Densificazione della Zona Ville a Ginevra: Il ruolo di Oaks Group nello sviluppo sostenibile

Con i suoi 282 km², Ginevra è uno dei cantoni più piccoli della Svizzera, ma anche uno dei più densamente popolati. La popolazione cantonale potrebbe aumentare di 110 000 abitanti entro il 2050, raggiungendo circa 614 000 residenti. Questa crescita esercita un'intensa pressione sul mercato immobiliare, dove sarebbe necessario produrre 2 800 nuovi alloggi all'anno per evitare una carenza significativa. In questo contesto, la densificazione della zona ville, o zona 5, rappresenta un'opzione valida, sebbene complessa, per rispondere a queste esigenze rispettando al contempo il contesto abitativo e i requisiti ambientali. Oaks Group SA, attore chiave dello sviluppo immobiliare sostenibile a Ginevra, svolge un ruolo importante proponendo progetti residenziali di qualità che rispondono a queste sfide.

Introduzione

La zona ville, che copre circa l'11% delle superfici edificabili di Ginevra, è stata a lungo percepita come una zona residenziale a bassa densità, caratterizzata da abitazioni individuali circondate da giardini. Tuttavia, con un indice di utilizzazione del suolo (IUS) inizialmente fissato a 0,2, tale zona si è rivelata sotto-utilizzata in un contesto di carenza di alloggi.

Dagli anni '90, le riforme legislative e urbanistiche hanno permesso una densificazione progressiva. Per Oaks Group SA, questa evoluzione rappresenta un'opportunità per creare progetti immobiliari innovativi che integrino armoniosamente le nuove norme ambientali e i bisogni della popolazione.

I. Un quadro legislativo in evoluzione

1. Storia delle normative

Adottata nel 1929, la prima Legge sulle costruzioni e installazioni diverse (LCI) separava già la zona ville dalla zona agricola. All'epoca, lo IUS era fissato a 0,2. Negli anni '90, sono state introdotte deroghe per autorizzare progetti più densi, come l'edilizia raggruppata o le costruzioni in ordine contiguo, ma solo in casi eccezionali.

2. Riforma del 2012: Verso un aumento della densità

Nel 2012, una riforma ha autorizzato una densità superiore (IUS fino a 0,6) per le particelle di oltre 5 000 m² o che rispettano criteri energetici elevati. Tra il 2014 e il 2018, grazie a queste deroghe, il numero di alloggi costruiti in zona ville è passato da 460 a 1 300 unità all'anno.

Queste costruzioni si sono concentrate in sei comuni: Thônex, Vandoeuvres, Collonge-Bellerive, Chêne-Bougeries, Troinex e Veyrier, che hanno accolto la metà dei nuovi alloggi.

3. I cambiamenti del 2020: Una densificazione mirata

In risposta alle reazioni popolari e alla necessità di una densificazione più controllata, un aggiornamento della LCI è stato adottato nel 2020. D'ora in poi, solo le zone definite come «perimetri di densificazione accresciuta» possono beneficiare di deroghe per aumentare lo IUS.

Criteri ambientali rigorosi, come il 40% di terreno naturale e un indice di verde (IVER), sono ora obbligatori. Questi nuovi requisiti incoraggiano attori come Oaks Group SA a integrare approcci innovativi per progetti sostenibili che rispettino l'equilibrio tra densità e qualità della vita.

II. Thônex: Un esempio riuscito

1. Una trasformazione misurata

Il comune di Thônex, dove il 70% delle superfici edificabili si trova in zona ville, illustra come un approccio proattivo possa trasformare tale area. Su una particella di 15 000 m², un Piano Localizzato di Quartiere (PLQ) è stato adottato in soli 18 mesi, consentendo la costruzione di un edificio di quattro piani con 84 alloggi (IUS di 0,6).

2. Una replicabilità da studiare

L'esperienza di Thônex dimostra che, con il coordinamento tra municipalità, Stato e abitanti, è possibile densificare in modo rapido ed efficace. Per Oaks Group SA, questi esempi di successo ispirano progetti immobiliari responsabili che uniscono rispetto per l'ambiente e ottimizzazione dello spazio.

III. Sfide e opportunità

1. Una densificazione differenziata

Non tutte le zone ville possono essere densificate allo stesso livello. Settori sensibili, ricchi di patrimonio o paesaggi, come Cologny o Vandoeuvres, richiedono una conservazione rigorosa (IUS limitato tra 0,25 e 0,3). Al contrario, le zone vicine ai nodi di trasporto o ai centri urbani potrebbero supportare uno IUS superiore a 0,6, o anche oltre, a seconda dei progetti.

2. Qualità urbana e architettonica

Tra il 2014 e il 2018, la rapida crescita dei progetti ha sollevato lamentele riguardo a costruzioni giudicate sproporzionate. Una migliore integrazione architettonica, accompagnata da spazi pubblici di qualità, è essenziale per garantire che la densificazione sia percepita positivamente.

Per Oaks Group SA, l'urbanistica sostenibile e un'architettura curata sono al centro di ogni progetto per rispondere alle aspettative degli abitanti rispettando le normative vigenti.

IV. Prospettive per una densificazione sostenibile

1. Un potenziale significativo

Se la densificazione delle zone ville venisse sfruttata appieno, potrebbe contribuire alla creazione di 10 000 - 15 000 alloggi entro il 2050, ovvero circa il 15% del fabbisogno totale.

Per Oaks Group SA, ciò rappresenta un'opportunità per rafforzare il proprio ruolo di attore di riferimento nello sviluppo immobiliare sostenibile in Svizzera. Ogni progetto deve unire innovazione, rispetto delle norme ecologiche e ottimizzazione dello spazio.

2. Una visione a lungo termine

La densificazione deve inserirsi in una visione globale dello sviluppo cantonale, integrando progetti misti che combinino abitazioni, servizi e spazi verdi. L'adozione di veicoli condivisi, la riduzione dei parcheggi privati e una gestione efficiente dell'acqua sono vie per rendere i futuri quartieri più sostenibili.

V. Conclusione

La densificazione della zona ville a Ginevra è al contempo una sfida e un'opportunità. Combinando innovazione, rigorosi criteri ambientali e confronto con le parti interessate, Ginevra può diventare un modello di sviluppo controllato.

Per attori come Oaks Group SA, tali evoluzioni rappresentano un quadro favorevole alla creazione di progetti residenziali di qualità che rispondono alla crescente domanda rispettando al contempo l'ambiente.

FAQ

1. In che modo Oaks Group SA contribuisce alla densificazione delle zone ville?

Oaks Group SA svolge un ruolo attivo nella creazione di progetti residenziali innovativi. Rispettando le nuove norme, come la conservazione del 40% di terreno naturale, l'azienda si impegna a offrire soluzioni sostenibili che migliorano la qualità della vita degli abitanti.

2. Quali sono i comuni coinvolti?

I sei comuni più densificati sono: Thônex, Vandoeuvres, Collonge-Bellerive, Chêne-Bougeries, Troinex e Veyrier, che rappresentano il 50% degli alloggi costruiti grazie alle deroghe.

3. Quali sono i vantaggi di una densificazione controllata?

Una densificazione ben pianificata permette di rispondere alla domanda di alloggi preservando l'ambiente e mantenendo una qualità della vita ottimale per i residenti.

Ramzi Chamat OAKS GROUP SA