le dispositif alors qu'un logement vendu sensiblement au-dessus du plafond peut en être exclu, sous réserve des autres conditions légales.

L'indexation permet donc au plafond de progresser avec l'évolution du coût de la construction plutôt que de rester figé à son niveau historique.

CASATAX et accès à la propriété : un lien intéressant, mais indirect

Il serait toutefois incorrect de dire que CASATAX est directement indexé sur la difficulté d'accès à la propriété.

Ce n'est pas le cas.

Le mécanisme est fondé sur l'évolution des prix de la construction. Son objectif est néanmoins lié à une problématique plus large : faciliter l'acquisition d'une résidence principale en réduisant une partie des coûts liés à la transaction.

Cette distinction est importante.

La difficulté d'accès à la propriété à Genève ne provient pas uniquement des droits d'enregistrement. Elle résulte d'un ensemble de facteurs :

• le prix d'acquisition du logement ;
• la disponibilité limitée des logements ;
• le niveau des fonds propres exigés ;
• les critères de financement des établissements bancaires ;
• la capacité financière de l'acquéreur ;
• les coûts liés à l'acquisition ;
• et, plus largement, l'écart entre les revenus des ménages et le prix des logements.

Le Canton lui-même a renforcé ces dernières années les dispositifs destinés à faciliter l'accession à la propriété.

Depuis novembre 2024, par exemple, la législation genevoise permet à certaines personnes ne disposant pas de suffisamment de fortune personnelle de solliciter un prêt de l'État afin de compléter leurs fonds propres. Le mécanisme peut intervenir pour des acquéreurs disposant d'au moins 5 % de fonds propres, afin de compléter jusqu'à 15 % supplémentaires et atteindre ainsi les 20 % généralement nécessaires à l'obtention d'un financement hypothécaire.

Cela montre que le problème de l'accès à la propriété dépasse largement la seule question de CASATAX.

Un plafond qui évolue, mais un marché qui reste sous pression

L'autre élément à prendre en compte est l'évolution du marché immobilier genevois.

Le coût de la construction continue d'augmenter, même si son rythme s'est modéré. En avril 2026, l'indice genevois des prix de la construction progressait encore de 1,2 % sur un an.

Parallèlement, le marché locatif reste tendu. En 2025, le loyer mensuel moyen d'un logement à loyer libre atteignait CHF 1'639 pour un quatre-pièces et CHF 1'959 pour un cinq-pièces. Pour les logements ayant changé de locataire au cours des douze derniers mois, les niveaux étaient respectivement de CHF 2'006 et CHF 2'496.

Dans ce contexte, la propriété peut représenter pour certains ménages non seulement un projet patrimonial, mais également une manière de transformer une partie de leur effort financier consacré au logement en constitution de patrimoine.

Mais encore faut-il pouvoir franchir le premier obstacle : l'entrée sur le marché.

CASATAX ne résout pas le problème des fonds propres

C'est probablement l'un des points les plus importants à comprendre.

Même avec une réduction de plus de CHF 20'000 des droits d'enregistrement, l'acquéreur doit encore disposer des moyens nécessaires pour financer son acquisition.

Pour un logement d'environ CHF 1,4 million, la question des fonds propres reste donc déterminante.

C'est précisément pour cette raison que les mesures CASATAX et les mécanismes prévus par la LAPI doivent être considérés comme des instruments différents mais complémentaires.

CASATAX réduit certains coûts liés à la transaction.

Les dispositifs LAPI peuvent, dans certaines situations, contribuer à résoudre la problématique des fonds propres.

Vers un CASATAX toujours plus proche de CHF 1,5 million ?

La question se posera naturellement dans les prochaines années.

Si l'indice des prix de la construction continue de progresser, même à un rythme modéré, le plafond CASATAX continuera mécaniquement à augmenter.

À partir d'un niveau de CHF 1'394'928 en 2026, un scénario de progression annuelle moyenne de 1,5 % conduirait approximativement à :

• 2027 : CHF 1,416 million
• 2028 : CHF 1,437 million
• 2029 : CHF 1,458 million
• 2030 : CHF 1,480 million

Il faudrait donc plusieurs années de progression régulière pour approcher le seuil symbolique de CHF 1,5 million.

Cette projection n'est évidemment pas une prévision officielle. Elle constitue simplement une simulation mathématique à partir d'une hypothèse constante de +1,5 % par an.

Ce que cela pourrait changer pour les acquéreurs

Pour les acheteurs d'une résidence principale, l'augmentation progressive du plafond peut avoir un effet intéressant : elle permet à davantage de logements situés dans une gamme de prix légèrement supérieure de rester potentiellement compatibles avec le dispositif.

Cela peut notamment être pertinent dans le segment des appartements familiaux et de certains logements neufs.

Mais il faut éviter une interprétation trop large : CASATAX ne rend pas un logement moins cher.

Il réduit certains frais liés à son acquisition.

La différence est importante.

Dans un marché où les prix d'acquisition sont élevés, quelques dizaines de milliers de francs d'économie peuvent néanmoins représenter une différence significative pour un ménage qui se trouve proche de sa limite de financement.

Une évolution à suivre de près en 2027

Pour les professionnels de l'immobilier genevois, le niveau CASATAX constitue donc un indicateur à surveiller chaque année.

Le montant définitif applicable en 2027 dépendra de l'indice de référence retenu par le Canton. Les données actuellement disponibles permettent toutefois d'envisager un plafond situé autour de CHF 1,41 à 1,42 million, si la dynamique actuelle des coûts de construction se poursuit.

Plus largement, l'évolution de CASATAX illustre une problématique fondamentale du marché genevois : l'accès à la propriété ne dépend pas d'un seul chiffre.

Le prix du logement, les fonds propres, les conditions bancaires, les revenus des ménages, les coûts de transaction et la disponibilité des biens jouent tous un rôle.

CASATAX constitue une aide parmi ces différents paramètres.

Et dans un canton où l'accession à la propriété reste difficile pour une partie importante de la population, chaque évolution du dispositif mérite donc d'être suivie avec attention.

À retenir

CASATAX 2026 :

• Plafond : CHF 1'394'928
• Réduction maximale du droit de vente : CHF 20'924
• Indexation : selon l'indice genevois des prix de la construction
• Réduction des droits liés aux actes hypothécaires : 50 %

CASATAX 2027 — estimation indicative :

• Scénario central : environ CHF 1'415'000
• Fourchette indicative : CHF 1,41 à 1,42 million
• Montant officiel : à confirmer après la prochaine indexation cantonale

Point essentiel : CASATAX est indexé sur les coûts de construction, et non directement sur l'accessibilité financière des ménages. Mais son évolution s'inscrit dans une problématique beaucoup plus large : comment faciliter l'accès à la propriété dans un marché genevois où le prix d'entrée reste élevé ?